惠州二手中介生存實(shí)錄：行業(yè)欠規(guī)范 艱難求發(fā)展

專題：張峰

　　■行業(yè)現(xiàn)狀關(guān)鍵詞

　　1

　　憂

　二手網(wǎng)簽

　　二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)對(duì)于惠州二手房交易市場(chǎng)而言尚屬于新事物。但隨著惠州新房市場(chǎng)的高速發(fā)展，尤其國(guó)內(nèi)一線品牌房企爭(zhēng)相進(jìn)入，加劇了行業(yè)的規(guī)范化和專業(yè)化，在不斷規(guī)范新房市場(chǎng)整個(gè)開發(fā)銷售流程的同時(shí)，也要求二手房交易市場(chǎng)走向?qū)I(yè)透明。

　　10月24日，惠州市存量房(二手房)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)正式推出實(shí)施。在周邊城市廣州、深圳、東莞等早已實(shí)現(xiàn)二手房的網(wǎng)簽的背景下，惠州市場(chǎng)有點(diǎn)相見恨晚的意味。盡管根據(jù)成熟城市經(jīng)驗(yàn)，二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)的實(shí)施，理論上對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范，有效防止交易中一房多賣、陰陽(yáng)合同、吃差價(jià)等亂象意義重大。但在記者走訪過(guò)程中，將近兩個(gè)月的網(wǎng)簽實(shí)施以來(lái)，除了中介及經(jīng)理人不斷在適應(yīng)規(guī)定外，實(shí)施過(guò)程中遇到的新的行業(yè)問(wèn)題卻無(wú)法得到有效解決。

　　“以前帶客戶買房，簽約，都可以靈活操作，現(xiàn)在房源全部掛牌，很容易被同行信息共享，而網(wǎng)上草簽的隨意性則對(duì)真實(shí)的成交過(guò)程中造成很大困擾。”安順地產(chǎn)的經(jīng)紀(jì)人小劉說(shuō)。對(duì)此，負(fù)責(zé)系統(tǒng)開發(fā)的天威科技胡姓負(fù)責(zé)人表示，在網(wǎng)簽過(guò)程中只能是根據(jù)先簽先得，雖然隨意或惡意草簽的情況存在，但由于網(wǎng)絡(luò)共享其本身對(duì)于每一個(gè)從業(yè)者而言還是公平的，只是相關(guān)行業(yè)規(guī)范還需要從行業(yè)從業(yè)人員自身來(lái)加強(qiáng)。

　　另外由于網(wǎng)簽系統(tǒng)的實(shí)施，二手房源出售前期要掛牌。“很多出售房源的業(yè)主聽到外面需要他的姓名、住址、房產(chǎn)證等較為私密的信息才能到中介放盤，很多就直接走了，不再找中介代理。這對(duì)于一直被房源問(wèn)題困擾的行業(yè)是個(gè)雙重打擊。”對(duì)此，房管局房管科負(fù)責(zé)人練曉旋表示：“每一個(gè)新政策的實(shí)施開始都有一個(gè)適應(yīng)期，網(wǎng)簽系統(tǒng)的實(shí)施還不只是一個(gè)政策，更多的是改變了行業(yè)以前的一些交易習(xí)慣。前期有點(diǎn)不適應(yīng)也很正常，但整個(gè)系統(tǒng)中，實(shí)名掛牌、公開房源信息、草簽意向等措施，從二手中介行業(yè)規(guī)范和行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展而言肯定是百利而無(wú)一害的。”

