剛需市場(chǎng)政策敏感度下降 城鎮(zhèn)化存潛在投資價(jià)值

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)總是和大規(guī)模開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)密切相關(guān)。

　　資金成本上升，資產(chǎn)價(jià)格承壓。2014年，銀行負(fù)債成本上升將傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，資金成本快速上升帶來(lái)成交量調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，但由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金情況好于2011年，且2013年拿地及新開(kāi)工均較為謹(jǐn)慎，因此預(yù)計(jì)價(jià)格調(diào)整將緩于銷(xiāo)量調(diào)整。不同城市間市場(chǎng)由于供需差異將進(jìn)一步加劇區(qū)域分化，進(jìn)而可能引發(fā)政策的區(qū)別分化。

　　土地溢價(jià)率將逐步走低 行業(yè)銷(xiāo)量面臨流動(dòng)性收緊

　　近期多地調(diào)控政策明確提出明年要增加土地供應(yīng)，土地溢價(jià)率可能逐步走低，而經(jīng)過(guò)4-6個(gè)月的政策消化，同策咨詢(xún)研究部張宏偉認(rèn)為：2014年上半年將是最佳拿地期，建議房企到時(shí)積極拿地，為將回暖的房市早作準(zhǔn)備。當(dāng)前，調(diào)控政策密集出臺(tái)，土地成交溢價(jià)率處于高位的土地市場(chǎng)條件下，并不是拿地的最好時(shí)機(jī)，建議房企謹(jǐn)慎拿地，尤其對(duì)于體量大、總價(jià)高、溢價(jià)高的土地需謹(jǐn)慎考慮，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

雖然整體行業(yè)銷(xiāo)量面臨著流動(dòng)性收緊及基數(shù)較高等不利因素，但現(xiàn)在正處于經(jīng)濟(jì)改革轉(zhuǎn)型期的時(shí)間窗口，改革大船將催生眾多主題性投資機(jī)會(huì)，土地改革及國(guó)企改革依然是值得關(guān)注的方向。土地改革，其本質(zhì)是為了加快土地的流轉(zhuǎn)和利用，增加城市建設(shè)用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。短期內(nèi)所有土地改革核心仍是圍繞流轉(zhuǎn)和用地指標(biāo)進(jìn)行。

　　映射到投資上，受益的企業(yè)類(lèi)型將分為模式符合城鎮(zhèn)化“產(chǎn)業(yè)+發(fā)展”方向，更適應(yīng)低級(jí)別城市開(kāi)發(fā)環(huán)境的區(qū)域型龍頭及大城市中的土地更新先鋒。國(guó)有地產(chǎn)改革的可能路徑有兩條，其一為上市公司成為地方資源整合平臺(tái)。這將為土地儲(chǔ)備較少，市值較小的公司帶來(lái)顯著的投資機(jī)會(huì)。其二為改革出資人制度，完善分配制度。由于現(xiàn)有地方國(guó)有企業(yè)在經(jīng)營(yíng)效率上與民營(yíng)企業(yè)有明顯差距，若未來(lái)可完善激勵(lì)，引入市場(chǎng)化機(jī)制，將帶來(lái)業(yè)績(jī)的持續(xù)提升。

　　相對(duì)剛需市場(chǎng)政策敏感度下降 政策背景下把握推盤(pán)時(shí)機(jī)

　　累計(jì)來(lái)看，1-11月30個(gè)大中城市商品房銷(xiāo)售套數(shù)同比增9%，其中一線(xiàn)城市同比增10%，二線(xiàn)城市同比增4%，三線(xiàn)城市同比增25%。由于去年高基數(shù)原因，累計(jì)增速依然呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)。今年9月以來(lái)，相繼有12個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，其中除北京外，均針對(duì)需求強(qiáng)化調(diào)控力度。從這些區(qū)域政策出臺(tái)后市場(chǎng)成交情況看，政策負(fù)面影響并不顯著，也遠(yuǎn)小于之前政策對(duì)樓市成交量的影響程度。

