房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”情況無(wú)改觀

　　2013年，全國(guó)法院收案量延續(xù)高位運(yùn)行狀態(tài)，案多人少矛盾依然突出，法官辦案壓力不斷增加。受社會(huì)大環(huán)境影響，金融與房產(chǎn)類糾紛不斷增加；刑民交叉案件案值大、涉及群體廣，給法官審判帶來(lái)不小壓力。面對(duì)種種困難，各地法院從審判、管理等方面不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)審判質(zhì)效同步提升。

　　12月12日19時(shí)，廣東省深圳市福田區(qū)人民法院第27審判庭燈火通明，一起民間借貸糾紛正在開(kāi)庭審理。增設(shè)夜間法庭、夜間執(zhí)行、周六全院不休息……年關(guān)將至，“白加黑”成了法官們的工作常態(tài)。

　　記者在采訪中了解到，這一年，各地法院收案數(shù)量仍高位運(yùn)行。截至11月底，福田法院案件受理數(shù)為35495件，同比去年增長(zhǎng)14.82%。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院收案6萬(wàn)余件，同比增長(zhǎng)8.4%。上海市黃浦區(qū)人民法院共受理案件30648件，同比增長(zhǎng)17.48%。

　　“這一年忙，十分忙！”浙江省余姚市人民法院審管辦法官周海燕坦言，法院案多人少矛盾依然突出，一線法官辦案壓力一直都很大。

　　部分借貸現(xiàn)“地下金融”特征

　　“今年以來(lái)，民商事案件增幅較為明顯，醫(yī)療事故、物業(yè)糾紛案件的增幅都在40%以上，房屋租賃、勞動(dòng)爭(zhēng)議案件數(shù)量同比增長(zhǎng)超過(guò)20%，傳統(tǒng)婚姻家庭、繼承等案件增長(zhǎng)10%以上。同時(shí)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和市場(chǎng)波動(dòng)影響而引發(fā)的金融借款糾紛數(shù)量也在上漲。”黃浦法院研究室主任劉為念介紹說(shuō)。

　　近年來(lái)，金融借款、融資租賃、社會(huì)融資類民間借貸等金融糾紛案件日趨增多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，朝陽(yáng)法院近3年受理的金融糾紛案件每年均保持在2000件以上，今年更是達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的3000件。

　　朝陽(yáng)法院民二庭法官陳汝安分析說(shuō)，在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸收緊，貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的情況下，正規(guī)金融途徑難以滿足社會(huì)需求的問(wèn)題愈發(fā)突出，諸多資金需求不得不轉(zhuǎn)向社會(huì)資金，實(shí)際操作方法種類繁多，糾紛類型也就更為多元化；金融領(lǐng)域創(chuàng)新能力強(qiáng)，新的金融產(chǎn)品不斷產(chǎn)生并進(jìn)入市場(chǎng)，引發(fā)新的爭(zhēng)議。

　　陳汝安告訴記者，很大一部分借貸實(shí)際上是游離于正規(guī)金融渠道之外的社會(huì)資金再利用，具有鮮明的“地下金融”特點(diǎn)。民間借貸糾紛尤其復(fù)雜，出現(xiàn)刑民交叉問(wèn)題的民間借貸行為絕大多數(shù)具有社會(huì)融資傾向。金融領(lǐng)域資金密集、犯罪回報(bào)率極高、行業(yè)管控疏漏、在法律空白或灰色區(qū)域的行為難以定性，在實(shí)體、程序等方面給審判工作帶來(lái)不小困難。

　　“金融糾紛中刑民交叉案件涉及當(dāng)事人多，涉案金額大。在審判中發(fā)現(xiàn)的涉嫌犯罪行為，既有侵犯公私財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一面，也有擾亂金融秩序的一面，比較典型的是涉嫌非法集資、非法吸收公眾存款、貸款詐騙等行為，且一般涉及群體，案值多在千萬(wàn)元以上。”陳汝安說(shuō)。

　　房產(chǎn)中介仍未規(guī)范糾紛趨增

　　中介人去樓空、中介未取得業(yè)主授權(quán)收取定金……隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展和房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)大，法院在審理中發(fā)現(xiàn)，涉房地產(chǎn)中介房屋租賃案件數(shù)量逐年增多。