　　2

　　傷

　　貸款難

　　二手房交易貸款難問(wèn)題其實(shí)一直都存在，只是以往由于銀行房貸業(yè)務(wù)比較寬松矛盾并不凸顯。然而，自從進(jìn)入到今年下半年，由于惠州新房市場(chǎng)剛需購(gòu)房群體回歸，成交量激增，銀行房貸壓力增大，從上半年的各種額度利率優(yōu)惠到年中逐步收緊，到了第四季度銀行房貸業(yè)務(wù)更是全面收緊。其中，新房貸款除基準(zhǔn)利率都被不同程度提高外，放款周期被無(wú)限拉長(zhǎng)，而二手房交易的放款，除了幾家有實(shí)力的大型中介前期與相應(yīng)的銀行簽有年度合作，能少量安排放款外，其余中介基本無(wú)法貸到款，銀行基本處于停貸狀態(tài)。

　　“方正地產(chǎn)由于在惠州市場(chǎng)歷史較長(zhǎng)，與交通銀行是戰(zhàn)略合作單位。盡管周期拉長(zhǎng)，但根據(jù)前期合作協(xié)議基本還是能夠被安排正常放款。但是別的就很難了，特別是建行、中行、農(nóng)行和工行早就對(duì)二手房交易停貸。”方正地產(chǎn)總經(jīng)理鄭臣釧受訪時(shí)表示。然而據(jù)記者走訪銀行了解到，目前除建農(nóng)中工四大行二手房貸基本停貸外，浦發(fā)、廣發(fā)、農(nóng)商等也相應(yīng)收緊，盡管相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有說(shuō)停貸，但在實(shí)際申請(qǐng)中狀況就是如此。

　　銀行停貸，但是行業(yè)仍需持續(xù)，交易也仍舊存在。對(duì)此，一批打著融資擔(dān)保、聯(lián)合投資、財(cái)務(wù)服務(wù)等口號(hào)的相關(guān)金融公司活躍起來(lái)。據(jù)相關(guān)知情人士介紹，此類公司主要是由于別的業(yè)務(wù)類別與銀行達(dá)成了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作，或者本身與銀行就有某種關(guān)聯(lián)，以其出面為個(gè)人或?yàn)橹薪榈瓤焖偌修k理房貸，從中收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)或利息。記者致電名為廣東泛華南楓財(cái)務(wù)服務(wù)有限公司惠州分公司的劉姓理財(cái)經(jīng)理求證，證實(shí)了現(xiàn)在公司正熱推的這項(xiàng)業(yè)務(wù)，并表示現(xiàn)在基本每天都能出業(yè)績(jī)。

　　有業(yè)內(nèi)人士提醒，由于涉及較長(zhǎng)周期的大額度房貸業(yè)務(wù)，購(gòu)房者和中介代理機(jī)構(gòu)都要謹(jǐn)慎核實(shí)，存在的交易成本也要進(jìn)行公示，避免陷入不必要的麻煩。

3

　　亂

　　門店扎堆

　　依附于土地市場(chǎng)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著城市擴(kuò)容的步伐不斷推進(jìn)，而依附在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手中介則跟隨著社區(qū)建設(shè)密集布局。東湖花園、石湖苑、荷蘭水鄉(xiāng)、碧水灣以及TCL雅園等成熟社區(qū)更是成為各大中介的聚集地。據(jù)南方日?qǐng)?bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，單是東湖花園一個(gè)小區(qū)就布局不下20家門店，過(guò)百的從業(yè)人員相互間競(jìng)爭(zhēng)激烈。

再者，由于成熟小區(qū)房源數(shù)量一定，其業(yè)主主要以安家為主，存在二手交易需求的業(yè)主并不多，另外朋友間相互介紹轉(zhuǎn)手本身也能消化一部分并不迫切的換房業(yè)主，市場(chǎng)空間就更成問(wèn)題。這種情況下，行業(yè)從業(yè)人員收入就很難保證。

