各方熱議買房“后悔權(quán)” 有贊有彈有質(zhì)疑

購(gòu)房“后悔權(quán)”行得通行不通？

　　已實(shí)施15年的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將迎來(lái)第一次大修。日前，中國(guó)人民大學(xué)商法研究所所長(zhǎng)、中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海教授對(duì)外透露，買房可望獲得后悔權(quán)。

　　劉俊海指出，要建立冷靜期制度，也就是后悔權(quán)制度。原則上讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無(wú)條件退貨，三類商品交易活動(dòng)應(yīng)當(dāng)適用后悔權(quán)制度：網(wǎng)上交易；先交錢后簽合同的消費(fèi)行為；交易額巨大的消費(fèi)行為，比如購(gòu)買汽車、房屋等。

　　“買房可獲后悔權(quán)”的消息一經(jīng)發(fā)出，則引起了各方輿論的不同看法。有大呼叫好的，也有對(duì)其表示反對(duì)意見的。更多是對(duì)其“可行性”產(chǎn)生質(zhì)疑。輿論認(rèn)為，“后悔權(quán)”假如運(yùn)用不當(dāng)，或?qū)⒁l(fā)又一輪樓市虛假之風(fēng)。

　　本來(lái)就慣于靠“左手賣出，右手買進(jìn)”來(lái)制造樓市虛假繁榮的房產(chǎn)商，恐怕會(huì)更加欣喜若狂，為更加肆無(wú)忌憚地“自賣自家”開了方便之門，以消費(fèi)者后悔權(quán)為借口，制造更多的樓市虛假繁榮，釋放更多的虛假信息，進(jìn)一步加劇與消費(fèi)者之間在信息了解上的不對(duì)等，給虛高的房?jī)r(jià)再添一把火。

　　看來(lái)，在狡黠的樓市面前，本來(lái)對(duì)消費(fèi)者是絕對(duì)的“好事”真有可能變成“壞事”；本來(lái)對(duì)開發(fā)商不利的“壞事”一轉(zhuǎn)眼倒成其“好事”。這個(gè)世界，真是真假莫測(cè)，好壞難分！(文/記者 詹青)

　　正方 “后悔權(quán)”至少是一根稻草

　　“后悔權(quán)”剛見諸各媒體間，果然，就有人開始擔(dān)心了。擔(dān)心“后悔權(quán)”最后只能成為擺設(shè)的花瓶；擔(dān)心開發(fā)商用左手賣給右手，最后炒高房?jī)r(jià)；甚至于還有人擔(dān)心，“后悔權(quán)”一出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)垮掉，這很像潛伏在買樓市民中的開發(fā)商……

　　奇怪，八字才剛有一撇，大家卻在為“后悔權(quán)”實(shí)施后會(huì)不會(huì)后悔而擔(dān)憂著。這種奇怪現(xiàn)象其實(shí)年代已久遠(yuǎn)，何時(shí)出現(xiàn)已不可考。不過(guò)這種情形大家應(yīng)該都很熟悉。每一條相關(guān)法規(guī)、條例出臺(tái)前，我們總在討論，這些法規(guī)、條例能否可以實(shí)施，實(shí)施后會(huì)不會(huì)對(duì)某些行業(yè)產(chǎn)生毀滅性影響。前者是因?yàn)檫@樣的事實(shí)發(fā)生過(guò)太多，有這樣的擔(dān)憂無(wú)可厚非；至于后者，是因?yàn)榇蠹以绫唤逃闪擞泄珶o(wú)私的“圣人”或者“類圣人”，自己利益受到點(diǎn)損害無(wú)所謂，不能讓集體、國(guó)家的利益受損害，這也很不錯(cuò)。

　　當(dāng)然，也可以刻薄一點(diǎn)說(shuō)，這是中國(guó)消費(fèi)者被奴化后的結(jié)果。要是給予消費(fèi)者一點(diǎn)“后悔權(quán)”，行業(yè)就會(huì)垮掉，那房地產(chǎn)行業(yè)早就應(yīng)該湮滅于塵土之中了，那么人家歐美日等國(guó)的各行各業(yè)都早已經(jīng)凋敝了。

　　時(shí)間不太久遠(yuǎn)，只要不是有老人癡呆都還應(yīng)該記得，2006、2007年，當(dāng)時(shí)樓價(jià)快速上漲，有開發(fā)商因?yàn)橹氨阋速u了房子給市民，“后悔了”，然后毀約，然后賠償幾萬(wàn)元給買家了事。無(wú)論怎么看，這都像是我們還在討論中的“后悔權(quán)”，并且其期限是以年為單位來(lái)計(jì)算的。我們非但沒有看到房地產(chǎn)行業(yè)湮滅，還看到房地產(chǎn)行業(yè)正在蒸蒸日上地發(fā)展著，開發(fā)商的日子也過(guò)得紅紅火火的。