　　截至11月底，黃浦法院受理的房屋租賃糾紛達(dá)412件，較去年同期增長(zhǎng)29%，其中6成以上為商業(yè)房屋租賃合同糾紛。

　　劉為念指出，房屋租賃糾紛類型相對(duì)集中，案件多為解除租賃合同糾紛或者因合同解除所引發(fā)的后續(xù)糾紛，處理難度較大。由于商業(yè)房屋租賃案件往往涉及雙方當(dāng)事人的重大利益調(diào)整，因此案件整體上訴率明顯高于一般案件，超過(guò)1000萬(wàn)元的大標(biāo)的額商業(yè)房產(chǎn)租賃合同糾紛，在涉房產(chǎn)大標(biāo)的額案件中占比較高。

　　“目前，由于多方面原因，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范行為屢禁不止并有蔓延趨勢(shì)，已成為委托出租合同糾紛高發(fā)的重要原因。”朝陽(yáng)法院民四庭法官曹琳說(shuō)，涉房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的糾紛中，中介公司與產(chǎn)權(quán)人未簽訂合同即發(fā)布相關(guān)信息，以居間為名行買(mǎi)賣(mài)之實(shí)“吃差價(jià)”等情況較普遍。中介公司為吸納更多的承租人簽訂合同，往往在未取得相關(guān)授權(quán)情形下便與承租人簽訂合同。

　　“房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所從事的業(yè)務(wù)關(guān)系老百姓的基本民生，社會(huì)影響大。房屋租賃合同糾紛的增多可能引發(fā)租戶及其關(guān)系網(wǎng)絡(luò)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信譽(yù)的擔(dān)憂，而這無(wú)疑將破壞正常的市場(chǎng)交易秩序。規(guī)制房地產(chǎn)中介的行為已成為當(dāng)務(wù)之急。”曹琳建議說(shuō)。

　　優(yōu)化審判管理質(zhì)效同步提升

　　大量糾紛訴前階段調(diào)解、庭前會(huì)議提升刑事審判質(zhì)效、執(zhí)行分段流程管理加快執(zhí)行速度……這一年來(lái)，各地法院頻頻出招，應(yīng)對(duì)案多人少，確保審判質(zhì)效。

　　據(jù)了解，黃浦法院通過(guò)優(yōu)化審判管理機(jī)制，梳理整合審判管理相關(guān)規(guī)章制度，打造集“預(yù)警、防范、管理、監(jiān)督”功能于一體的審判管理制度體系，在案件數(shù)量大幅增加的情況下，大部分審判質(zhì)效數(shù)據(jù)同比實(shí)現(xiàn)提升。

　　周海燕告訴記者，余姚法院探索預(yù)立案件集中調(diào)解制度，各部門(mén)指定專人對(duì)預(yù)立案號(hào)、當(dāng)事人、標(biāo)的、預(yù)立時(shí)間進(jìn)行登記。庭長(zhǎng)根據(jù)新收預(yù)立案件類型、難易程度和各承辦法官的未結(jié)案情況，完成分案。承辦法官收案后，由其法官助理及時(shí)聯(lián)系當(dāng)事人，詢問(wèn)當(dāng)事人調(diào)解意向，做和解動(dòng)員，爭(zhēng)取在集中調(diào)解日之前，促成當(dāng)事人初步達(dá)成調(diào)解共識(shí)并做好登記。

　　為進(jìn)一步規(guī)范訴訟文書(shū)電話送達(dá)工作流程，提高送達(dá)效率，福田法院張澤審判團(tuán)隊(duì)結(jié)合快審速裁案件標(biāo)的小、程序簡(jiǎn)、耗時(shí)短的實(shí)際情況，擬定了電話送達(dá)實(shí)施細(xì)則，以便團(tuán)隊(duì)法官助理快速掌握電話送達(dá)要領(lǐng)和技巧。

　　重大疑難刑事案件往往案情復(fù)雜、證據(jù)龐雜，審理難度較大。福田法院積極探索庭前會(huì)議制度確保重大疑難刑事案件庭審過(guò)程能圍繞案件焦點(diǎn)事實(shí)、證據(jù)和法律高效展開(kāi)，切實(shí)提高庭審效率。

　　福田法院法官謝婷表示，審判人員通過(guò)庭前會(huì)議了解控辯雙方的有關(guān)意見(jiàn)后，可在審判前及時(shí)溝通和解決相關(guān)程序問(wèn)題。對(duì)于在庭前會(huì)議中控辯雙方均無(wú)爭(zhēng)議的事項(xiàng)，可以在審理時(shí)簡(jiǎn)化相關(guān)程序，掃清訴訟障礙，保證庭審過(guò)程的“集中審判”。