QE退出后的中國樓市猜想：房企或選擇合作開發(fā)應(yīng)對(duì)

　　美聯(lián)儲(chǔ)QE退出終于靴子落地！剛剛結(jié)束的12月議息會(huì)議上，美聯(lián)儲(chǔ)宣布削減QE購買量100億美元，小幅上調(diào)未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，下調(diào)失業(yè)率預(yù)測(cè)；并承諾在失業(yè)率高于6.5%以上時(shí)保持超低利率不變。

　　牽一發(fā)而動(dòng)全身，市場(chǎng)紛紛對(duì)美元、黃金、原油作出預(yù)測(cè)，當(dāng)然還有中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　或?qū)⒋唐浦袊康禺a(chǎn)泡沫？

　　知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員余豐慧認(rèn)為，時(shí)至年底，銀行間拆借市場(chǎng)利率又開始急劇攀升，這兩天三個(gè)月期限利率已經(jīng)升至8%，“錢荒”大有卷土重來跡象。而QE開始退出必將使得國內(nèi)銀行等金融機(jī)構(gòu)“資金慌”雪上加霜。”

　　“ 一旦流行性出現(xiàn)‘上吊式’突然勒緊，隨即流動(dòng)性膨脹支撐的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必將爆發(fā)。”余豐慧表示。

　　5年前，美聯(lián)儲(chǔ)開啟了被世人喻為“印鈔機(jī)”的量化寬松貨幣政策(QE)。但更多的專家認(rèn)為，QE退出對(duì)中國樓市影響有限?；ㄆ煦y行(中國)研究主管、大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高則表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)不會(huì)破裂，取決于地區(qū)人口的流動(dòng)。“如果你買的房子未來人口越來越少，那么這個(gè)泡沫破滅的可能性就非常大。”

　　沈明高稱，其所供職的機(jī)構(gòu)測(cè)算過各個(gè)主要城市小學(xué)生的在校人數(shù)，一二線城市小學(xué)生的在校人數(shù)基本上都是在增長(zhǎng)，三四線城市是在下降的。因此，他認(rèn)為QE4退出短期不會(huì)擠壓中國房地產(chǎn)泡沫破裂。

　　另有證券分析師表示，國內(nèi)大部分房企近年來都采取高周轉(zhuǎn)的策略，并且大部分融資行為都發(fā)生在國內(nèi)，所以美聯(lián)儲(chǔ)縮減QE對(duì)國內(nèi)房企短期內(nèi)還不會(huì)產(chǎn)生巨大的沖擊。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長(zhǎng)20.8%。2013年是自房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來銷售面積增長(zhǎng)最快的一年。房企業(yè)績(jī)也近乎實(shí)現(xiàn)普漲，萬科、恒大、碧桂園等多家均提前實(shí)現(xiàn)全年銷售業(yè)績(jī)。

　　事實(shí)上，一位財(cái)經(jīng)分析人士向記者表示：由于巨大的利益團(tuán)體的結(jié)盟，房地產(chǎn)反而是最后一個(gè)受到流動(dòng)性緊縮影響的領(lǐng)域。而國內(nèi)流動(dòng)性趨緊的的擔(dān)憂也很快被打消。就在昨日晚間，央行發(fā)布微博稱，已據(jù)市場(chǎng)流動(dòng)性狀況通過SLO向市場(chǎng)適度注入流動(dòng)性。

　　房企或?qū)⑦x擇合作開發(fā)應(yīng)對(duì)

　　QE退出，雖然對(duì)中國樓市整體影響不大，但不可否認(rèn)的是未來房企海外融資環(huán)境將趨緊。2013年以來，在港上市房企的發(fā)債次數(shù)明顯增多，發(fā)債規(guī)模明顯增大。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計(jì)人民幣高達(dá)3256億元，比2012年全年額度漲幅超過100%。

　　即便如此似乎也不足引起擔(dān)憂。據(jù)華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)透露：已有8—10家房企的再融資方案通過了國土資源部的審查，有望在明年年初通過證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)。開源證券高級(jí)策略分析師楊海認(rèn)為，如果再融資方案獲批，房企融資環(huán)境將改善。

　　“未來預(yù)計(jì)更多的房企將選擇合作開發(fā)，包括房企與基金的合作、房企與房企之間的合作等，以緩解資金壓力”。有券商分析師向記者表示。

　　那么，過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)又該如何實(shí)現(xiàn)軟著落？著名經(jīng)濟(jì)學(xué)茅于軾在接受新華網(wǎng)記者采訪表示，“土地供應(yīng)”是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。“土地供給非常不足地價(jià)就上來了，地價(jià)上來房?jī)r(jià)就跟著上來了。”

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國300個(gè)城市今年前11個(gè)月土地出讓金收入超過2.7萬億元，較去年同期上漲了62.65%。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，今年全國各地政府的土地出讓金收入可能創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。

　　而中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌則分析稱，改革難度最大的是土地市場(chǎng)。十八屆三中全會(huì)指明了土地制度和房地產(chǎn)稅改革的方向，但進(jìn)展沒有那么快，2014年還會(huì)延續(xù)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。因此，他相信房?jī)r(jià)還會(huì)漲。