　　既然如此，何必?fù)?dān)憂？

　　照我說(shuō)，即使消費(fèi)者擁有“后悔權(quán)”也沒有太多實(shí)質(zhì)意義。如果房地產(chǎn)仍處于賣方市場(chǎng)，消費(fèi)者敢行使“后悔權(quán)”嗎？同樣是前兩年的事情，當(dāng)有買家看到房子的質(zhì)量實(shí)在太差，最后忍不住提出讓開發(fā)商整改的建議，開發(fā)商雙眼一翻：“如果不想要可以退房呀”。最后買家只能乖乖就范。估計(jì)“后悔權(quán)”以后會(huì)遭到同樣的命運(yùn)。

　　即使如此，對(duì)“后悔權(quán)”的提出還是要贊一個(gè)。消費(fèi)者實(shí)質(zhì)上已經(jīng)處于非常弱勢(shì)的地位了，多一個(gè)“后悔權(quán)”，至少多了一根稻草，未必能救命，總算能看到一點(diǎn)點(diǎn)希望。一個(gè)總叫人絕望的市場(chǎng)，才是真正會(huì)垮掉的市場(chǎng)。

　　葛朗臺(tái)臨死前，還要看著一堆堆的金幣，因?yàn)?ldquo;這樣好叫我心里暖和”。那么，在買房時(shí)，握著可能毫無(wú)用處的“后悔權(quán)”，至少也能讓買家的心里暖和。（ 文/張秀欽）

　　反方 消協(xié)一番好意，買家一臉疑惑

　　《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》修改中，包括房屋等在內(nèi)的三類商品交易活動(dòng)，可以適用“后悔權(quán)”制度，消息一出，在房地產(chǎn)界引發(fā)一片驚疑。

　　消費(fèi)者協(xié)會(huì)的“官員”也站出來(lái)，描繪“后悔權(quán)”給消費(fèi)者畫的餅有多么圓，多么好吃可口。不過(guò)，不少專業(yè)人士分析認(rèn)為，這種“后悔權(quán)”適用在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，第一觀感是基本不靠譜———聽起來(lái)很美，看上去不錯(cuò)，但吃起來(lái)也許會(huì)嗑牙。

　　對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，房屋肯定是一生中購(gòu)買的最大一件商品，是交易額最大的消費(fèi)行為。試想，消費(fèi)者如果被賦予“后悔權(quán)”，質(zhì)量不合格，可以后悔去；價(jià)格買高了，可以后悔去；最近看到一個(gè)不錯(cuò)的社區(qū)，后悔買了原來(lái)的房子，想換房，后悔去；這段時(shí)間股市暴漲了，現(xiàn)金不夠，干脆也把房子“后悔”了吧……有人推斷，照這種情勢(shì)下去，結(jié)果是什么呢？就是房地產(chǎn)開發(fā)這個(gè)行當(dāng)也該關(guān)門大吉了。

　　大部分人一輩子可能只買一次房，而開發(fā)商正好相反，一生要賣無(wú)數(shù)次房。地產(chǎn)界評(píng)論人士微湖打了一個(gè)形象的比喻，把房屋買賣比喻成男婚女嫁，那么購(gòu)房者是女方，開發(fā)商則是男方。按照中國(guó)人骨子里的觀念，女人如果二婚或三婚，就不值錢了。而男人只要身體容許，結(jié)多次婚也無(wú)人質(zhì)疑。

　　在“男尊女卑”的社會(huì)風(fēng)氣下，屢屢發(fā)生女方被男方欺凌侮辱的事件。這個(gè)時(shí)候，婚姻協(xié)會(huì)看不過(guò)去了，就提出“結(jié)婚后悔權(quán)的制度”，制度規(guī)定，男女在領(lǐng)結(jié)婚證的一定期限內(nèi)，女方如果不滿意男方的表現(xiàn)，就可以隨時(shí)走人。這個(gè)制度貌似很強(qiáng)大，保護(hù)了女方的權(quán)益。但冷靜下來(lái)好好分析，就知道這個(gè)規(guī)定其實(shí)沒有解決任何問題。

　　比如你規(guī)定了女方可以隨時(shí)走人，但是你沒有規(guī)定雙方不能入洞房，怎么辦？還有一個(gè)問題就是一旦過(guò)了“后悔期”，男方繼續(xù)欺辱女方怎么辦。而恰恰是在新婚蜜月期，男女雙方如膠似漆，就是男方看不上女方，也會(huì)對(duì)女方甜言蜜語(yǔ)，強(qiáng)作歡笑度過(guò)這個(gè)階段。所以男女吵架的高峰期，都集中在蜜月之后，蜜月期吵架還結(jié)什么婚！

