物業(yè)稅讓樓市剎車 抑制了炒房者or苦了購房者

□簡單地理解物業(yè)稅，就是將一次性收的錢分期來收

　　□征稅只是一個信號，市場最關心的是物業(yè)稅以什么樣的形式出來

　　□董藩認為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但2010年左右，可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下

　　5月25日，相關部門出臺物業(yè)稅相關規(guī)定，年底有望開征物業(yè)稅。喊了多年的物業(yè)稅征收再一次成為眾人焦點。不過，各方反應不一。有人認為，物業(yè)稅將于近期實施，這是對資產(chǎn)保有者的“沉重打擊”；但知名教授董藩認為，物業(yè)稅在住宅物業(yè)的實施“至少要在十年之后”。數(shù)據(jù)顯示，上海市民（戶籍人口）擁有房地產(chǎn)的比例高達八成，另有大量的準置業(yè)人群。顯然，物業(yè)稅實施與否，對上海市民影響巨大。

　　何謂物業(yè)稅？

　　從“一次性付款”到“分期付款”

　　物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)升值而提高。

　　征收物業(yè)稅，將幾十年的土地出讓金等稅費按年繳納，并由專門機構每年評估土地市值，這樣每年繳納的物業(yè)稅都是合理而透明的。簡單地理解物業(yè)稅，就是將一次性收的錢分期來收。

　　在發(fā)改委公布了《關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》后，不少業(yè)內(nèi)人士認為，目前我國房地產(chǎn)稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)。對于購房者來說，占有不動產(chǎn)期間幾乎沒有稅負，因此個人投資購買房地產(chǎn)的預期收益很高。投資人只要不轉讓交易，就可以零稅收成本地持有房產(chǎn)和土地資源。當市場處于賣方市場時，投資者可以輕松地將手中的房產(chǎn)溢價出售，并可以不費力地將各種交易稅費轉嫁到買家頭上，從而變現(xiàn)投資收益。這刺激了各類投資者的房地產(chǎn)需求，也在客觀上鼓勵了房地產(chǎn)投資或投機行為。因此，在物業(yè)保有環(huán)節(jié)收稅，不僅是國際通行的慣例，也有利于充分發(fā)揮稅收對社會資源的二次分配和調(diào)節(jié)作用。開征物業(yè)稅勢在必行。

　　為何要征物業(yè)稅？

　　令“炒房者”有所顧忌

　　針對在開征物業(yè)稅問題的討論中，很多人認為，由于我國住房存量資源的規(guī)模大，但經(jīng)過市場化交易的部分所占比重又很小，再加上種種復雜的歷史原因，價值評估可能是一個難以跨越的重大障礙的說法。中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮說，這個認識存在著一個誤區(qū)，就是把作為稅收基礎的價值評估與市場交易性質(zhì)的價值評估混為一談，陷入個別評估的復雜因素之中是難以找到出路的。

　　中國城鄉(xiāng)建設經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，物業(yè)稅的價值評估，只需要分別賦予不同區(qū)域、不同性質(zhì)、不同檔次以及不同新舊程度的物業(yè)以一定的系數(shù)，按照一定區(qū)域，以當?shù)仄骄鶅r格分別乘以相應的系數(shù)評估即可。

　　“假設物業(yè)稅開征，那么一些城市的商品房因為公路以及地鐵的開通而迅速升值，相應地，屋主所需要繳納的物業(yè)稅也要提高。相應地，它也將令人對‘炒房’投機有所顧忌。但是可以預見的是，其他的稅費可能就會相應減少。”上海某開發(fā)商對筆者解釋說。

　　“若是真的對征收物業(yè)稅開閘，對于開發(fā)商來說絕對是‘不能承受之重’。好在現(xiàn)在看來并沒有到那個階段。”陳晟對筆者估計說。也有開發(fā)商直言，這將又是一輪舒緩的“吹風”，談不上“雷聲”或是“雨點”，“預計距離真正的條款出臺還尚有時日”。

