未來十年 城鎮(zhèn)化仍將支撐房價(jià)

　　12月7日，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在2013中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì)上表示，中國房地產(chǎn)市場估計(jì)還有15～20年就會(huì)倒，因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程基本完成后，房地產(chǎn)市場規(guī)模就會(huì)下來，大幅度衰減。對(duì)此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在微博上回應(yīng)稱“一手房少了，不等于樓市倒了”。

　　王健林作為中國商業(yè)地產(chǎn)巨頭，講話不無道理，因?yàn)樗J(rèn)為，從現(xiàn)在算起15～20年，全國人75%變成市民，農(nóng)民大概只有20%，這個(gè)時(shí)候城市化進(jìn)程基本完成，中國的工業(yè)化也基本完成。這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)市場規(guī)模一定會(huì)下來，大幅度衰減，不會(huì)像現(xiàn)在幾千萬從業(yè)人員。

　　任志強(qiáng)一直是樓市的春天派，甚至可以稱作暴漲派。雖有“任大炮”“北毒”之稱，不幸的是，任大炮的話總是很靈驗(yàn)，他那張揚(yáng)率真的作風(fēng)，反而成為“姑娘們最想嫁的人”。這次任志強(qiáng)不肯茍同王健林的觀點(diǎn)，也符合他一貫看漲的作風(fēng)。至少他不像某些騎墻派，一會(huì)說房價(jià)要漲，一會(huì)說房價(jià)要跌。

　　必須承認(rèn)，王健林的話有道理。中國發(fā)展很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。不難看出，中國的城鎮(zhèn)化步伐還要加快，將來會(huì)有更多的村落被“消滅”，更多的農(nóng)民進(jìn)城變成市民。中國城鎮(zhèn)化率現(xiàn)在50%左右，按照國際化發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，一般會(huì)在60%到70%間迎來一個(gè)拐點(diǎn)，從高速增長減為平穩(wěn)增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，中國每年有1500萬人由農(nóng)民變成了市民，城鎮(zhèn)化規(guī)模全球居首，農(nóng)民變成了市民，要在城市購房是必須的。問題是這部分人是否有能力買房，還是個(gè)未知數(shù)。從短期來看，不能把房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因完全歸結(jié)到城鎮(zhèn)化層面去。而從長遠(yuǎn)看，城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是有影響的。城鎮(zhèn)化會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大需求。只要工業(yè)化和城鎮(zhèn)化沒有結(jié)束，那么，對(duì)住房的需求就始終存在，中國“人多地少”的基本國情也決定了住房在中國長期供應(yīng)都存在偏緊的狀態(tài)。

　　只有等中國工業(yè)化和城市化基本完成，中國房地產(chǎn)行業(yè)才會(huì)進(jìn)入收縮期，房價(jià)才會(huì)出現(xiàn)真正逆轉(zhuǎn)，這個(gè)階段可能10年之后才會(huì)到來。不過，屆時(shí)樓市未必就會(huì)倒。從這個(gè)層面來講，任志強(qiáng)的話也屬客觀。

　　中國加速工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的今天，我實(shí)在難以看到，未來房價(jià)會(huì)有太大的跌幅。至于其他的所謂地價(jià)上漲、原材料漲價(jià)、人口紅利消失、營銷成本上漲等因素就不必再說了罷。如果如任志強(qiáng)所說，老百姓的買房錢，被政府拿走了七成以上，那么，我更難看到房價(jià)下跌的理由了。

　　但是，樹再高，也不會(huì)漲上天?？梢钥隙?，房價(jià)不會(huì)像永動(dòng)機(jī)一樣，無休止地上漲。一旦中國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程基本完成，房地產(chǎn)市場規(guī)模就會(huì)下來，甚至大幅度衰減，因?yàn)槭袌鲂枨蠼咏柡?，房價(jià)也就是失去了上漲的根本動(dòng)力?；蛟S，這已經(jīng)是十年之后的事兒了。