秦虹：樓市剛需已透支 新住房需求至少要等20年

　　“買房低齡化是當(dāng)前樓市所面臨的問題，而下一波人口洪峰帶來的新住房需求至少要等20年。當(dāng)前樓市已透支了未來需求，必須有一定的預(yù)見性。”住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在昨天央視財經(jīng)年會上發(fā)表了上述觀點(diǎn)。她同時表示，有的城市房價看似漲幅超過20%，但前10個月657個城市房價同比漲幅不足5%，房地產(chǎn)市場告別了鐵板一塊的格局。

　　在中國地產(chǎn)智慧啟程論壇上，秦虹的發(fā)言給樓市唱多者潑了盆冷水。她用一組人口普查數(shù)據(jù)論證對未來樓市的謹(jǐn)慎態(tài)度：“剛需強(qiáng)不強(qiáng)，要看人口結(jié)構(gòu)。第六次人口普查認(rèn)為，2001年到2010年，20歲至24歲年輕人這一人口占比最大的人群，現(xiàn)在是24歲至37歲，這意味著1990年出生高峰以后，人口洪峰結(jié)束了。下一撥人口高峰，對新的住房需求推遲到20年之后。”

　　秦虹同樣用數(shù)據(jù)來說明未來樓市剛需已被透支。“世聯(lián)地產(chǎn)提供的調(diào)查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經(jīng)增長到45%。本來25歲結(jié)婚需要買房，但是現(xiàn)在20歲已經(jīng)把房子買下來，說明對未來市場有一定的透支，因此，對購房低齡化必須有一定的預(yù)見性。”

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇則認(rèn)為，現(xiàn)在的“剛需”概念有點(diǎn)凌亂，受“限購”資格的限制，如今的剛需在一定程度上是“假剛需”，“有父母借用子女的購房指標(biāo)買房的，所以出現(xiàn)子女成為購買主體的現(xiàn)象；有借用親戚的指標(biāo)買房的；也有夫妻因限購假離婚再買房的。”

　　■觀點(diǎn)碰撞

　　房價明年還會漲？

　　“一、二線城市剛需支撐，三、四線城市有過剩”

　　以中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇為代表的唱多派認(rèn)為，2014年房價總體仍會上漲，只是快漲還是慢漲的問題，因?yàn)楣┎粦?yīng)求不是一年可以解決的，也不相信明年就能實(shí)現(xiàn)。

　　保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司董事長宋廣菊則認(rèn)為，一、二線城市房價還有強(qiáng)勁的剛需在支撐，而三、四線城市有過剩的情況，房價的漲跌還要分區(qū)域判斷。

　　中國萬靈投資集團(tuán)董事長黃柳玲則對三、四線城市房價更為看好：“城鎮(zhèn)化進(jìn)程不是給一、二線城市機(jī)會，是給全國的機(jī)會。三、四線城市的剛需和改善型需求剛剛釋放，不然萬達(dá)、華潤等大開發(fā)商不會進(jìn)場。”

　　保守派代表秦虹認(rèn)為，今年1至10月份全國新建商品房銷售增長速度是41%，在二手房方面，今年前9個月的銷售面積增長84%，這兩個數(shù)字都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。在政策不變的趨勢判斷下，明年增長速度難以超過今年，“市場增速整體趨緩、分化依然延續(xù)是明年樓市的特點(diǎn)。”

　　限購要不要退場？

　　限購好比“麻藥”，一直用“病人”會上癮

　　三中全會后，讓市場發(fā)揮作用的呼聲日益高漲。“限購”等樓市調(diào)控手段要不要退場，成為廣泛關(guān)注的話題之一。

　　宋廣菊認(rèn)為，戶籍制度在逐步放開，限購沒有存在的理由，完全可以通過“限貸”等金融手段來取代限購。孟曉蘇則認(rèn)為，限購好比“麻藥”，一直用“病人”會上癮，一下撤掉又會出問題，需要循序漸進(jìn)、逐步放開。全國人大財經(jīng)委員會副主任委員辜勝阻認(rèn)為，如果限購是治標(biāo)，現(xiàn)在則要標(biāo)本兼治，需要解決城鎮(zhèn)化的均衡問題，土地供給制度的壟斷問題。

　　也有觀點(diǎn)認(rèn)為，可以用房地產(chǎn)稅來代替限購政策。秦虹解釋，房產(chǎn)稅是和房地產(chǎn)市場相匹配的基礎(chǔ)制度之一，這個制度應(yīng)該建立起來，但先要做好法律體系。