中國樓市沒有全局性泡沫

　　2013年，無論是以銀行為代表的金融機(jī)構(gòu)，還是房地產(chǎn)企業(yè)，都站在了關(guān)鍵的十字路口。在新型城鎮(zhèn)化下，房地產(chǎn)業(yè)迎來了更大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。銀行面臨金融脫媒、利率市場化和同質(zhì)化競爭加劇等諸多挑戰(zhàn)，過度依賴于存貸利差的盈利模式不可持續(xù)。

　　近日，平安銀行在深圳舉辦首屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇，來自政府、行業(yè)協(xié)會、高校及企業(yè)界的重量級嘉賓云集，縱論十八屆三中全會后的中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與地產(chǎn)新十年的機(jī)遇，探討房地產(chǎn)融資形勢及地產(chǎn)金融創(chuàng)新熱點(diǎn)話題。

　　房地產(chǎn)調(diào)控將避免“一刀切”

　　中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰表示，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)在功能定位、政策和環(huán)境上已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，特別是宏觀調(diào)控的思路和手段發(fā)生了變化。三中全會提出要健全以國家發(fā)展戰(zhàn)略和工業(yè)化為導(dǎo)向，轉(zhuǎn)向財稅政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控和體系。以往政府的調(diào)控思路以行政干預(yù)為主，現(xiàn)在調(diào)控政策出臺更加慎重。

　　劉志峰表示，以往政府的調(diào)控以行政干預(yù)為主，現(xiàn)在政策更加注重程序和公開。這種變化主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是加快建立長效機(jī)制，在全國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重失衡的情況下，避免出臺全國性的調(diào)控政策，要區(qū)分城市的不同類型，房地產(chǎn)發(fā)展的不同狀況、供需狀況而出臺不同的政策。二是利用市場化手段，充分激發(fā)市場活力。三是建立政府為主的住房保障，以市場為主的滿足多層次的住房經(jīng)營體系，通過公共租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房，通過再融資和金融創(chuàng)新來豐富來源，通過房地產(chǎn)稅等手段對投機(jī)性需求調(diào)整供應(yīng)、供求平衡。四是授權(quán)地方政府因地制宜地提出調(diào)控，做好政府管好政府的，市場管好市場的。

　　國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長陳東琪認(rèn)為，隨著中國經(jīng)濟(jì)由超級繁榮到高速增長向筑底增長局面，投資的機(jī)遇主要來自改革紅利的釋放。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，機(jī)遇來自于行業(yè)內(nèi)部升級特別是重組，此外，還將受益于金融創(chuàng)新、節(jié)能環(huán)保等。

　　房價回歸合理需配套改革

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)目前的各項指標(biāo)仍然處于高位，但是不可以忽視的是下行態(tài)勢已經(jīng)形成，并將持續(xù)下去。今年初，國內(nèi)房價同比漲幅達(dá)18.8%，1-9月份降到8.6%，同比上漲的城市包括一、二、三線城市。

　　另一方面，房地產(chǎn)差異化市場迅速形成?，F(xiàn)在大部分的城市如果拿房價同比來看，高于GDP7.5%的漲幅只有10個城市左右，其他漲幅都在7.5%之下，有些城市甚至CPI在3.5%之下。此外，今年國內(nèi)住宅銷售額和銷售面積下降的幅度非常大，地產(chǎn)企業(yè)的資本金也下降。

　　盡管如此，聶梅生表示，全國范圍內(nèi)并沒有形成全局性的泡沫，主要是GDP持續(xù)增長，貨幣政策寬松，地價上升超過房價，這些因素導(dǎo)致房價上升，國內(nèi)固定投資增長也對房價形成支撐。

　　她認(rèn)為，房地產(chǎn)市場改革是一個系統(tǒng)工程，涉及城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟(jì)，政府和市場的分工，金融和土地資源的配置，財政和稅收制度的改革和立法，最終這些改革的成果才能體現(xiàn)到合理房價上來，這才是百姓最關(guān)心的目標(biāo)。

　　2020年前樓市仍有增長空間

　　住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，當(dāng)前的城鎮(zhèn)住宅行業(yè)的主要矛盾已發(fā)生了改變，由過去的絕對短缺轉(zhuǎn)變?yōu)椴黄胶馔怀?。?020年之前，城鎮(zhèn)住房市場增長仍有空間，但是增速減緩，分化加劇。首先，在于城鎮(zhèn)人口的增加，從現(xiàn)在到2020年，中國城鎮(zhèn)每年新增常住人口在1700萬人左右，未來新增的住房供應(yīng)還是要滿足新增需求。其次，到2020年前，25歲至45歲之間的年輕勞動力是買不到房占比最大的人群，仍占相對高位。再次，高儲蓄人口對房地產(chǎn)市場、住房市場貢獻(xiàn)率非常大，中國高儲蓄人口在2020年之前仍會保持在30%的水平，但之后占比就會下降。

　　秦虹認(rèn)為，未來住宅投資的機(jī)會在兩個方面，一是城鎮(zhèn)和人口密度大的城市群；第二，關(guān)注中國規(guī)劃和建設(shè)中的高速鐵路網(wǎng)沿線城市。

　　金融創(chuàng)新助推地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　多位嘉賓表示，未來十年，房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整與轉(zhuǎn)型已成大局，金融創(chuàng)新將在其中扮演重要角色。劉志峰表示，今年來金融部門在支持企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展方面做了很多工作，幫助開發(fā)商轉(zhuǎn)型升級，涌現(xiàn)出了一批主動適應(yīng)市場，經(jīng)濟(jì)效益好的企業(yè)，例如一些地產(chǎn)企業(yè)積極對工業(yè)園區(qū)的升級改造、旅游地產(chǎn)社區(qū)的建設(shè)等等。

　　劉志峰認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)今后的轉(zhuǎn)型方向和目標(biāo)可以用三句話概括，長壽命、好性能、綠色低碳，而實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)首先要靠住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。住宅產(chǎn)業(yè)化可以避免二次裝修，實(shí)現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)石和環(huán)保的“五節(jié)一環(huán)保”，大幅度提高了房屋品質(zhì)和性能，延長使用年限和大大降低了使用成本和維修成本，今后住宅產(chǎn)業(yè)化是銀企深入合作的切入點(diǎn)。

　　互聯(lián)網(wǎng)金融也成為論壇嘉賓熱議的話題之一。平安陸金所董事長計葵生說，現(xiàn)在陸金所50%的交易量都是經(jīng)過手機(jī)，融資方和投資方都可以經(jīng)過非常方便的互聯(lián)網(wǎng)平臺募資、籌資，形成高效快捷、面向普通大眾的互聯(lián)網(wǎng)投融資平臺。其中房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是陸金所重要的服務(wù)對象，一方面是各家基金公司、信托公司可以把房地產(chǎn)的項目打包，打包好了再放在平臺賣給高端客戶，或者賣給機(jī)構(gòu)客戶。第二，開展個人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，增加中小微企業(yè)的融資渠道。

　　聶梅生說，金融改革尤其是人民幣匯率和利率市場化，將對房地產(chǎn)融資產(chǎn)生巨大影響。同時，新股首發(fā)(IPO)重啟，股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托基金、資產(chǎn)證券化的發(fā)展等，都將為房地產(chǎn)融資輸送新鮮的血液。