購房合同你能看懂嗎？看清"四率"買的有保障

容積率、綠化率等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語讓普通購房者似懂非懂，而市場上也有少數(shù)開發(fā)商在這方面打馬虎眼，因此我們有必要對此做一次解析，以便在購房時做到清清楚楚、明明白白。

　　容積率為2.6%，綠化率達(dá)到35%……看著這些專業(yè)術(shù)語，相信肯定有不少購房者似懂非懂，心里一個勁地犯嘀咕。然而，這些數(shù)據(jù)卻關(guān)系到居住的舒適性，因此有必要了解這些專業(yè)術(shù)語的真正含義，并以此作為參考依據(jù)。專家表示，目前與"率"有關(guān)的概念主要包括容積率、綠化率、車庫率和得房率等等。那么，這些專業(yè)術(shù)語跟住宅綜合品質(zhì)之間到底有什么關(guān)系，市場上存在哪些認(rèn)識上的誤區(qū)，在此有必要進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　專業(yè)術(shù)語應(yīng)了解

　　手里拿著一份售樓書，看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字，有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己買套住房，以前從未買過房的他還專門在網(wǎng)上找來很多資料學(xué)習(xí)，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評估房型的好壞，如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等，通過一段時間的突擊學(xué)習(xí)，他的確長了不少見識。

　　不過還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語以及相對應(yīng)的數(shù)據(jù)時，他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問他，小區(qū)的容積率高好，還是低一點(diǎn)好？綠化率是不是越高越好？老劉沒法解釋。此外，老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達(dá)50平方米，是如何計(jì)算出來的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對于像老劉這樣的普通購房者來說，雖然平時有可能也曾聽說過這些術(shù)語，但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示，這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì)，如容積率過高的小區(qū)會因?yàn)闃菍舆^高而給人壓抑感，綠化率過低則會使得小區(qū)環(huán)境太差，車庫率太小會導(dǎo)致停車極為不便，因此作為購房者，有必要對此有個清晰的認(rèn)識。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認(rèn)識上的誤區(qū)。比如有些購房者一味追求高得房率，反而忽視了住宅其他功能配套，也會給居住造成一定的困難?；诖耍彿空吒獙@些基本概念有個全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標(biāo)

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會越高。為什么這么說呢？上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于城市核心地段的樓盤，容積率超過5以上，因而整個小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。

　　而與此同時，高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口，這對小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會更加頻繁，從而加速其老化。同時，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。

　　綠化率：謹(jǐn)防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達(dá)40%！如果這樣的樓盤位于寸土寸金的市中心，會不會讓人怦然心動？答案肯定是"會"。

　　綠化率是開發(fā)商會經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時能做到60%以上。

　　但是有業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)開發(fā)商在宣傳時只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

　　得房率：還要關(guān)注使用率

　　得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。

　　一般情況下，得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)最初計(jì)算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時甚至只是簡單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實(shí)測結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會比前期的大，因而，這時的實(shí)際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點(diǎn)。

　　對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進(jìn)入樣板房對室內(nèi)使用面積進(jìn)行測量，得到套內(nèi)使用面積，計(jì)算出使用率，雖然結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設(shè)計(jì)方面的缺陷，因?yàn)橛行┓啃托螤詈懿灰?guī)則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據(jù)了解，得房率跟建筑形式也有一定的關(guān)系，如多層住宅的得房率可控制在 85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車庫率：必須滿足基本需求

　　對于車庫率這個問題，估計(jì)不少購房者會在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。

　　記者的一位朋友張先生在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時候，因?yàn)樾^(qū)里的停車位太少，需要很費(fèi)神地找車位，有時候回來的太晚了，他只能把車停在小區(qū)附近的公共場所，然后步行回家。由此不難看出，小區(qū)的車庫率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對于居住小區(qū)配建的停車位數(shù)量而言，通常的規(guī)定是：車庫(位)數(shù)大于小區(qū)住戶戶數(shù)的50%。若住宅小區(qū)檔次較高，住戶對停車位的需求會更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達(dá)到100%及以上。

　　專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫數(shù)量和由人防工程改建而成的地下車庫數(shù)量。具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。

　　片面對待要不得

　　專家表示，購房時不能單純追求某些數(shù)值，以免步入誤區(qū)。吳茂輝告訴記者，容積率與購房者分?jǐn)偟耐恋爻杀居兄苯拥年P(guān)系，因?yàn)槿莘e率較高，相應(yīng)會有更多的建筑面積來分?jǐn)偅蚨總€購房者承擔(dān)的土地成本則能適當(dāng)下降一些。而如果單純追求低容積率，則會為之付出更高的土地成本，導(dǎo)致購房成本增加，故不應(yīng)該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對于得房率而言，也不能一味要求其達(dá)到很高的標(biāo)準(zhǔn)。專家表示，住宅建筑需要相應(yīng)的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢必會影響到日后的使用，如樓梯過窄，"大塊頭"的家具便無法通過。

　　車庫率也不宜過高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區(qū)的車庫率達(dá)到0.5～1之間已經(jīng)基本能夠滿足常規(guī)需求。如果車庫率過高，會造成公攤面積的增多，從而影響到得房率