房地產(chǎn)泡沫論大PK 房價走勢判斷迥異

　　關(guān)于房價的話題永遠是焦點，在今天舉行的網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會上也不例外，尤其是當華遠集團總裁任志強、北京師范大學管理學院教授董潘這些素有“大炮”之名的嘉賓齊聚一堂時，論壇上“火藥味”就更濃了。泡沫論支持者、前人大財經(jīng)委副主任委員賀鏗的發(fā)言一結(jié)束，任志強就直接上臺開炮：“我的觀點和你完全相反。”一場關(guān)于房價泡沫論的PK就此展開。

　　地產(chǎn)泡沫風險不可低估？

　　論壇上，賀鏗率先發(fā)言，他認為，首先要對房地產(chǎn)業(yè)有個清晰定位，即它是一個極其重要的民生產(chǎn)業(yè)，但不是理論家大肆鼓吹的房地產(chǎn)是投資場所。“現(xiàn)在大家關(guān)心的不是房子的使用功能，而是升值的功能。更糟糕的是，政府關(guān)心的也是土地的財政功能和房地產(chǎn)的GDP功能，將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，這本質(zhì)上就是為了GDP，就是‘GDP掛帥’”。

　　賀鏗明確認為，中國的房地產(chǎn)有泡沫，“認為它沒有泡沫的人不多了，只是有些人對這個問題估計過了，也有些人估計不足，在程度上有所差異而已。“

　　賀鏗分析，當前中國房地產(chǎn)泡沫與2008年美國的房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)不同，美國的泡沫主要是投機者對次貸進行金融包裝，用杠桿工具形成金融泡沫。而中國泡沫的表現(xiàn)是，平均房價與平均居民收入水平脫節(jié)，相差很大。投資投機性購房在整個購房當中的比例不小，同時，空置房、大家稱的所謂“鬼城”在不斷增多。“在金融方面的主要表現(xiàn)是政府、開發(fā)商、房屋購買者之間的資金關(guān)系錯綜復雜，隱含的風險比較大，當前已經(jīng)出現(xiàn)的鄂爾多斯、溫州的情況，應該引起每一個人的關(guān)注。”

　　泡沫誰也沒見過

　　賀鏗的發(fā)言才結(jié)束，火力強大的“大炮”任志強上臺就引爆全場，“很不幸，我的觀點是完全相反。”他說，首先，房地產(chǎn)不管在中國還是美國都是支柱產(chǎn)業(yè)，這不是由GDP決定，而是由稅收決定。

　　至于泡沫，任志強反駁的理由更為直白，“我個人對泡沫的理解是因為金融杠桿產(chǎn)生的，過去說房地產(chǎn)市場有泡沫是因為房地產(chǎn)市場有巨大的杠桿作用，它會影響到金融體系。但中國現(xiàn)在一套30%、二套70%的首付政策，使得第二套住房房價即使跌了70%，銀行那30%的貸款也不會虧。如果所有的損失都不影響金融市場，這就不叫泡沫。”

　　在樓市中一向看多的北師大管理學院教授董藩對泡沫論的回擊更為激烈，“房地產(chǎn)泡沫就是那個傳說中的鬼，都說有，其實是不存在的。如果說有泡沫，價格高，那我們就應該看到這個社會在買房過程當中購買力是嚴重不足的，但事實上不一樣，今年房地產(chǎn)銷售額至少成交8萬億。”

　　房價走勢判斷迥異

　　在對未來一段時間中國房價的走勢判斷上，雙方觀點也是針尖對麥芒。賀鏗稱，中國的房價總體上肯定是要降的，可能要降30%。“每個城市的房價是由需求決定的，整體房價是由收入水平?jīng)Q定的，我說整體上要降30%。我相信農(nóng)用土地權(quán)數(shù)改革問題的成功，房產(chǎn)稅制度的形成，我們房價總體上下行的日子就到了。”

　　反方董藩則認為，房價仍將上行，其最為大膽的觀點是“像北京這樣的城市之所以堵得厲害，就是因為房價不夠高，只有房價夠高，才不會有這么多人涌向北京。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強判斷，房地產(chǎn)調(diào)控仍然在延續(xù)尤其是在北上廣深這樣一些城市，差別化的戶籍政策意味著未來在這些城市一段時期以內(nèi)，限購這樣的行政手段仍然會沿用，調(diào)控仍然在繼續(xù)，房價短期內(nèi)不會下行。

　　任志強在去年成功預判今年房價會暴漲，對于明后年的房價走勢，他的判斷是，看地價。他說：“去年我敢說今年3月份房價一定會暴漲，主要是因為前幾次都是在土地低增長的情況下一定會出現(xiàn)房價的暴漲，沒有一次例外。”他分析，仔細觀察景氣指數(shù)的變化圖象和土地供應的變化圖象是相等的，和房價圖象也相等。由于土地制約導致了這樣的情況，所以在今年11月份土地轉(zhuǎn)入正增長，而后續(xù)如果維持持續(xù)的土地正增長的情況下明年房價會是持續(xù)增長，如果明年或后年仍然保持土地正增長的情況下，用市場的方式調(diào)節(jié)價格是可以做到不出現(xiàn)暴漲暴跌的。