　　征收難度堪比奧運？

　　市場期待實施細則

　　物業(yè)稅的開征尚處研究階段，但有關物業(yè)稅的種種細節(jié)，一直是人們猜測和關注的焦點。

　　北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，雖然對住宅征收物業(yè)稅很難，但再經(jīng)過些許時間準備，在2010年左右，政府可能在商業(yè)物業(yè)上先嘗試一下。但是，由于現(xiàn)階段政府以及相關部門投入到這項工作中的精力很有限，商業(yè)項目的物業(yè)稅“十一五”期間也很難推出，再推后三四年也正常。至于對住宅征收物業(yè)稅，可能是十年后甚至更遙遠的事情。

　　美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉預計，物業(yè)稅的征收會適當增加二手房市場的供應量，從而促使價格適當下調(diào)，但對市場的影響多大，還要看實施細則如何規(guī)定。陸騎麟認為，這一政策的真正實施還需時間，應該對不同收入的群體，采用區(qū)別對待的方式。此外，物業(yè)稅也應該取之于民，用之于民。比如，可以作為經(jīng)濟適用房，廉租房等的資金來源，以此推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　物業(yè)稅醞釀歷程

　　2003年10月開征物業(yè)稅內(nèi)容寫進十六屆三中全會公報

　　2003年12月周小川：我國將在適當時機試點實施物業(yè)稅

　　2004年12月稅務總局：物業(yè)稅改革方案正在加緊研究

　　2005年01月財政部官員：物業(yè)稅征收進入模擬測算階段

　　2005年04月財政部副司長：開征物業(yè)稅納入財稅改革日程

　　2005年11月稅務總局：十一五期間我國將穩(wěn)步推行物業(yè)稅

　　2005年11月財政部公布物業(yè)稅開征時間表，促進地方財源建設

　　2006年01月稅務總局負責人：尚不具備開征物業(yè)稅條件

　　2006年07月稅務總局：物業(yè)稅短期內(nèi)無法實現(xiàn)

　　2006年07月物業(yè)稅在幾個城市開始空轉試點

　　2007年03月我國擬研究開征物業(yè)稅實施方案

　　2007年07月發(fā)改委課題組提議盡快征收物業(yè)稅

　　2007年10月國稅總局：正進行物業(yè)稅出臺前準備工作

　　2008年11月物業(yè)稅模擬評稅試點計劃增加五城市

　　2009年5月國務院今年研究開征物業(yè)稅

　　調(diào)查：物業(yè)稅開征標準惹爭議

　　該不該征收物業(yè)稅？開征物業(yè)稅將會對百姓生活帶來何種影響？對房地產(chǎn)市場的影響又將怎樣？對于近期討論激烈的“物業(yè)稅征收”問題，某網(wǎng)對購房者進行了調(diào)查——

　　對于國務院研究開征物業(yè)稅，某網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，48%的受訪者認為應該，這是公民應繳的稅種，還可以有效抑制樓市投機；47%受訪者卻認為不應該，該稅種設置并不合理，平白增加人民生活負擔；5%認為不好說。

　　過半認為物業(yè)稅能抑房價

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，對于征收物業(yè)稅會給樓市帶來的影響，過半（53%）受訪者認為能有效抑制樓市投機，房價或下降；也有35%受訪者認為增大了房屋的持有成本，房價反而會上升；認為對房價沒有影響的受訪者比例為11%。在自填選項中，受訪者認為，“任何政策都有兩面性，關鍵看怎么操作”、“還跟土地出讓金有關”等等。

　　逾八成不希望“一刀切”

　　對于物業(yè)稅征收對象，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%受訪者認為只應對擁有第二套及以上房子的業(yè)主征收；23%認為只應對擁有一定總價以上房子的業(yè)主征收；而15%的受訪者認為所有房子都應征收。其他自選選項受訪者認為，應“對第二套和超過人均多少面積的房子征收”、“對2套以上閑置房征收”以及“價值二百萬元以上豪宅或別墅征收”等等。