商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫高熱膨脹?商鋪經(jīng)營狀況不樂觀

　　今年前11個(gè)月，南京商業(yè)地產(chǎn)成交91萬平方米，辦公類房源成交達(dá)到49.8萬平方米，占到商業(yè)地產(chǎn)成交量的55%。2012年全年的商業(yè)地產(chǎn)成交為75萬平方米，今年前11月，南京商業(yè)地產(chǎn)成交量已經(jīng)超去年全年。業(yè)內(nèi)人士表示，相比辦公類房源，商鋪成交則變得相對疲軟。

　而記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然目前南京購物中心已經(jīng)進(jìn)入了扎堆交付年，但一些已營業(yè)的購物中心或其他類商業(yè)體經(jīng)營狀況并不樂觀，中央路一家大型購物中心，即使在周末時(shí)間，除了餐飲店有人氣外，其他樓層人氣不高。

　　商鋪經(jīng)營屢現(xiàn)疲軟

　　中央路這家購物中心，是在2009年開業(yè)，當(dāng)時(shí)該購物中心是按照高規(guī)格規(guī)劃的，累計(jì)投入達(dá)到了3.9億元，并且引進(jìn)了不少時(shí)尚的國家大牌，而如今這家商場人氣似乎和其體量并不成正比。這家購物中心一家餐館的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，購物中心即使在周末人氣也上不來，比起新街口、山西路或者江寧一些地方，要差了不少。

　　位于淮海路的某購物中心于11月24日開業(yè)，該城一樓二樓五樓為品牌連鎖餐飲，三樓四樓為時(shí)尚購物廣場，餐飲+購物的模式，與時(shí)尚萊迪、淘淘巷大同小異。記者在風(fēng)尚城的餐飲店看到，人來人往還是有人氣，而三、四層的購物區(qū)記者幾乎看不到顧客的身影，四樓還有一些店鋪正在裝修，尚未開張。一位老板告訴記者，目前剛開業(yè)，人比較少，周末人多一點(diǎn)，或許過段時(shí)間會好一些，而一家餐飲店的工作人員告訴記者，自己店的生意還是不錯(cuò)的，周一到周四平均每天能有1000多人前來就餐，周末的話數(shù)字能達(dá)到1500人。

　　淘淘巷和時(shí)尚萊迪是新街口小商鋪集中的購物廣場，在這里幾乎可以淘到各種小商品。最開始，這類小商鋪集中的廣場都以物美價(jià)廉、時(shí)尚潮流的特性深受年輕人的喜愛和追捧，漸漸地，萊迪和淘淘巷的商品也開始變得不再那么親民。常逛淘淘巷的許小姐向記者抱怨，以前淘淘巷的東西要便宜得多，而現(xiàn)在想買到價(jià)格優(yōu)惠的商品不是那么容易了，要么是使勁殺價(jià)，要么是有什么情況，比如搞活動之類的。

　　淘淘巷一家經(jīng)營服飾的店主告訴記者，現(xiàn)在生意不好做，電子商務(wù)又發(fā)展迅猛，學(xué)生族這類以前常逛的群體大多都轉(zhuǎn)戰(zhàn)淘寶，你看雙十一雙十二淘寶上賣得熱火朝天，我們這里幾乎沒什么變化，現(xiàn)在來逛的多是些老客。商品價(jià)格高的原因是各種支出也在增加，其中最大的就是房租，最開始2007年的時(shí)候房租一個(gè)月才3000多元，2009年就幾乎漲了一倍，現(xiàn)在幾乎是要過萬了，這還是位置不算太好的價(jià)格，不然更貴，老板苦笑道，收租金的才是最賺錢的，我們只是為別人賺錢罷了。記者在淘淘巷看到，前來購物的人還是不少的，而6樓約有三分之一的店鋪是處在關(guān)閉狀態(tài)，五樓六樓的顧客，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于二樓三樓。

　　而對于一直有地理優(yōu)勢卻無人問津的新街口盤古亞泰來說，從亞瑪達(dá)電器退出后，其未來已成為了一個(gè)謎，可就是這樣的情況下，在新街口中心地帶仍舊規(guī)劃和在建商業(yè)體仍達(dá)到3個(gè)以上。

　　業(yè)內(nèi)聲音

　　購物中心多數(shù)是保守派

　　南京問策管理公司的總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為，南京目前很難找到真正的一線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，國外的大牌開發(fā)商更是無從談起，整體市場發(fā)展過于保守。

　　縱觀南京已運(yùn)營的購物中心，可圈可點(diǎn)的項(xiàng)目屈指可數(shù)，建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個(gè)市場的發(fā)展進(jìn)程。

　　一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在長三角消費(fèi)力發(fā)達(dá)的六個(gè)城市的GDP對比中，南京的GDP在六個(gè)城市里排倒數(shù)第二名，但是南京的社會零售總額永遠(yuǎn)排在第二名。

　　南京零售業(yè)對周邊城市的輻射能力之強(qiáng)顯而易見，這樣一個(gè)巨大購買力的存在，同樣為南京的商業(yè)市場的發(fā)展提供了非常強(qiáng)大的客觀支撐。但這個(gè)消費(fèi)數(shù)據(jù)往往迷惑了商業(yè)地產(chǎn)投資者。

　　蘇曉晴告訴記者，對于南京而言，不管是20家大型的購物中心，還是200萬平方米的大體量，只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購物中心，就必死無疑。

　　商業(yè)項(xiàng)目不能盲目開發(fā)

　　記者了解到，“限購令”讓眾多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而業(yè)界普遍的看法是，明年南京的商業(yè)地產(chǎn)成交量可能還會創(chuàng)一個(gè)新高。

　　從今年的商業(yè)地產(chǎn)成交量來看，預(yù)測似乎得到了證實(shí)。其中，在江寧板塊，萬達(dá)廣場、金輪星光名座、金輪新都匯和中冶天城等項(xiàng)目成交量處于高位。在下半年，河西板塊憑借新地中心二期6萬平方米寫字樓的開盤，成為成交量較高的板塊。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，江寧辦公成交161733平方米，河西辦公成交59112平方米。此外網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年河西板塊辦公產(chǎn)品均價(jià)20094元/平方米，而江寧則是13056元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，新的商業(yè)體讓投資者開始追捧，吸引力則來自強(qiáng)大商業(yè)地產(chǎn)品牌號召。但不容忽視的是，商業(yè)地產(chǎn)升值潛力還要看未來經(jīng)營狀況，這才是關(guān)鍵，但多數(shù)投資者似乎都忽視了這個(gè)至關(guān)重要的問題，盲目開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目非常普遍。