　　此外，由于二手中介行業(yè)的準(zhǔn)入門檻并不高，開門店和關(guān)閉門店都不過(guò)是相應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境下的順勢(shì)而為。這也就在某種程度上造成了資源的過(guò)度集中，這也體現(xiàn)了逐利背景下市場(chǎng)自身的無(wú)序性。對(duì)此，某開放性小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)人建議：“對(duì)于一個(gè)具體的小區(qū)或區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)小區(qū)的具體居住人口、成熟程度、發(fā)展?fàn)顩r等情況制訂二手中介容量指標(biāo)，再根據(jù)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)模大小，在大區(qū)域內(nèi)協(xié)調(diào)公平布局，實(shí)現(xiàn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而不是像前幾年或現(xiàn)在這樣自發(fā)地扎堆聚集，相互間拼個(gè)你死我活，最后誰(shuí)也沒(méi)得個(gè)安穩(wěn)。”

　　4

　　混

　　賣一手樓

　　在二手中介市場(chǎng)頻繁受到政策變化及市場(chǎng)制約的情況下，中介服務(wù)除二手房租售業(yè)務(wù)外又開發(fā)出了參與一手商品房市場(chǎng)銷售的服務(wù)。這對(duì)于開發(fā)商主導(dǎo)的二級(jí)市場(chǎng)而言，是在現(xiàn)行供需雙方信息不對(duì)等的市場(chǎng)背景下，新樓盤實(shí)現(xiàn)最大限度地購(gòu)房群體落地覆蓋的有效方式。而對(duì)于中介商，通過(guò)和品質(zhì)較高的樓盤合作實(shí)現(xiàn)資源整合和占據(jù)后期市場(chǎng)先機(jī)，更為重要的是能在二手房成交的平淡周期為企業(yè)及從業(yè)人員開辟另外的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“今年方正地產(chǎn)的業(yè)績(jī)占比，配合新房市場(chǎng)的二三級(jí)聯(lián)動(dòng)要遠(yuǎn)超二手房的租售收益。”鄭臣釧直言。方正并非個(gè)案，在現(xiàn)行二手房交易市場(chǎng)的低迷狀況下，惠州市場(chǎng)較為大型的中介機(jī)構(gòu)都將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移到了一手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。就如上月中旬，惠州中介龍頭隆塬地產(chǎn)為了配合與合生上觀國(guó)際商鋪?lái)?xiàng)目達(dá)成的合作，組織了近200號(hào)人的經(jīng)紀(jì)人團(tuán)隊(duì)專程前往項(xiàng)目學(xué)習(xí)了解。主業(yè)為二手房交易市場(chǎng)的中介代理越來(lái)越頻繁地參與到二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)中。一方面是由于企業(yè)在更加開放的市場(chǎng)擴(kuò)展業(yè)務(wù)空間，但另一方面也凸顯了行業(yè)現(xiàn)在尷尬的處境。

　　在市場(chǎng)政策不斷收緊，銀行停貸，行業(yè)人才流失等眾多不利狀況下，中介為了行業(yè)生存各尋出路。然而，聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)雖然是個(gè)方向，但對(duì)于缺少行業(yè)規(guī)范和規(guī)模大小不一的近200家中介機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，能被開發(fā)商拉入合作框架中的也僅局限在幾家較為大型的中介機(jī)構(gòu)。僅僅在水口大湖溪布局一家門店的新世紀(jì)房產(chǎn)顯然不在此列，從今年年中開業(yè)，剛剛經(jīng)歷了兩個(gè)月的溫暖就進(jìn)入平淡，現(xiàn)在門店僅基本維持有員工值班的狀態(tài)，而在記者進(jìn)店的一個(gè)小時(shí)內(nèi)，再無(wú)進(jìn)店咨詢者。

　　而與開發(fā)商做聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)已經(jīng)大半年的某負(fù)責(zé)人則滿臉愁容地表示：“如果二手中介機(jī)構(gòu)做好本身租售范疇內(nèi)的業(yè)務(wù)能夠活的滋潤(rùn)，誰(shuí)會(huì)愿意費(fèi)力不討好地去趟一手樓市場(chǎng)這趟渾水呢？”

　　5

　　悲

　　跳單頻發(fā)

