評論：土地市場亟須打破“饑餓式供應(yīng)”怪圈

　　2013年，北京土地市場高調(diào)收官，完成今年商品住宅用地供應(yīng)計劃。土地成交量加大對平抑房價來說本是好事，但由于未來土地出讓情況不明朗，房企對土地的競爭愈發(fā)白熱化，土地成交價格高企，購房人的恐慌并未減少。

　　近些年，土地市場與新房價格的關(guān)系，出現(xiàn)了一種奇怪的現(xiàn)象：

　　當(dāng)房地產(chǎn)市場低迷時，房企資金鏈緊張，拿地?zé)崆闈u退。土地市場隨之陷入低迷，成交量明顯減少，出讓土地的溢價幅度也明顯減小。這時就有人說，目前土地出讓量少，會影響明年后年的供應(yīng)量，市場供應(yīng)量少，房價會快速上漲。從2011年北京土地市場的低迷與2013年房價的快速上漲情況來看，確實是這么回事。

　　而當(dāng)樓市一路高歌、快速上漲時，開發(fā)商回款順暢、融資輕松，自然要大舉拿地，擴張規(guī)模。這時土地市場上高價地頻出，面包貴過面粉變得司空見慣。這時又有人說，地價這么貴，房價快速上漲是必然。從今年日光盤頻現(xiàn)的情況看，大家似乎也認為這種說法不無道理。

　　這似乎就出現(xiàn)了一種奇特的邏輯關(guān)系：當(dāng)土地市場低迷，成交地塊價格低的時候，得出的結(jié)論是未來房價會快速上漲。當(dāng)土地市場火爆、高價地頻出的時候，得出的結(jié)論同樣是未來房價會快速上漲。

　　記者手邊放著兩份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一份是2006年至今，歷年的住宅用地成交面積，一份是2005年至今，歷年的新建商品住房的成交套數(shù)。

　　從2006年至今的近8年，住宅用地成交量總體沒有明顯上升，成交地塊的樓面價卻一路上漲。住宅建設(shè)用地供應(yīng)最多的是2010年，為769.87萬平米，之后的2011年和2012年總和，卻只有743.86萬平米。而出讓成交的住宅用地樓面價，卻從2006年的2785元/平米，漲到了今年1-10月的9774元/平米。如果考慮到地塊位置的外擴，實際價格上漲幅度更大。

　　而從2005年至今的近9年，北京新房年成交量超過15萬套的只有2005年、2006年和2009年3個年份。而北京房地產(chǎn)真正進入價格的快速上漲時期，實際上是在2007年。新房的成交均價，則從2005年的7173.1元/平米，漲到了今年1-10月的23080元/平米。

　　按理說，當(dāng)年的項目多數(shù)集中在朝陽、海淀的三四環(huán)之間，如今的項目多集中在通州、大興、房山、昌平的五、六環(huán)外，供地區(qū)域的面積成倍增加，土地供應(yīng)量和樓市供應(yīng)量完全有理由逐年增加。但是實際上，這兩者的供應(yīng)量，八九年以來，卻一直呈總體持平甚至下降的趨勢。

　　供求關(guān)系影響價格，供應(yīng)不足，才是導(dǎo)致地價與房價高企的根本原因。只有告別饑餓式供應(yīng)，大幅增加住宅用地的土地供應(yīng)量，緩解供需矛盾才是解決房價問題的根本。