數(shù)千小區(qū) 沒幾家能算清“公攤”

　　房本上標(biāo)的都是60平方米建筑面積，為什么上世紀(jì)七八十年代的老樓能做成三居室，而新房只是一個40多平方米的開間？臨近的兩個新樓盤提供建筑面積同樣大的戶型，為何有的看上去就明顯更寬敞、明亮？雖然很多購房人都知道新房中會有“公攤”(公用分?jǐn)偨ㄖ娣e)，但幾乎誰也說不清這小區(qū)為什么要算“公攤”，又將什么面積算進(jìn)了“公攤”。對此，本報將展開系列調(diào)查，為您一一解惑。

    家住海淀區(qū)沁春家園的劉阿姨最近發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的地下室不僅一直在出租，還在中介網(wǎng)站中掛出了要出售的消息。沒過多久，一條署名為沁春家園業(yè)委會的帖子出現(xiàn)在搜狐焦點網(wǎng)沁春家園業(yè)主論壇上。“沁春家園小區(qū)地下室、地下車庫、塔樓設(shè)備層屬于公攤，應(yīng)該歸全體業(yè)主，如有中介倒賣地下室等，請別上當(dāng)。”發(fā)帖人寫道。

    “什么算‘公攤’？”劉阿姨納悶了。記者調(diào)查并發(fā)現(xiàn)，很多2003年以前預(yù)售小區(qū)的業(yè)主，不知小區(qū)哪些部位被開發(fā)商攤?cè)肓?ldquo;公攤”，不知“公攤”收入應(yīng)該歸誰，甚至不知應(yīng)該到哪兒去查“公攤”信息。

小區(qū)住了多年

    搞不清地下室是否算“公攤”

    看到業(yè)委會在論壇上發(fā)的帖子，住在沁春家園已經(jīng)5年的孫先生拍了下大腿，指著電腦屏幕跟老婆說：“我早覺得這地下室有問題！”

    沁春家園的建設(shè)年代為2000年，幾棟塔樓在2003年前后相繼建成。剛搬來的時候，孫先生一直納悶，別的小區(qū)的地下室都是車庫，為什么這個小區(qū)的地下室全是出租屋呢？孫先生特意去問鄰居，這一問，才知道大家都曾琢磨過這個事，但一想這跟自己的房子沒多大關(guān)系，也就沒有深究。

    在孫先生住的9號樓的側(cè)面，一條搭著棚子的下坡道，是通往這棟樓地下室的入口。

    進(jìn)入9號樓的地下室，里面只有一條不到1米寬的通道。幾盞昏黃的燈，讓屋頂盤踞的各種管道留下了深淺不一的陰影。通道兩側(cè)則是被改造成各個獨立的、面積不等的小開間。要出售的，就是這些地下室中的一套。據(jù)我愛我家負(fù)責(zé)這套房子的經(jīng)紀(jì)人曹某介紹，這套房是開發(fā)商要賣的，但是產(chǎn)權(quán)證是“大產(chǎn)權(quán)”，整個地下室有一個產(chǎn)權(quán)證，每個單獨的房子都還沒有獨立的產(chǎn)權(quán)證。

    其實，沁春家園小區(qū)地下室是不是“公攤”的討論，一直困擾著業(yè)主們。近幾年，常有業(yè)主在論壇上發(fā)帖質(zhì)疑：咱們小區(qū)的地下室歸誰管？是否屬于我們的“公攤”面積？產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主嗎？

    “小區(qū)地下室里的出租屋是由自行車庫改造而來，從一開始便是小區(qū)的公共配套設(shè)施，應(yīng)該歸全體業(yè)主所有。”沁春家園業(yè)委會主任宗女士說，業(yè)主入住后就被開發(fā)商將自行車庫改造成出租屋，以前大部分居民都不知道這些地方應(yīng)該是業(yè)主共有的，“從一開始入住，業(yè)主就被瞞了”。

    在本市的各個小區(qū)中，公共區(qū)域是否為“公攤”的爭論一直存在。

    今年5月，金隅悅和園的一位業(yè)主在網(wǎng)上公開向開發(fā)商發(fā)問：分?jǐn)偟礁鲬舻?ldquo;公攤”為何不公示，“公攤”的具體部位在哪兒，實際測量面積多大，分?jǐn)偟礁骷业拿娣e是怎么算出來的？“至少讓大家明白，我們的錢都花在哪里了。”這位業(yè)主說。