　　對(duì)于樓市的買賣雙方同樣如此，中國(guó)的商品房銷售模式大多數(shù)為期房銷售制，因此不知道此次消協(xié)的“買房后悔期”能有多長(zhǎng)。記得2008年樓市蕭條時(shí)，不少開發(fā)商為了促銷，推出了長(zhǎng)達(dá)一年的“無(wú)理由退房”，其實(shí)質(zhì)和消協(xié)即將推出的“買房后悔期”如出一轍。但即使后悔期超過(guò)一年，也不能從根本上杜絕開發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的欺詐。

　　大家知道，開發(fā)商是何等精明之人，無(wú)論是在“無(wú)理由退房”期限內(nèi)還是“買房后悔期”內(nèi)，開發(fā)商都會(huì)對(duì)購(gòu)房者蜜語(yǔ)相加，讓購(gòu)房者在此期間享受超過(guò)“上帝”的禮遇。而一旦蜜月期結(jié)束，就會(huì)露出猙獰面目。即使在期限內(nèi)，客戶要提出退房，開發(fā)商也會(huì)以各種理由阻撓購(gòu)房者，比如不退訂金或首期購(gòu)房款等等，直至拖到你購(gòu)房者妥協(xié)為止。

　　“購(gòu)房后悔期”遠(yuǎn)不能解決雙方的不平等問題，要想徹底解決這個(gè)問題，不僅是一個(gè)退房制度的出臺(tái)，其他諸如期房權(quán)益、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)、小區(qū)規(guī)劃、物業(yè)管理及配套設(shè)施等保護(hù)措施一應(yīng)俱全，購(gòu)房人的權(quán)益才能真正得到保障。

中立方 買房“后悔權(quán)”，可操作性有多大？

　　對(duì)于準(zhǔn)備買樓的消費(fèi)者而言，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》即將進(jìn)行大修訂，無(wú)疑是一個(gè)非常喜人的消息，因?yàn)閭髀勚械男抻喴坏┞鋵?shí)，消費(fèi)者在買樓后，就有希望獲得一個(gè)冷靜期，在此冷靜期內(nèi)，消費(fèi)者有望單方解除或撤消合同。

　　樓市中存在的信息不對(duì)稱的現(xiàn)象一直為幾乎所有專家學(xué)者所詬病，而消費(fèi)者一旦發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙之后，所能夠采取的自救手段又實(shí)在是太有限，因此，在該法律條文的修改落實(shí)之后，消費(fèi)者似乎就擁有了對(duì)維權(quán)更為有利的尚方寶劍。

　　一方面，筆者覺得買房“后悔權(quán)”的出現(xiàn)無(wú)疑是社會(huì)的一大進(jìn)步；另一方面，對(duì)這一法律條文究竟有多少可操作性卻有一點(diǎn)擔(dān)心。

　　第一，即使買房有后悔期，但后悔期估計(jì)不會(huì)很長(zhǎng)。因?yàn)橹灰怀蜂N現(xiàn)行的預(yù)售制度，預(yù)售登記也算是不完全意義上的產(chǎn)權(quán)登記，其手續(xù)一旦完成，恐怕再予以撤銷的可能性不太大，即使可以撤銷，費(fèi)用也不少。如果只有一兩個(gè)月的后悔期，對(duì)于需要至少一年半載才能交樓看到實(shí)物的房地產(chǎn)而言，其中又有多大的意義？

　　第二，在這個(gè)所謂的“后悔期”內(nèi)退房，是否需要條件？依照筆者的猜想，估計(jì)不可能是完全無(wú)條件的，否則，只要樓價(jià)稍微下跌，誰(shuí)都會(huì)行使自己的“后悔權(quán)”，那整個(gè)市場(chǎng)就全亂套了，這也不是政府所希望看到的局面。然而，很多好的法律條文一旦附設(shè)了條件，就很容易形成新的漏洞，增加實(shí)際操作層面上的困難。

　　比如說(shuō)，2003年廣東省政府、省交通廳和省公路局聯(lián)合公布的《廣東省公路條例》中，有這么一個(gè)條款：“公路收費(fèi)站應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，保障收費(fèi)通道的暢通。因未開足通道而造成其他通道平均有5輛車以上堵塞的，收費(fèi)站應(yīng)免費(fèi)放行，并開足通道。”而實(shí)際上，有誰(shuí)享受過(guò)塞車5輛以上的就免費(fèi)通行的待遇？是高速公路公司違法了嗎？非也，因?yàn)樵谶@條規(guī)定中，關(guān)于塞車情況要求免費(fèi)放行的前提條件是———“因未開足通道”，正是這一前提條件的存在，使消費(fèi)者能夠獲得的實(shí)質(zhì)性的保障幾乎變?yōu)?ldquo;0”。