　　跳單行為是指購(gòu)房者或業(yè)主與中介公司簽署了預(yù)售確認(rèn)書、委托求購(gòu)協(xié)議或出賣協(xié)議，中介公司按照協(xié)議提供獨(dú)家資源信息并促使買賣雙方見面洽談促進(jìn)交易，而買賣雙方為逃避中介服務(wù)費(fèi)，跳過(guò)中介而私下完成交易的行為。關(guān)于引起的市場(chǎng)隱患，本報(bào)11月29日《惠州觀察·宜居周刊》進(jìn)行了相關(guān)報(bào)道。

　　而隨著二手房交易過(guò)程中“跳單”事件的頻繁發(fā)生，這對(duì)于二手中介經(jīng)紀(jì)人本就堪憂的生存現(xiàn)狀而言，算得上是一種災(zāi)難了。有些經(jīng)紀(jì)人辛辛苦苦向客戶推薦房源、帶客戶看房，有時(shí)幾個(gè)月沒(méi)有實(shí)現(xiàn)成交，而有時(shí)剛好遇到一個(gè)意向客戶卻被跳單，這對(duì)于每個(gè)月底薪僅1000元左右或者無(wú)底薪的從業(yè)經(jīng)紀(jì)人而言影響重大。對(duì)此，位于東湖花園四區(qū)的家順地產(chǎn)銷售總監(jiān)劉剛梁直言：“我之前帶的經(jīng)紀(jì)人小鐘離職的導(dǎo)火索就是業(yè)主的跳單，無(wú)底薪的他由于三個(gè)月沒(méi)有出單已經(jīng)到了極限，唯一有希望成交的客戶卻跳單，讓他看不到行業(yè)的希望。”

　　對(duì)于這種現(xiàn)象，惠州房產(chǎn)管理局練姓負(fù)責(zé)人建議中介機(jī)構(gòu)更加規(guī)范交易流程，帶領(lǐng)客戶看房過(guò)程中簽署具有法律效力的《居間合同》對(duì)交易各方起到契約約束，只有這樣中介的權(quán)益才能得到保護(hù)。

6

　　愁

　　人員流動(dòng)大

　　由于二手中介行業(yè)本身門檻不高，根據(jù)市場(chǎng)和政策的變化隨機(jī)性比較強(qiáng)，增開門店和刪減門店并不如別的行業(yè)難操作，因此這也在無(wú)形中加劇了行業(yè)從業(yè)人員的不確定性。至于所謂的企業(yè)文化或企業(yè)榮譽(yù)感，除幾家規(guī)范的大型機(jī)構(gòu)，更是無(wú)從談起。招人難、留人難成為行業(yè)永恒話題。

任何企業(yè)對(duì)于員工的歸屬感建立和企業(yè)黏性的建立，最直觀的表現(xiàn)形式就是可預(yù)見性發(fā)展空間和可預(yù)見性收入水平。一個(gè)中介門店的經(jīng)紀(jì)人最直觀的去留決定就是工作如何開展，收入怎么樣。在二手中介行業(yè)，薪酬計(jì)算方法相對(duì)比較透明，主要有兩種：一種的選擇保有底薪，根據(jù)相關(guān)中介的具體狀況基本在1000元/月左右浮動(dòng)，享受的提成為15%-25%之間不等。而另外一種就是挑戰(zhàn)無(wú)底薪，承擔(dān)不出單就無(wú)收入的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)績(jī)提成可以達(dá)到40%-60%不等。