    “公攤”啥概念

    多數(shù)小區(qū)業(yè)主說不清

    “在小區(qū)里蓋違建，占的就是我們的‘公攤’面積！”在海淀區(qū)百旺茉莉園中，一位業(yè)主指著一處侵占綠地蓋出的違建說。

    近日里，記者在本市多個業(yè)主維權(quán)意識比較活躍的小區(qū)中展開了調(diào)查。結(jié)果顯示，很多業(yè)主對“公攤”的概念并不清楚，對于小區(qū)哪里算“公攤”、“公攤”收益應(yīng)該歸誰，誰拿走了現(xiàn)在的收益等問題，都是說不清、道不明。

    遠(yuǎn)洋沁山水的業(yè)主曾經(jīng)對小區(qū)“公攤”發(fā)出過質(zhì)疑：“139平方米的戶型攤32平方米，141平方米的戶型攤20多平方米，沒明白這‘公攤’是怎么攤的？”

    小區(qū)鄰居們搜索后才發(fā)現(xiàn)了“公攤”公式。即一棟樓內(nèi)的共有建筑面積除以本樓內(nèi)的套內(nèi)總面積，再乘以每套房的套內(nèi)面積之后，得出每套房的“公攤”面積。“才發(fā)現(xiàn)‘公攤’面積有這么多說法。”一位業(yè)主很無奈。

    但開發(fā)商到底將哪些部位算成了“公攤”，則是更讓人找不到答案的問題。

    早在1995年，住建部發(fā)布《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，就已經(jīng)對公用建筑面積的組成采取“列舉式”進(jìn)行規(guī)定，“公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室……”

    這就意味著，能夠“公攤”的面積必須是建筑面積。但這是否說明，以上這些部位都屬于公攤面積呢？

    這一條款被住建部門一位負(fù)責(zé)人解讀為非強(qiáng)制性條款，即“可以公攤”。也就是說，開發(fā)商可以將地下室計算在內(nèi)，算做“公攤”面積；如果開發(fā)商要自己持有，則可以不將地下室算為“公攤”面積。

    有疑問沒處查

    小區(qū)“公攤”成糊涂賬

    “很多2003年以前預(yù)售的房屋都存在同樣的問題。開發(fā)商當(dāng)時‘公攤’攤了哪些位置，幾乎查不清。”一名房屋登記系統(tǒng)中的相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

    2003年，本市發(fā)布的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住宅之前，應(yīng)當(dāng)公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報告書和下列分?jǐn)偳闆r。包括被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿Q、用途、所在位置、面積；參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)；以及不分?jǐn)偟墓灿貌课弧?/p>

    當(dāng)時，在售樓處不公開這些信息，是開發(fā)企業(yè)通行的“行規(guī)”。

    截至2011年年底的數(shù)據(jù)顯示，目前本市已經(jīng)有5000多個小區(qū)，其中4000多個小區(qū)有物業(yè)管理，成立業(yè)主大會的小區(qū)占4000多個小區(qū)的28.3%。一位經(jīng)常為小區(qū)業(yè)委會做法律顧問的業(yè)內(nèi)人士說，目前這些小區(qū)中，只有幾個成功地查詢到了當(dāng)初開發(fā)商提交的“公攤”數(shù)據(jù)。

    “如果這個小區(qū)年代不是非常久遠(yuǎn)，可以用業(yè)委會的名義到區(qū)縣房屋登記大廳申請查詢。”一位知情人士說，很多區(qū)縣的房屋登記大廳中都有查詢窗口，業(yè)委會可以嘗試到查詢窗口去辦理查閱開發(fā)商在領(lǐng)取預(yù)售許可時的登記材料。

    對于登記大廳背后的房管系統(tǒng)來說，這些屬于開發(fā)商辦理手續(xù)時提交的“內(nèi)部材料”，因此不會對個人開放查詢。至于業(yè)委會能否如愿獲得這些“公攤”信息，“也得看區(qū)縣具體操作”。