　　當(dāng)然，買房終于可以有后悔權(quán)仍是值得慶幸的，不過(guò)，最值得慶幸的不是我們最終究竟可以獲得多大的保障，而是法律正在不斷地完善這一事實(shí)———從1997年起，“國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”在中國(guó)已走過(guò)了12年的路程，12年來(lái)，我們見證了消費(fèi)者可以逐漸對(duì)假冒偽劣、霸王條款等說(shuō)“不”的過(guò)程，我們可以肯定地說(shuō)，政府部門對(duì)中國(guó)消費(fèi)者的保護(hù)意識(shí)正在不斷加強(qiáng)，雖然對(duì)消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)遠(yuǎn)未達(dá)到豐滿的地步。（文/梁棟賢）

　　保障消費(fèi)者不如細(xì)化行業(yè)法規(guī)

　　有專家建議，今后消費(fèi)者在購(gòu)買了房屋、汽車等消費(fèi)額巨大的商品后，將可獲得“后悔權(quán)”。

　　廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀是，商家擁有巨大的話語(yǔ)權(quán)，處于強(qiáng)勢(shì)地位，這個(gè)法規(guī)恰好側(cè)重于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，因而受到很多市民的擁護(hù)。但我認(rèn)為，與其為消費(fèi)者說(shuō)話，倒不如細(xì)化行業(yè)規(guī)范來(lái)得有效。

　　從文字上看，“后悔權(quán)”即給消費(fèi)者冷靜的思考期，有保護(hù)消費(fèi)者的意思。這個(gè)潛臺(tái)詞，很明顯地說(shuō)明買家在購(gòu)房行為中具有沖動(dòng)的情緒。為什么買家在購(gòu)房時(shí)會(huì)沖動(dòng)？很多有購(gòu)房經(jīng)歷的人會(huì)說(shuō)，開發(fā)商的廣告太有誘惑力、銷售現(xiàn)場(chǎng)很火爆，以至于不立即決定就買不到單位了、房子有限而登記人數(shù)很多，以至于擔(dān)心買不到房……結(jié)果就“一失足成千古恨”?？垂賯冋?qǐng)不要罵我，說(shuō)我沒有買過(guò)房，不懂得買房如打仗般緊張。不論是何種說(shuō)法，沖動(dòng)之下的行為都是不理性不明智的行為，殊不知早有“沖動(dòng)是魔鬼”一說(shuō)？

　　每到大型節(jié)假日，商家或相關(guān)部門都會(huì)指導(dǎo)消費(fèi)者如何面對(duì)成千上萬(wàn)的商品、如何避免在消費(fèi)過(guò)程中上當(dāng)受騙。精明的消費(fèi)者，自然也會(huì)在購(gòu)物前做足功課，貨比三家，盡量做到事事通達(dá)。房子作為一種大額耐用消費(fèi)品，其購(gòu)買行為自然應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。商家對(duì)房屋進(jìn)行轟炸式宣傳，將物業(yè)說(shuō)得天花亂墜，那是賣方的營(yíng)銷手法，只是買家的一種了解渠道，并非是決定你購(gòu)房與否的必要條件。作為一個(gè)精明的買家，應(yīng)該懂得如何通過(guò)各種方式，盡可能地了解意向物業(yè)的各種情況，而非貿(mào)然行事。

　　18歲的孩子做錯(cuò)事常會(huì)受到相應(yīng)的懲罰，那是因?yàn)?ldquo;都成人了，你應(yīng)該為自己的行為負(fù)責(zé)”。如果你是在沖動(dòng)的情緒之下購(gòu)房，而未對(duì)商品的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，那么你一旦和商家簽訂購(gòu)房合同，便已表明兩者已經(jīng)達(dá)成了契約，愿賣愿買之間，你想后悔，那就是你的事情，你必須對(duì)自己的不理性行為承擔(dān)責(zé)任。

　　話又說(shuō)回來(lái)。由于每個(gè)人的文化程度、知識(shí)面、了解信息的渠道都不同，因而也有很多消費(fèi)者對(duì)同一類商品的技術(shù)、服務(wù)、質(zhì)量、價(jià)格等無(wú)法一一掌握，從而為買到后悔商品埋下伏筆。因此，與其說(shuō)制定后悔權(quán)來(lái)保障消費(fèi)者權(quán)益，倒不如想想如何細(xì)化、完善相關(guān)法規(guī)并加強(qiáng)執(zhí)法來(lái)規(guī)范市場(chǎng)。

　　為何霸王條款都源自商家、商家總處于強(qiáng)勢(shì)地位？雖然說(shuō)與供求關(guān)系有關(guān)，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)薄弱、懲罰力度小，也是助長(zhǎng)其囂張氣焰的重要因素。后悔權(quán)的提出，恰恰說(shuō)明了眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍處于一個(gè)市場(chǎng)化、法制化未成熟的階段