三四線城市項(xiàng)目過剩且不規(guī)范 開發(fā)商望而卻步

　　數(shù)據(jù)顯示前11月標(biāo)桿房企在一線城市買地花905億元 而在三、四線城市僅花147億元。

　　剛剛結(jié)束的中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制，并嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。這可能意味著城鎮(zhèn)化的主力將從大城市轉(zhuǎn)向三、四線城市，三、四線城市可能成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)布局的重點(diǎn)。不過，記者從多家房企了解到，大部分企業(yè)依然愿意多“搶”一、二線城市土地，并未計(jì)劃將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向三、四線。

　　房企：

　　仍愿堅(jiān)守一、二線“主戰(zhàn)場(chǎng)”

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，前11月，標(biāo)桿房企在一線城市土地購(gòu)入金額達(dá)905億元，同比上漲119%，而在三、四線城市僅購(gòu)入147億元。而CRIC提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11月，綠地、恒大、中海在一、二線城市的拿地金額占比均超過90%。

　　“我們今年已經(jīng)花費(fèi)160億元拿地，年底拿地成本估計(jì)會(huì)達(dá)到200億元。”今年的“拿地新秀”——泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森昨日在福州的聯(lián)訪活動(dòng)上對(duì)記者表示。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，其年內(nèi)已在北京、上海拿地6塊，花費(fèi)近百億元，占其至今為止拿地成本的五成以上。對(duì)于明年的拿地計(jì)劃，黃其森坦言，明年計(jì)劃在一、二線城市的拿地成本占整個(gè)拿地成本的60%~70%的份額，重點(diǎn)依然放在北京及長(zhǎng)三角地區(qū)，并打算在明年進(jìn)軍珠三角。另一大型外資房企戰(zhàn)略投資相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則直言，不考慮去三、四線城市拿地。

　　也有部分房企表明了對(duì)于三、四線城市土地的青睞。不過，這些房企都表示，項(xiàng)目地理位置、配套等選擇很關(guān)鍵。

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖公開表示，雖然一、二線城市的房?jī)r(jià)在漲，但土地成本高，真正的投資回報(bào)利潤(rùn)已不高，而三、四線城市正處于城市化的過程中。不過，其強(qiáng)調(diào)，目前的趨勢(shì)是向城市中心集中而不是郊區(qū)化，在拿地的時(shí)候，應(yīng)該避免拿三、四線城市郊區(qū)的土地，“這和新城鎮(zhèn)化的方向是相悖的。”

　　溯因：

　　擔(dān)憂三、四線城市出貨成問題

　　為何在政策已經(jīng)強(qiáng)調(diào)三、四線城市發(fā)展的情況下，房企卻始終對(duì)其“不感冒”呢？多位房企人士對(duì)記者表示，三、四線城市房地產(chǎn)目前已過剩嚴(yán)重，而地方政府的不規(guī)范行為也讓非本地的房企“頭疼”

　　“我們感覺一線城市的風(fēng)險(xiǎn)比較小，市場(chǎng)萬一有什么波動(dòng)變化，一線城市的貨能出得掉，而三、四線城市出貨可能會(huì)遇到一定的問題。”黃其森表示。

　　而前述外資房企戰(zhàn)略投資相關(guān)部門負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，三、四線城市吸引地產(chǎn)商的一般都是很低的地價(jià)，但與低價(jià)土地出讓相捆綁的還有大堆的配套設(shè)施要求，這方面成本十分高。同時(shí)，由于制度不夠完善，三、四線城市的購(gòu)地手續(xù)不如一、二線城市規(guī)范。

　　專家觀點(diǎn)

　　過早布局“三、四線”可能被套牢

　　“城鎮(zhèn)化不是三、四線的造城運(yùn)動(dòng)，部分開發(fā)商可能會(huì)往小城鎮(zhèn)布局，但不會(huì)成為主流。”廈門大學(xué)管理學(xué)院副院長(zhǎng)戴亦一表示。

　　戴亦一坦言，即使目前提出城鎮(zhèn)化，要發(fā)展三、四線城市，但是三、四線城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)依然難以樂觀，甚至“未來的兩三年之內(nèi)，三、四線城市會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅度下跌”。其認(rèn)為，目前三、四線城市的人流是在往一、二線城市流動(dòng)，現(xiàn)有的人口難有大幅增長(zhǎng)，而過去幾年，三、四線城市已經(jīng)出現(xiàn)大躍進(jìn)開發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，目前房地產(chǎn)嚴(yán)重供過于求。

　　他表示，三、四線城市房地產(chǎn)遠(yuǎn)期的前景可以預(yù)期，但無論是對(duì)于房企還是投資者來說，如果目前進(jìn)入，過早布局，可能會(huì)陷入套牢的窘境。

　　而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，若是房企想進(jìn)入三、四線城市，應(yīng)該注意自己拿地的內(nèi)容，“三、四線城市的住宅市場(chǎng)已揭示出泡沫或空置率高等風(fēng)險(xiǎn)。因此住宅市場(chǎng)的用地應(yīng)略顯低調(diào)。而包括產(chǎn)業(yè)用地、地下空間用地、基建配套用地、專業(yè)市場(chǎng)用地等，將是三、四線城市亟須開拓的。”