　　12月是2013年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)考核年度的最后一個(gè)月，意味著短期地方調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)將釋放完畢，而地方調(diào)控政策對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘胸?fù)面影響目前看并不顯著。鄭州在政策后銷(xiāo)量雖降，但幅度不及以往；而深圳新房銷(xiāo)量甚至反而上升，二手房下降也有限。政策后深圳、武漢、南京、南昌等地，新推樓盤(pán)銷(xiāo)售率仍在較高水平。這和目前相對(duì)剛需市場(chǎng)對(duì)政策敏感度下降以及需求對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期未明顯改變有關(guān)。

　　調(diào)控背景下，把握好推盤(pán)時(shí)機(jī)，市場(chǎng)行情火爆時(shí)要不失時(shí)機(jī)加緊推盤(pán)，比如9月、10月的市場(chǎng)成交放量期。而在市場(chǎng)處于政策觀望期，成交萎靡時(shí)要適當(dāng)控制推盤(pán)節(jié)奏，特別是高端住宅，比如近日多地二套房限購(gòu)加碼，則不宜推出高端住宅，應(yīng)多推受政策影響較小的剛需盤(pán)。經(jīng)過(guò)4-6個(gè)月的政策消化之后，預(yù)計(jì)2014年3-5月市場(chǎng)將再次迎來(lái)放量窗口期，房企應(yīng)抓住時(shí)機(jī)，加緊推盤(pán)。

　　滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司2012年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.27、0.23，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.41、0.33。2013年一季度，滬深上市房地產(chǎn)公司存貨周轉(zhuǎn)率已較上年同期增加了0.04，越來(lái)越多的房地產(chǎn)上市公司持續(xù)加快項(xiàng)目結(jié)算、儲(chǔ)備營(yíng)運(yùn)資金，以滿(mǎn)足未來(lái)擴(kuò)大投資所需。未來(lái)，在行業(yè)利潤(rùn)率逐步降低的大趨勢(shì)下，房地產(chǎn)公司需繼續(xù)緊跟市場(chǎng)變化調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和定價(jià)策略，以加快周轉(zhuǎn)速度。

　　新型城鎮(zhèn)化存在潛在投資價(jià)值 深度城鎮(zhèn)化將使住房條件改善

　　中共中央政治局12 月3日召開(kāi)會(huì)議，會(huì)議提出要走新型城鎮(zhèn)化道路，并表示將于2014 年出臺(tái)實(shí)施國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，落實(shí)和完善區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政策，增強(qiáng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展能力。

　　從歷史經(jīng)驗(yàn)上看，中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)總是和大規(guī)模開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)密切相關(guān)。新型城鎮(zhèn)化也會(huì)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施等方面的建設(shè)，因此二三線(xiàn)城市的地產(chǎn)公司以及布局二三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商均有長(zhǎng)期利好。新型城鎮(zhèn)化首次提出城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，因此和城鎮(zhèn)化相關(guān)的軌道交通，環(huán)境污染問(wèn)題，能源緊張將會(huì)有所改觀，這也是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在的投資價(jià)值。

　　深度城鎮(zhèn)化將使得農(nóng)村土地更加集中，農(nóng)資流通渠道的扁平化和下沉勢(shì)在必然，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中具有良好渠道和優(yōu)秀品牌的房地產(chǎn)企業(yè)有望獲得更好發(fā)展。伴隨著新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房條件的改善，新型城鎮(zhèn)化也有望帶動(dòng)人們對(duì)手機(jī)、電腦、電視等方面的需求。從過(guò)去的情況來(lái)看，由于受制于收入增速慢和城鄉(xiāng)收入差距大等方面的原因，農(nóng)村居民此類(lèi)消費(fèi)方面的保有量及滲透率方面都低于城鎮(zhèn)居民，而這一情況將在未來(lái)有所改變。