廣州今年二手房占比首超五成 明年將成樓市主導(dǎo)

　　二手市場(chǎng)2013年成交額漲20% 均價(jià)漲16.7% 業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)明年一季度二手樓價(jià)或有4%~7%回落。

　　曾先生打算在今年賣掉天河北的一套房子，但是兩次政策的出臺(tái)令他的心態(tài)起伏變化，最后還是沒(méi)有下定決心：“計(jì)劃趕不上變化，誰(shuí)料到2013年是政策調(diào)控年。”整個(gè)2013年，大部分業(yè)主的心態(tài)跟曾先生一樣從強(qiáng)到弱、從弱到強(qiáng)，最近又再度轉(zhuǎn)弱，有別于2012年的平穩(wěn)。不過(guò)與2012年相比，今年廣州二手市場(chǎng)成交額仍然出現(xiàn)20%以上的漲幅。

　　房地產(chǎn)專家預(yù)測(cè)，2014年二手市場(chǎng)在樓市中的主導(dǎo)地位將加重，第一季度廣州二手樓價(jià)可能出現(xiàn)4%~7%的回落，樓市政策有可能出現(xiàn)適當(dāng)?shù)姆潘伞?/p>

　　今年二手樓市兩起兩落

　　曾先生怎么也沒(méi)料到今年居然出了兩次房地產(chǎn)政策。去年底市場(chǎng)行情很好，他打定主意今年要把房子賣了換新房，年后還在不慌不忙跟客戶砍價(jià)，3月時(shí)突然出的房地產(chǎn)新政令他的心態(tài)一下子出現(xiàn)變化。3月1日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)五條”的簡(jiǎn)要說(shuō)明“通知”，在這份“通知”里有一條內(nèi)容相當(dāng)顯眼：“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。”

　　當(dāng)本來(lái)一心想磨低點(diǎn)價(jià)再下手的買家突然宣告“不買了”，曾先生再也不敢像之前“吊高來(lái)賣”，甚至想有合適的買家就按心理價(jià)賣了，于是和太太說(shuō)好在年底前賣掉這套房子。然而，新政卻又突然降臨。

　　11月18日，穗版調(diào)控政策的升級(jí)版(簡(jiǎn)稱“穗六條”)出臺(tái)，非廣州籍的客戶要獲得購(gòu)房資格，必須提供“自購(gòu)房之日前5年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明”，這和此前“自購(gòu)房之日起算前2年內(nèi)在廣州市連續(xù)繳納1年以上社保證明或個(gè)人所得稅證明”有很大的差別。曾先生的心情再度跌到谷底：“我到底要不要按計(jì)劃賣掉房子算了？”

　　特點(diǎn)一：二手市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

　　“2013年是最近十年內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年。”滿堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰回顧稱。

　　與此同時(shí)，銀行信貸在2013年下半年持續(xù)收緊，廣州二手住宅買賣市場(chǎng)開始縮減，8月~11月的登記宗數(shù)皆比2012年同期少，2013年上半年月均登記宗數(shù)為8535宗/月，7至11月的月均登記宗數(shù)縮減至6213宗/月。

　　這種“先抑制、后瘋狂”的特點(diǎn)導(dǎo)致二手市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊升的現(xiàn)象。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)部主任黃燕飛提供的數(shù)據(jù)，今年1月~11月，廣州二手市場(chǎng)成交量比2012年全年上漲21%，20375元/平方米的均價(jià)比去年全年上漲16.7%。據(jù)黃燕飛的數(shù)據(jù)，“穗六條”出臺(tái)后，部分區(qū)域的成交價(jià)格微跌1%~2%。

　　特點(diǎn)二：番禺花都成交跌六成多

　　根據(jù)滿堂紅最新數(shù)據(jù)，2013年1月~11月，廣州市二手住宅買賣登記宗數(shù)為82276宗，比2012年同期增加56.5%。廣州市二手住宅總體成交均價(jià)為18137元/平方米，同比上漲19.5%。

　　在黃燕飛看來(lái)，2013年廣州市場(chǎng)的熱門板塊還是集中在市中心，包括天河北、江南大道南、海珠西板塊、番禺華南板塊、赤崗、珠江新城、機(jī)場(chǎng)板塊等。

　　據(jù)了解，番禺區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)，從高峰期的3451宗/月，最多減少到1123宗/月。周峰發(fā)現(xiàn)，番禺洛溪板塊比今年高峰期縮減六成以上，主要原因是外地客戶不能獲得入市資格，且板塊價(jià)格較高。而花都區(qū)的二手住宅登記宗數(shù)從高峰期的1088宗/月，最多減少到373宗/月，減幅超過(guò)六成半。

