今年樓市政策總是"驚心動魄"

　　樓市向來是一個政策市。每一次政策的調(diào)整和轉(zhuǎn)向，甚至是一些捕風(fēng)捉影的政策傳聞，都會對購房者心理造成重大影響，進而深刻影響樓市。即將過去的這一年，樓市在各類房產(chǎn)調(diào)控政策的陰影之下，經(jīng)歷了一次又一次的“驚魂”時刻。有的是虛驚一場，有的卻是實實在在地落了地，將在后市中產(chǎn)生更大影響。

　　A

　　20%個稅

虛驚一場攪熱市場

　　時間回到3月初。樓市突然爆出重大消息：二手房交易將被征收20%個人所得稅。

　　二手房20%個稅，事實上早已有之。按照規(guī)定，房東出售二手房時，差價部分將被征收20%的個人所得稅。不過這一政策并未得到嚴格執(zhí)行，因為如果房東無法提供原始購買價憑證時，個人所得稅將按照交易額的1%征收。也就是說，一套原值100萬元的房子，以200萬元的總價賣出，如果按照20%個人所得稅的征收辦法，房東將繳納20萬元的所得稅，而如果按照交易額1%征收，只須繳納2萬元所得稅，差價十分明顯。

　　消息傳出，杭州樓市引發(fā)強烈地震。杭州會不會嚴格執(zhí)行二手房20%個稅政策？在杭州地方細則出臺之前，沒有人可以給出明確的答案。于是乎，無論是買房的還是賣房的，以及二手房中介公司，都開始以一種焦急的心態(tài)等待杭州細則出臺。為防萬一，不少房東連夜掛牌，希望趕在新政之前出手；而一些未雨綢繆的購房者，也希望可以趕在新政之前買進二手房，因為一旦新政嚴格執(zhí)行，20%個人所得稅很有可能轉(zhuǎn)嫁給購房者。

　　3月的杭州樓市，延續(xù)前幾個月的上行態(tài)勢，火已經(jīng)燒得很旺。再加上被這一政策推了一把，整個市場就像一壺?zé)_的沸水。行情好的時候，大凡是房東惜售，而這一次卻打破了慣例，賣房的很積極，買房的也很踴躍。盡管杭州細則出臺之后，人們才發(fā)現(xiàn)這只是虛驚一場，還是按照交易額的1%繳納個人所得稅，但是樓市受到的影響卻是十分巨大的。

　　今年3月，杭州主城區(qū)二手房成交量破天荒地達到了8627套，創(chuàng)下了歷史新高，比2月份足足增加了7560套。可以說，這個令樓市虛驚一場的政策，讓大量的購房需求集中爆發(fā)了出來。不過，市場需求顯然也因此而透支，隨后幾個月杭州樓市成交量逐步下滑。從這個角度而言，這個政策不僅對3月的樓市產(chǎn)生了立竿見影的影響，也對全年樓市造成了深刻影響。

　　房產(chǎn)稅

　　傳聞不絕步步驚心

　　“限購”、“限貸”政策之后，還有什么更為嚴厲的調(diào)控政策？無疑是房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅的威力，遠在“限購”、“限貸”之上，房產(chǎn)稅因此也就成了樓市中的一顆不定時炸彈。作為房價較高城市的杭州，也時時受到房產(chǎn)稅傳聞的侵擾。甚至有幾次，幾乎所有杭州人都已經(jīng)聽到了房產(chǎn)稅清晰的腳步聲。

