今后房地產調控將更多依靠市場手段

　　張卓元：行政手段控制房價效果有限

　　中國社會科學院學部委員張卓元表示，近兩年中國房價快速上漲，特別是一、二線城市的非理性上漲，說明了一個道理，就是靠行政手段控制房價效果有限。

　　張卓元表示，這幾年中國的房價上漲，特別是一、二線城市房價上漲，說明了靠行政手段來控制房價可能短期有效，長期來看還是有一定問題的。

　　“過去國務院關于控制房價上漲出臺了很多政策，有一定成效，但是現在看來，由于沒有長效機制，所以造成了今年一、二線房價上漲20%以上的情況。因此，主要靠行政手段的調控只能是臨時的、短期的、應急的。”張卓元表示，對商品房房價進行控制應主要靠經濟手段。因為，如果你一方面貨幣大量往外發(fā)，投資渠道又比較窄，行政手段來控制房價，短時間可以有效，但長時間是不可能的。

張卓元認為，今后房地產調控將更多依靠經濟、市場手段控制房價。而市場手段中重要方面便是房地產稅。十八屆三中全會對住房問題的論述中，明確表示，將加快房地產稅的立法并適時推進改革。他指出，這個信號就是表示，房地產稅肯定要實行，先立法，然后再開征。而在這之前，可能會先擴大試點。

　　張卓元表示，市場經濟下征收房產稅是應該的。但由于不能短時間就完善，因此應實施逐步推進的政策，“美國的房產稅也是經過幾十年的逐步完善，不是一下就完善，包括我們要立法，立法也不要求一次就能夠弄得非常完善，要想辦法先啟動。因為房地產稅的確是對限制住房過度投資、投機的需求是很有效的。”

　　對于三中全會相關內容的解讀，張卓元認為，研究建立住宅政策性金融機構比較明確，政策性金融機構將類似于美國的房地美、房利美。“雖然美國的‘兩房’雖然國際金融危機出了點問題，但是它對解決美國的一些低收入群體的住房還是起了很大作用的。包括中間層收入群體的住房問題等。”他說。

　　保障房將是我國未來住房保障體系中的重要部分。2013年4月9日，住建部發(fā)布《關于做好2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》明確要求各地有序擴大住房保障覆蓋范圍，在2013年年底前，地級以上城市要明確外來務工人員申請住房保障條件。這一項政策出臺將進一步推動我國城市住房市場增長，也給住房市場帶來更多的挑戰(zhàn)與機遇。張卓元表示，此次決定提出要健全符合國情的住房保障和供應體系。而這方面內容放在社會保障制度里，這就意味著建立住房保障，是政府的職責。上述問題的改革，將對我國房地產市場健康發(fā)展起到很好的作用。

　　蔡繼明：遏制房價過快上漲不能忽略供給

　　清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明表示，這些年來我們房地產調控政策表現出來的一個教訓是“十年九調，越調越高”，不僅遏制房地產價格過快上漲的勢頭這個目標沒有實現，讓它回歸理性的水平就更談不上了。

　　他認為，之所以“十調九高”，就是因為只注重需求，忽略了供給。一直以來的調控政策總是從需求的角度遏制對住房的購買，供給卻沒有有效增加“如果我們同樣大幅度增加供給，供給曲線相應移動，不僅不會上升，至少能保持平穩(wěn)，還有可能下降”。

　　蔡繼明認為，還有一個很重要的制度上的原因，是現在的土地市場部需要完善，目前的現象是地方政府壟斷了土地市場。對地方政府而言，一方面用強征的方式壟斷了買方，同時又壟斷了賣方。“一個壟斷市場，尤其是賣方壟斷，必然導致價格高于競爭性的市場。”

　　這種壟斷造成了兩個方面的弊端，一是總量供給不足。大量的農村集體建設用地由于政府的壟斷，不能進入市場，導致土地供給總量嚴重不足。二是供給結構出了問題，大量的土地都是用于工業(yè)用地，工業(yè)用地和住宅用地比例嚴重失調。

　　至于造成地方政府壟斷行為的根本原因，蔡繼明認為其癥結是則是因為現行的土地制度。嚴格地說，我們沒有像樣的土地市場，也就談不上發(fā)揮市場在土地資源配置中的作用。

　　“本屆三中全會還提到了‘農村集體經營性建設用地’和國有土地同等入市，在‘經營性’里面，到底哪些可以入市并沒有明確提出”。蔡繼明說，按照現有規(guī)定，所謂農村集體經營性建設用地，就是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的那點土地，公共設施不算，農民的宅基地也不算。因此，他認為對“經營性”土地應該做動態(tài)的理解，比如，如果人口越來越少公共設施就可以減少，那么這部分建設用地，就可以轉化為經營性用地。

　　在農地入市的環(huán)節(jié)上，無可避免的還要涉及小產權房的問題。三中全會《決定》當中提出，要完善農民的宅基地制度，賦予農民的房屋財產權完整的物權。甚至通過試點可以出租、轉讓、抵押。

　　“今天說小產權房是非法的，將來集體用地如果合法進入市場，是不是就可以允許大量的小產權房產生和進行交易？”蔡繼明說。

　　高培勇：城鄉(xiāng)一體化新格局帶來三方面問題

　　中國社會科學院學部委員、財經戰(zhàn)略研究院院長高培勇說，對三中全會與中央城鎮(zhèn)化工作會議精神的體會，一個中心的線索就是要把住房的建設、住房的發(fā)展納入到城鄉(xiāng)一體化的新格局當中來加以定位，從而謀劃今后的發(fā)展路徑。有三個方面的問題需要討論。

　　第一個問題是對住房的屬性定位。究竟是商品還是介于商品和公共物品之間的一種混合品，或者說是一種自給自足的自然品？這是首先要說清楚的一件事。我的體會，在城鄉(xiāng)一體化的條件下，住房對于大多數人來講都是一種混合品，但是對于有了一定的經濟實力和經濟地位的人，可能要把它當作商品來加以對待。

　　第二個要解決的問題，在城鄉(xiāng)一體化的條件下，要打破二元體制，塑造一元體制。一旦在一元體制背景條件下來研究住房問題，那么不管是農民還是城市市民，都要遵從市場經濟的一般規(guī)律，都要在市場經濟的環(huán)境條件下，在一個統(tǒng)一的制度框架條件下，來對接政府的公共服務。所以具體到一個城市，就不能只管自己所屬居民的住房保障問題，肯定也要涉及外來人口。

　　第三個要研究的事情，三中全會提出，要讓市場在資源配置當中起決定性作用。對于住房來說，其中相當一部分是作為商品的，這部分是不是應該交給市場去加以解決。在這個基礎上，政府的調控應該調控到怎樣一種地步，應該在什么樣的背景條件下出手調控，對于作為混合品的這部分住房，政府和市場的對接點究竟在什么地方？特別是隨著城鄉(xiāng)一體化的進程，對于坐落在農村地帶的、長期以來被當作自給自足的自然品的那部分住房，該怎樣納入到城鄉(xiāng)一體化的住房發(fā)展格局當中來，都是需要研究的新課題。