　　“工作強(qiáng)度大，工作時(shí)間長(zhǎng)，每天要保持24小時(shí)開機(jī)，帶客戶看房基本隨叫隨到。雖說(shuō)工作都是為了自己，但是時(shí)間一長(zhǎng)，高強(qiáng)度的工作又沒(méi)有辦法帶來(lái)成交，拿不到有效提成，往往經(jīng)紀(jì)人都會(huì)心生退意。”劉鋼梁有點(diǎn)無(wú)奈地說(shuō)。“前幾天我?guī)У囊粋€(gè)經(jīng)紀(jì)人就離職了，三個(gè)月來(lái)工作盡心盡責(zé)，帶客戶看房和拓客都非常積極，但是都沒(méi)有換來(lái)成交，連續(xù)幾個(gè)月都只拿著底薪，生活壓力非常大。這一次被朋友介紹到仲愷一個(gè)工廠做工，加加班工資能穩(wěn)定在3500元左右，我也只有讓他去了，雖然跟著我也許能夠掙到錢，但誰(shuí)又能保證呢？”在交談中記者能夠感受到劉總的無(wú)奈，在中介這個(gè)行業(yè)，不但無(wú)法靠天靠地靠父母，甚至連靠自己勤勤懇懇地工作也無(wú)法決定收成，誰(shuí)還能期待經(jīng)紀(jì)人替咱死守陣地呢？

　　7變

　　拓客方式

　　“現(xiàn)在去中介門店基本很少能看到經(jīng)紀(jì)人，基本都轉(zhuǎn)移到了網(wǎng)上。”經(jīng)紀(jì)人張曉雯表示。記者在隨后的走訪過(guò)程中發(fā)現(xiàn)確如她所言。隨著上門客變少，網(wǎng)上拓客成為經(jīng)紀(jì)人拓客主戰(zhàn)場(chǎng)。隨著科技越來(lái)越發(fā)達(dá)，互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的普及，城市居民獲取資源的渠道變得極為豐富。在二手房源交易中，西子、搜房以及58同城、百姓網(wǎng)等便捷瀏覽方式逐漸成為主導(dǎo)。晚上網(wǎng)上發(fā)布房源，白天約見客戶看房已經(jīng)成為幾乎所有經(jīng)紀(jì)人的工作方式，死守門店的狀況除了日常規(guī)定的值班，平常都比較少。

　　對(duì)此，70后的經(jīng)紀(jì)人老李顯得極為不適應(yīng)，“電腦那玩意基本都是年輕人玩的活，我們這些老古董本來(lái)就不懂，現(xiàn)在學(xué)起來(lái)也很不容易。還是習(xí)慣一支筆、一個(gè)筆記本加兩臺(tái)電話的工作方式。”顯然網(wǎng)絡(luò)等新興技術(shù)的沖擊也讓二手中介這個(gè)純勞動(dòng)密集型的行業(yè)加入了幾分技術(shù)色彩，而這些改變對(duì)于本身受教育程度就不高的經(jīng)紀(jì)人群體而言適應(yīng)起來(lái)并不容易。

　　老賴還是習(xí)慣守著門店守著電話，雖然被拒絕的幾率很大，但對(duì)于從業(yè)時(shí)間夠長(zhǎng)的他來(lái)說(shuō)并不會(huì)感到受打擊。用半截鉛筆標(biāo)個(gè)小記號(hào)繼續(xù)撥通下個(gè)號(hào)碼。有人說(shuō)，變則通，不變則費(fèi)。對(duì)于固守自我世界的中介從業(yè)人，也許不是世界變得太快，只是源于自身的躊躇不前罷了。

　　■行業(yè)期許

　　中聯(lián)地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理 肖建生資源有效整合避免各自為政

　　對(duì)于行業(yè)目前存在的狀況我個(gè)人感覺(jué)更多的是行業(yè)太亂造成的，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的規(guī)范，同行之間的競(jìng)爭(zhēng)也呈無(wú)序化發(fā)展。其實(shí)惠州市場(chǎng)從本世紀(jì)開始慢慢快速興起，到現(xiàn)在十多年的時(shí)間是該樹立起一個(gè)規(guī)范的時(shí)候了，幾百家中介機(jī)構(gòu)各自為政或者說(shuō)是各自混戰(zhàn)，這本身對(duì)于整個(gè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展都是不利的。