　　特點(diǎn)三：市中心學(xué)位房行情穩(wěn)定

　　而受政策影響相對(duì)沒(méi)那么明顯的區(qū)域是越秀區(qū)。

　　“該區(qū)因樓價(jià)處于全市各區(qū)首位，購(gòu)房客戶以廣州本地客戶為主導(dǎo)，2013年前11個(gè)月廣州本地客戶在越秀區(qū)買房的宗數(shù)占該區(qū)總宗數(shù)的40.6%，僅次于荔灣和海珠兩區(qū)。”周峰解釋，由于本地客戶只要資金充裕，入市時(shí)間可由自己掌握，“近段時(shí)間更是在學(xué)位房成交逆市表現(xiàn)出色，下半年仍舊有月均710宗的登記。”

　　據(jù)悉目前成交最旺的板塊為越秀的東風(fēng)東、農(nóng)林板塊等。另外，從數(shù)據(jù)上看，南沙的成交量增幅最大，達(dá)到154.6%，但周峰認(rèn)為，南沙板塊確實(shí)多了投資客入市，不過(guò)都是長(zhǎng)線投資為主，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐囊皇质袌?chǎng)還是占主導(dǎo)，二手短期內(nèi)不是那么容易找到合適的下一手買家。

　　明年二手市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　●明年年初二手樓價(jià)或跌4%~7%

　　●成交熱點(diǎn)集中在80~100平方米的小三房物業(yè)

　　●金沙洲、黃埔、蘿崗等區(qū)域比中心區(qū)域有競(jìng)爭(zhēng)力

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，未來(lái)二手市場(chǎng)將成為市區(qū)中心樓市主導(dǎo)。一是此前開發(fā)的一手樓將開始在二手市場(chǎng)上流通，而一手樓的開發(fā)逐漸減少。這種趨勢(shì)從數(shù)據(jù)上可以得到印證。

　　二手房成交比例從46%增至58%

　　2012年1月~12月，廣州10區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為52586宗，一手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為61203宗。二手占46%，一手占54%。2013年1月~11月，廣州10區(qū)二手住宅登記宗數(shù)為82276宗，一手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)為59514宗。二手占58%，一手占42%。這種比例在2014年可能繼續(xù)出現(xiàn)變化——兩者的比例差距繼續(xù)拉開。

　　周峰預(yù)計(jì)，明年3月有可能對(duì)今年11月的“穗六條”作出放松性微調(diào)，估計(jì)不一定硬性規(guī)定必須3年期的社?；騻€(gè)稅證明才能入市。而信貸政策應(yīng)該也沒(méi)有今年下半年那么緊張，購(gòu)房者在春節(jié)后的一兩個(gè)月可以比較容易借到錢買房。

　　市場(chǎng)主力客戶仍是外地準(zhǔn)買家

　　“整個(gè)2013年下半年，廣州二手樓市都受制于信貸政策收緊及限購(gòu)政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，一大批資金充裕但無(wú)購(gòu)房資格的準(zhǔn)客戶，或有購(gòu)房意愿但無(wú)法順利申請(qǐng)到貸款的準(zhǔn)客戶，都被擋在樓市‘門外’。”周峰預(yù)計(jì)，2014年第一季度廣州二手住宅市場(chǎng)仍將處于調(diào)整態(tài)勢(shì)，成交方面難有好的表現(xiàn)，個(gè)別郊區(qū)板塊的小業(yè)主會(huì)在2月率先調(diào)整放盤價(jià)，二手樓價(jià)也會(huì)從前期高位向下回落，幅度大概在4%~7%。

　　他預(yù)測(cè)，整個(gè)市場(chǎng)的主力客戶群仍是外地準(zhǔn)買家，但廣州本地買家的比例會(huì)有所增加，市場(chǎng)成交的熱點(diǎn)集中在80~100平方米的小三房物業(yè)，其比例有望達(dá)到25%的水平：“至于第二季度之后的市場(chǎng)會(huì)怎樣走，關(guān)鍵看3月后中央或地方政府有沒(méi)有新的調(diào)控措施出臺(tái)。”此外，住宅租賃市場(chǎng)也會(huì)因限購(gòu)政策的加深而產(chǎn)生更多需求，但具體的表現(xiàn)會(huì)發(fā)生在2014年2月之后。

　　而黃燕飛認(rèn)為市場(chǎng)仍然存在機(jī)會(huì)，尤其是金沙洲、黃埔、蘿崗等外圍市場(chǎng)：“廣州市交通規(guī)劃已逐漸完善，外圍區(qū)域的樓價(jià)比中心區(qū)域有競(jìng)爭(zhēng)力，而且這些區(qū)域本身集中大量一手樓，未來(lái)轉(zhuǎn)為二手樓的機(jī)會(huì)多。”