樓市銷(xiāo)量增速持續(xù)趨緩 宅地供應(yīng)大增助穩(wěn)預(yù)期

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布“2013年1－11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，在各地樓市調(diào)控日益加碼的背景下，全國(guó)商品住宅的銷(xiāo)售增速持續(xù)回落。而年末土地市場(chǎng)卻在龍頭開(kāi)發(fā)商的引領(lǐng)下，迎來(lái)交易高峰。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，土地供應(yīng)大幅增加和房企資金的充足，將使年末土地市場(chǎng)持續(xù)火熱。與此同時(shí)，隨著開(kāi)發(fā)商將拿到的土地投入建設(shè)，住房供給也會(huì)大大增加，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，將有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　調(diào)控升級(jí)增加購(gòu)房成本

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1－11月份，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積98871萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.3%，增速比1－10月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額58689億元，同比增長(zhǎng)31.1%，增速比1－10月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。 

克而瑞研究中心指出，商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速的雙雙回落表明，隨著“金九銀十”的完美收官，樓市成交將逐漸步入平淡期。

　　此外，近期主要城市相繼收緊了“限購(gòu)限貸”政策，市場(chǎng)觀(guān)望情緒也有所加重。在北、上、廣、深樓市調(diào)控相繼加碼后，二、三線(xiàn)城市正陸續(xù)跟進(jìn)，目前已有17個(gè)城市公布調(diào)控新政策。多個(gè)二線(xiàn)城市新政策強(qiáng)調(diào)了預(yù)售證管控，調(diào)高了二套房首付比例，收緊了非本地戶(hù)籍居民購(gòu)房條件等。

　　新政策出臺(tái)后，各地樓市成交量出現(xiàn)明顯差異。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，11月40城市新房成交量微跌1.4%。其中一、二線(xiàn)城市均有5%左右的跌幅。以上海為例，“滬七條”出臺(tái)前5周周均成交量達(dá)36萬(wàn)平方米，政策出臺(tái)后的兩周則分別降至26萬(wàn)平方米和27萬(wàn)平方米。

　　中原集團(tuán)研究中心認(rèn)為，調(diào)控升級(jí)將在一定程度上增加購(gòu)房成本并延緩部分置業(yè)需求，進(jìn)而對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。12月全國(guó)住宅成交量或?qū)⒗^續(xù)下滑。

　　土地市場(chǎng)成交價(jià)款猛增三成

　　臨近年末，全國(guó)土地市場(chǎng)迎來(lái)出讓高峰，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，各地“地王”頻頻冒頭。地市的成交面積和土地出讓金額也隨之水漲船高。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，而1－10月份則為下降3.6%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1－10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　11月下旬，北京市朝陽(yáng)區(qū)東壩南區(qū)地塊被恒大地產(chǎn)以51.35億元收入囊中，刷新年內(nèi)北京總價(jià)地王記錄；11月底，永泰控股子公司以11.04億元摘下上海市黃浦區(qū)淮海中路一地塊，樓板價(jià)42821元／平方米，溢價(jià)47%，上海單價(jià)地王再度易主。

　　據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，一線(xiàn)城市土地成交總面積同比全面上漲，其中，北京和廣州的土地成交量分別為1664.24萬(wàn)平方米和1365.14萬(wàn)平方米，同比漲幅均在150%左右；二線(xiàn)城市土地總成交面積同比上漲30%；三、四線(xiàn)城市成交量也上漲超過(guò)兩成。

　　成交金額方面，一線(xiàn)城市為5897.19億元，同比上漲幅度高達(dá)211%。其中上海成交金額最高，為1788.61億元，同比上漲243%；北京以1588.15億元的成交金額居第二，較去年同期上漲幅度達(dá)236%，廣州和深圳的成交金額同比去年也有明顯上漲。二線(xiàn)城市成交金額同比上漲72%，三線(xiàn)城市則同比上漲26%。

　　地市翹尾收官已成定局

　　專(zhuān)家認(rèn)為，近期土地市場(chǎng)持續(xù)火熱的原因是：一方面，年末各地土地供應(yīng)大幅增加；另一方面，多家標(biāo)桿房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成情況良好，資金相對(duì)充足，因而積極入市購(gòu)地補(bǔ)倉(cāng)。而隨著開(kāi)發(fā)商將拿到的土地投入建設(shè)，住房供給將大大增加，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

　　數(shù)據(jù)顯示，1－11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金109475億元，同比增長(zhǎng)27.6%，增速比1－10月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，12月前5天，十大標(biāo)桿房企的購(gòu)地總金額高達(dá)237億元，已為2013年前11個(gè)月月均水平的93%。隨著12月中下旬各地到期地塊的上市，開(kāi)發(fā)商將在土地市場(chǎng)上再掀補(bǔ)倉(cāng)熱潮。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地節(jié)奏的加快將有利于增加住房供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可表示，由于開(kāi)發(fā)商將拿到的土地投入建設(shè)，使得年初至今的房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快。數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，住宅新開(kāi)工面積131849萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.0%。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管陳仲偉分析認(rèn)為，增加住房用地供應(yīng)，可視作房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。增加供給將有效穩(wěn)定供求關(guān)系，有利于房產(chǎn)交易價(jià)格的穩(wěn)定。同時(shí)，作為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的并行機(jī)制，保障房建設(shè)的有效入市也將改變?nèi)珖?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，大大降低市場(chǎng)需求。