　　中介在很多人眼中被認(rèn)為只不過(guò)是租個(gè)門面，擺幾臺(tái)電腦注冊(cè)個(gè)公司就可以營(yíng)業(yè)的行當(dāng)，但實(shí)質(zhì)上并不是這樣的，潛在的服務(wù)和持續(xù)性的業(yè)務(wù)開展流程應(yīng)該是一環(huán)扣一環(huán)，從這個(gè)層面上來(lái)講，行業(yè)實(shí)現(xiàn)資源有效地整合是非常有必要的。

　　方正地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理 鄭臣釧政策能夠?qū)π袠I(yè)有所傾斜

　　中介這個(gè)行業(yè)還是受相關(guān)政策的影響太大了，而且很少能夠被政策照顧到。所以我希望政府在制定相關(guān)政策的時(shí)候能夠照顧到二手房中介從業(yè)人員的利益。

　　因?yàn)樵诨葜莘康禺a(chǎn)發(fā)展的過(guò)程中，以二手房交易和租售為主營(yíng)業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)本身就占據(jù)了市場(chǎng)中必不可少的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。但是，在長(zhǎng)達(dá)十多年的發(fā)展中，惠州中介市場(chǎng)仍舊處于一種粗放型的發(fā)展階段，相關(guān)政府部門在制定有關(guān)政策的時(shí)候也很少實(shí)地考察行業(yè)的實(shí)情，這也使得中介經(jīng)紀(jì)人群體在買方、賣方，以及整個(gè)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)都處于一種弱勢(shì)的位置，這對(duì)行業(yè)的持續(xù)性發(fā)展是非常不利的。

　　好的人才留不住，好的資源留不住，如果長(zhǎng)此以往，行業(yè)的發(fā)展將難以持續(xù)，真心期盼相關(guān)部門能給予行業(yè)更多的關(guān)注和照顧。

　　家順地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司營(yíng)銷總監(jiān) 劉鋼梁市場(chǎng)對(duì)大小中介一視同仁

　　在今年二手房交易市場(chǎng)并不理想的情況下，尤其是進(jìn)入10月份以來(lái)，相關(guān)政策、銀行貸款收緊，除了較大型的中介能夠順利審批下房貸，小中介的貸款通道基本都已經(jīng)關(guān)閉。另外，今年引起行業(yè)人員極大關(guān)注的二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，開發(fā)商在尋求三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)合作商的時(shí)候也對(duì)規(guī)模要求嚴(yán)格，這樣下來(lái)小型的中介商就處于一個(gè)極為尷尬的位置。對(duì)于惠州整個(gè)中介行業(yè)的未來(lái)發(fā)展，最終也許得走入兼并和融合的趨勢(shì)，但是在短期內(nèi)還是應(yīng)該保證現(xiàn)有中介商的普遍利益，這對(duì)行業(yè)后期規(guī)范和后期合作也有很大意義。

　　惠州市中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 黃家佩二手中介行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律

　　惠州市中介行業(yè)協(xié)會(huì)是致力于實(shí)現(xiàn)行業(yè)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，健康有效地發(fā)展的行業(yè)自律組織。對(duì)于行業(yè)的發(fā)展和后期的規(guī)范做出過(guò)很多努力，但由于市場(chǎng)太過(guò)復(fù)雜，中介商更迭頻繁收效較小，但是我個(gè)人還是全力呼吁行業(yè)個(gè)體之間要加強(qiáng)協(xié)同合作，加強(qiáng)行業(yè)自律。另外，涉及到目前中介行業(yè)在發(fā)展中遇到的諸多問(wèn)題，從協(xié)會(huì)的角度，更多地鼓勵(lì)從業(yè)者和從業(yè)機(jī)構(gòu)打開思路，在二手房交易的平淡周期拓寬營(yíng)收方式。像今年市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)的跨級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)就是一個(gè)不錯(cuò)的方向，死守著固定市場(chǎng)的一畝三分地是很難有好的出路的。