房價上漲推手:投資客入市 開發(fā)商業(yè)主跟風(fēng)漲價

“當(dāng)時幸虧沒有出手，要不然現(xiàn)在至少要少賣五、六萬元。”站在北京東四環(huán)外一家房產(chǎn)中介門口的王小姐興奮地給記者算了一筆賬，4月份我們小區(qū)均價是每平方米1萬2至1萬3千元左右，現(xiàn)在每平方米至少上漲了1000多元，60多平方米就是6萬多元。

　　今年以來隨著成交量的不斷放大，多個城市房價也隨之不斷飆升。記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商、業(yè)主頻頻提價和投資客重新活躍再次入市成了推動本輪房價上漲的重要推手，但對于樓市未來走勢各方看法不一。

　　投資客重新活躍再度入市

　　樓市經(jīng)過短暫的冷靜、調(diào)整后，改善型消費群和投資客又開始活躍在市場上。以深圳市為例，據(jù)中聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，5月份改善型消費者和投資客的比例都增加了，改善型消費者從4月的40.99%增加到43.8%；投資客也從4月份的6.98%增加到了10.7%。

　　“目前投資客比例在兩成左右，做長線的多。”世華地產(chǎn)研究市場研究中心總監(jiān)肖小平說。而在深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智看來，今年年初時深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達到30%左右，投資客開始大量入市，房價上漲已經(jīng)呈現(xiàn)出泡沫成分，“中小戶型房價已經(jīng)逐步脫離了實際的住房需求”。

　　記者從深圳各中介公司了解到，目前新盤中至少有兩成是投資客，而在二手市場投資客也占據(jù)了市場二、三成比例，其中不乏買回來立即放售的短炒情形，目的就是賺取其中的差價。

　　DTZ戴德梁行最新監(jiān)測也顯示，上海市近期的成交熱點區(qū)域，已從前期自住買家關(guān)注的浦東、普陀、閘北等區(qū)域，轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)上更受改善和投資型客戶青睞、具備較強抗跌性的盧灣、靜安、徐匯及虹口區(qū)。近幾個月，被喻為“豪宅市場風(fēng)向標(biāo)”的江浙投資客和港臺投資者再度活躍起來。以在售的湖畔佳苑三期為例，從目前的銷售數(shù)據(jù)來看，投資客的比率占據(jù)到7成以上。

　　類似的投資客身影也出現(xiàn)在北京市場上，據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測顯示，4月以來，京城別墅、高檔公寓等高檔住宅的成交量大幅增長，其中，4月開盤的金泉時代、金隅可樂兩項目投資性置業(yè)占比均超過三成。

　　熱銷項目頻頻提價開發(fā)商業(yè)主跟風(fēng)漲價

　　投資客的再度入市也讓開發(fā)商、業(yè)主有了提價的底氣。記者了解到，近幾個月來，京城許多項目出現(xiàn)了提價銷售的現(xiàn)象，開盤價格出現(xiàn)了明顯的上漲勢頭。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份開盤項目均價為12237元每平方米，環(huán)比3月份的開盤均價上漲了10.1%，每平方米上漲了1122元，到了5月份，開盤均價達13925元每平方米，環(huán)比4月份的開盤均價上漲了13.8%，每平方米上漲了1688元。而據(jù)亞豪機構(gòu)最新統(tǒng)計顯示，截止6月9日開盤項目均價達到了14127元每平方米，環(huán)比5月開盤均價上漲了1.5%，每平方米上漲了202元。

　　高姍告訴記者，3月份以后成交量不斷放大，房價也出現(xiàn)了明顯的上漲，這首先是源于一些熱銷項目的提價銷售，進而帶動其他一些開發(fā)商和業(yè)主開始跟風(fēng)漲價。她以位于亞奧北部區(qū)域的悅溪項目為例說，由于該項目區(qū)位優(yōu)勢及品質(zhì)較好，銷售情況較好，導(dǎo)致了每次開盤均小幅提價銷售。該項目3月份開盤均價10800元每平方米、而4月的開盤均價則達到了11000元每平方米，到了5月開盤均價達到了11800元每平方米，類似這樣的項目不在少數(shù)。

　　看到市場比較火爆，深圳市的很多開發(fā)商也放棄了低價銷售的策略，轉(zhuǎn)為提價，這也直接導(dǎo)致深圳房價的飆升。南山區(qū)是深圳關(guān)內(nèi)供應(yīng)及豪宅扎堆的地方，樓市的反彈也較快。像城市山林，除樓王外，單位均價從1月份的1.6萬元每平方米，上漲到目前的1.9萬至2萬元每平方米，半島城邦也從1月份的1.99萬元每平方米均價上漲到目前的2.2萬元每平方米。其他樓盤近期也都有500至1000元每平方米的漲幅。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，部分開發(fā)商跟風(fēng)漲價，一方面是存在著盲目樂觀的心理，他們想趁樓市成交量放大之機大賺一筆，另外一方面是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大的緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價銷售。

　　未來走勢各方看法不一

　　雖然投資客再度活躍，開發(fā)商、業(yè)主跟風(fēng)漲價的行為仍在繼續(xù)，但對于未來走勢各方看法不一，與少數(shù)人士認(rèn)為房價仍將持續(xù)上漲的樂觀看法相比，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　深圳英聯(lián)不動產(chǎn)董事長郭建波說，國際金融危機后，中國政府的積極財政政策適度寬松的貨幣政策顯然被投資者轉(zhuǎn)化為寬松積極的地產(chǎn)股市政策。新一輪地產(chǎn)泡沫正在形成并且還將繼續(xù)。對于投資者而言，應(yīng)當(dāng)不懼怕地產(chǎn)泡沫，分享地產(chǎn)泡沫的成長，關(guān)注地產(chǎn)泡沫的極限。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)董事伍惠敏認(rèn)為，上海剛性需求的集中釋放推動房價上揚，帶動改善及投資需求繼而入市。但是未來市場依然有很多不確定因素，一方面，整體經(jīng)濟形勢能否維持向好格局尚不明朗；另一方面，上海樓市的成交量并不穩(wěn)定，分布不均衡；此外，房價的持續(xù)上揚，不僅對剛性需求造成了較大打擊，同時對改善和投資型客戶也有不同程度的影響，這對市場未來的發(fā)展不利。目前斷言上海下半年的市場重拾升勢，還為時尚早。

　　我愛我家控股公司副總裁胡景暉也表示，目前的市場支撐不了比2008年更高的成交價格，開發(fā)商和業(yè)主盲目漲價將喪失賣房的最佳機會。目前，房地產(chǎn)住宅市場本身就處在一個去庫存化時期，供應(yīng)量的進一步加大無疑對房價將起到平抑作用。