　　4月初，剛剛因為二手房20%個稅政策虛驚一場的杭州樓市，再次受到強烈“驚嚇”：網(wǎng)傳杭州作為第二批房產(chǎn)稅試點城市，即將開征房產(chǎn)稅。“4月26日公布細則，5月1日開始執(zhí)行。”這一消息在杭州樓市廣泛傳播，甚至有一些開發(fā)商做好了充分的應(yīng)對措施，一些樓盤的銷售員也開始以房產(chǎn)稅為由，暗示購房者盡快下單。由此，4月底的杭州樓市涌現(xiàn)了一波成交高峰，末班車效應(yīng)明顯。事后一些公開的信息顯示，這一次的傳言實際上并非空穴來風(fēng)，當(dāng)時杭州版房產(chǎn)稅也已經(jīng)上交國務(wù)院主管部門，只是不知出于何種原因，在最后一刻停下了腳步。

　　隨后，杭州樓市在“金九銀十”期間，房產(chǎn)稅預(yù)期又進一步升溫，而且傳得有板有眼，比如人均80平方米以上征收，稅率呈梯度上升。雖然有了上一次的經(jīng)驗，還是有不少杭州人對此深信不疑。直到10月底，市場緊繃的神經(jīng)才松了下來。

　　十八屆三中全會召開前夕，房產(chǎn)稅傳言再度甚囂塵上。越來越強的信號表明，十八屆三中全會有可能對房產(chǎn)稅政策進行定調(diào)。而在此前，各類專家學(xué)者以及有關(guān)部門，對房產(chǎn)稅的表態(tài)往往相互矛盾，也讓市場無所適從。房產(chǎn)稅到底征還是不征，市場仍然是一片渺茫，不少開發(fā)商甚至多次召開內(nèi)部會議，做好因應(yīng)之策。十八屆三中全會公報指出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推出。圍繞房產(chǎn)稅的傳聞雨爭論，也終于告一段落。

　　房地產(chǎn)稅要經(jīng)過立法之后推出，這意味著杭州房產(chǎn)稅不可能短期內(nèi)開征，而且也不存在“突襲”的可能。但是從長遠看，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨，將對樓市產(chǎn)生深遠長久的影響。

　　C

　　房貸

　　額度緊張二套房升級

　　由于購房對銀行貸款的依賴度比較高，因此房貸政策對樓市的影響巨大。2013年的房貸政策，總體上偏緊，臨近年末二套房貸調(diào)控更是進一步升級。

　　雖然目前的房貸政策規(guī)定，首套房利率最低可享受8.5折優(yōu)惠，但大多數(shù)銀行并未給出這一優(yōu)惠，或者說只是把這一優(yōu)惠給了極少部分的優(yōu)質(zhì)客戶。即便是在貸款額度充裕的上半年，真正可以享受這一優(yōu)惠的購房者少之又少，大多數(shù)首套房客戶僅可以享受9折優(yōu)惠。首套房購買者絕大多數(shù)是剛需，購房比較迫切，因此對成交并未造成較大影響。

　　相比之下貸款額度緊張，對市場影響更大。今年7月，杭州市公積金貸款額度緊張，一度造成“停貸”現(xiàn)象，并不得不推出商業(yè)貸款貼息政策。如此一來，一些購房者，不得不因此改變了購房計劃。與杭州市公積金合作的不少樓盤，銷售受到了不同程度的影響。

　　四季度以后，銀行房貸額度越來越緊張，到了11月部分銀行甚至全面停貸。銀行“錢荒”嚴重影響到了樓市成交。不少10、11月購房的客戶，要到明年1月才能放款。雖然臨近年末不少樓盤價格蠢蠢欲動，但是成交量并未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，銀行“錢荒”顯然是眾多原因之一。

　　11月26日晚，杭州宣布二套房首付比例由之前的60%上調(diào)至70%，從12月6日起正式執(zhí)行。首付比例上調(diào)一成，對購房者影響并不是太大，但是二套房以中高端樓盤為主，銷售壓力遠遠大于剛需樓盤，這一政策出臺對市場信心打擊不小。

　　二套房首付比例70%，這幾乎已經(jīng)到了政策極限，除非接下來二套房全面限貸。至于首套房，是需要得到扶持的對象，首付比例和利率也就不會上調(diào)。