承和·書香庭
7000元/m2
3室(4) 4室(1)
九江市八里湖新區(qū)八里湖大道以南，安居路以西，通湖路以東，八里湖大道加油站兩側
成本不透明，樓價說漲就漲，買房人無可奈何。日前，國家統(tǒng)計局宣布要對房地產成本摸底，牽動地產商神經，市民則一片歡呼之聲。樓市泡沫到底有多少？記者對此進行了初步調查。
開發(fā)商自報成本：我們只賺到12%
上周，珠江新城新地王剛一誕生，周圍樓盤就開始跟風漲價。同樣的房子，為何能說漲就漲？樓價是否嚴重脫離了其成本？房地產業(yè)的利潤到底有多高？這些都是無數市民心中的疑惑。
記者從廣州某開發(fā)商江先生處了解到，房價主要包括土地成本、建安成本、稅費以及開發(fā)商利潤等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。”江先生表示，土地成本大概占總房價的30%~40%左右。該公司目前竣工的一個項目，樓面地價大概在1500元/平方米，起初售價為6500元/平方米，現(xiàn)在降為5700元，按此計算，土地成本占據了總房價的26%。
最后，企業(yè)的融資成本、財務成本、管理成本，以及設計、廣告和營銷等成本，“大概占了總房價的5%~8%”。
按江先生的說法計算下來，記者發(fā)現(xiàn)，雖然目前房價高企，但開發(fā)商最終利潤也只是房價的12%左右。
開發(fā)企業(yè)的稅費成本營業(yè)稅營業(yè)收入的5%城建稅營業(yè)稅的7%教育費附加營業(yè)稅的5%其他：土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及代扣代繳個人所得稅等。
不同數據上市房企營業(yè)利潤率最高超40％中原地產市場總監(jiān)李粵湘表示，房地產開發(fā)商并不全是根據成本定價，還要看市場的供需關系，而且要看是什么時候拿的地，“但對12％的利潤率，我個人持保留意見。”而廣州另一開發(fā)商認為，12%的利潤也是很有可能的，不同公司開發(fā)的品種不一樣，回報也是不一樣的。
而記者查閱上市房企財務報表發(fā)現(xiàn)，其利潤集中在10％到40％之間，其中，在萬科、保利、招商和金地四大龍頭公司中，招商地產的營業(yè)利潤率達到37.36％，而金地集團只有9.13％。
土地成本因素。廣州某開發(fā)商透露，如果是在2004年到2005年，土地成本只占房價的20％左右，有的甚至在15％以下，要是2007年拿地，其成本就會高達40％，有的會達到65％。
整體計算因素。李粵湘指出，開發(fā)商是整體計算利潤率，而不是按某個項目、某個樓盤，也許某個項目獲利很高，別的項目就不一定了。
重點關注統(tǒng)計局摸底房地產成本到底哪個數據更真實，也許還是要看有關部門的權威數據。近期，國家統(tǒng)計局表示要對全國40個主要城市的房地產企業(yè)進行摸底。業(yè)內專家表示，國家摸底主要是針對房價，雖然不敢說結果有多清楚，但至少會澄清一些問題。
建安成本主要是人工、建材等，和土地成本一起可能占到房價的70％。“不同城市的建安成本是不一樣的，甚至差別很大，在二、三線城市，建安成本大概是每平方米1600元~1800元，一線城市可能是2000元到2500元，高檔物業(yè)成本更高，有的達到4000元。”此外是稅費成本。據了解，目前房地產環(huán)節(jié)中稅種比較多，主要包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及發(fā)放工資代扣代繳個人所得稅等。“各種稅費成本大概占房價的10%左右。”江先生表示。
