房產(chǎn)糾紛：繼母能否繼承承租公房？

　　家住北京的王先生早年喪母，父親王老先生獨(dú)自將他拉扯長(zhǎng)大。1995年8月王老先生所在單位分給他兩間承租的公房，承租人登記的是王老先生，父子倆的戶口都落在了這里。

    2008年王先生大學(xué)畢業(yè)欲出國(guó)留學(xué)，卻又放心不下父親一個(gè)人在家，于是考慮給父親找個(gè)伴兒。后來在鄰居的介紹下，王老先生結(jié)識(shí)了一位劉女士。留學(xué)一年后，王先生接到了父親打來的電話，說他打算與劉阿姨結(jié)婚。王先生聽了表示支持二老再婚。兩年后，王先生拿到碩士學(xué)位回國(guó)，與父親和繼母仍住在兩間公房?jī)?nèi)?；榍皠⑴坑幸惶鬃》?，與王老先生再婚后就搬進(jìn)王老先生的住處，將自己的那套房子租了出去，一家人相處得還算和睦。

    王先生因?yàn)槟挲g不小了，馬上面臨結(jié)婚的問題，王老先生便考慮給兒子買一套房子。看中了一套兩居室后，父子倆商定，首付款由王老先生拿多年的積蓄支付，按揭貸款以王先生的名義辦理，購(gòu)房合同及房產(chǎn)證都登記在王先生的名下。

    為了緩解經(jīng)濟(jì)壓力，王先生將房子出租，打算結(jié)婚時(shí)再裝修搬入居住。2012年3月王先生正在上班，卻突然接到緊急電話，得知父親暈倒了，正在醫(yī)院急救。他火速趕到醫(yī)院。最終，王老先生被確診為癌癥晚期。不幸很快來臨了，王老先生病重不治去世。但令他意想不到的是，料理完父親的后事，繼母突然提出要分割目前居住的兩間公房以及王先生名下的兩居室，這是他不能接受的。為了避免產(chǎn)生激烈沖突，王先生向律師求助。

法律剖析

    兩居室非遺產(chǎn) 屬王先生個(gè)人財(cái)產(chǎn)

    北京市盛峰律師事務(wù)所房產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師李松認(rèn)為，王先生購(gòu)買的兩居室應(yīng)屬于王先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不屬于王老先生的遺產(chǎn)。

    首先，房屋購(gòu)房合同及按揭貸款、房產(chǎn)證均登記在王先生的名下，從法律意義上講，這套房屋是王先生個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。

    其次，雖然購(gòu)房首付款是王老先生用個(gè)人積蓄支付的，但是王老先生在購(gòu)房時(shí)已明確表示：“這個(gè)錢就是給兒子結(jié)婚購(gòu)房用的。”加之這些積蓄都是王老先生與劉女士再婚前積攢的，并不是其二老的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以這筆款項(xiàng)應(yīng)屬于王老先生對(duì)兒子的贈(zèng)與。

    由此李律師認(rèn)為，該套兩居室應(yīng)依法認(rèn)定為王先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，劉女士作為王老先生的配偶，沒有權(quán)利主張?jiān)摲课莸漠a(chǎn)權(quán)，更無權(quán)要求將王先生名下的這套房屋作為王老先生的遺產(chǎn)進(jìn)行繼承分割。即便劉女士以此為由訴至法院，要求繼承遺產(chǎn)，也不會(huì)得到法院的支持。

    繼母要繼承承租公房 缺乏依據(jù)

    王老先生的單位分給他的兩間房屋性質(zhì)上屬于承租的公房。王老先生作為承租人，他對(duì)兩間公房享有居住使用的權(quán)利。

    對(duì)于這種只擁有使用權(quán)的房子，能否作為遺產(chǎn)處理？目前法律界尚存爭(zhēng)議。如果劉女士起訴到法院，要求直接把承租的公房作為遺產(chǎn)處理，在司法實(shí)踐當(dāng)中，一般都不予受理。

    李松律師認(rèn)為，承租的公房是一筆巨大的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如果產(chǎn)權(quán)單位同意轉(zhuǎn)讓，則這類公房是可以上市交易的。但是，如果產(chǎn)權(quán)單位不同意，那么無論是房管所管理的“直管公房”，還是單位管理的“自管公房”，都是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。從這一點(diǎn)看，產(chǎn)權(quán)單位的權(quán)利是非常大的。此案中，王老先生所在的單位是禁止此類房屋轉(zhuǎn)讓的，該房屋并不能轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)收益，不能作為王老先生的遺產(chǎn)來認(rèn)定。因此，劉女士要求繼承該套公房，缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，很可能無法獲得法院的支持。

    條件尚不具備

    無法變更承租人

    王老先生去世之后，這套公房該如何處理？李松律師認(rèn)為，王老先生所承租的公房是早年單位的福利分房，一般來說，這類房屋的承租人去世之后，單位并不會(huì)收回房屋，而是由承租人的家庭成員繼續(xù)居住，或者將承租人變更為符合條件的家庭成員。

    李律師提醒大家，依據(jù)《北京市公有住宅租賃合同》第七條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。”顯然，王先生屬于與王老先生同一戶籍，且共同居住多年，符合居住的條件，但因?yàn)橥跸壬卢F(xiàn)在已有一套商品房，不符合“又無其他住房”的條件。因此，李律師認(rèn)為目前王先生申請(qǐng)變更承租人的條件尚不完全具備，建議待其符合條件后，再申請(qǐng)變更承租人。

    那么，王先生的繼母劉女士又可否變更為承租人呢？李松律師分析，鑒于劉女士再婚后雖與王老先生一起居住，但她的戶口并未遷入王老先生承租的公房?jī)?nèi)，她并不屬于“與乙方同一戶籍的家庭成員”，而且劉女士的名下還有住房。由此可見，她亦不符合變更承租人的條件，是無法將承租人變更為劉女士的。艾姍姍 插圖 J231

    律師提醒

    日常生活中，原承租人去世后遺留下這類公房的情況不在少數(shù)。鑒于公房性質(zhì)特殊，往往不能將之直接作為遺產(chǎn)進(jìn)行繼承分割。一般情況下，符合變更承租人條件的繼承人可在原承租人去世后，申請(qǐng)變更承租人至自己的名下。但如果家庭成員之間無法達(dá)成一致，則很可能無法進(jìn)行變更，必要時(shí)需通過司法途徑解決。

    如今，公房所蘊(yùn)含的財(cái)產(chǎn)價(jià)值日益凸顯，尤其在面臨拆遷時(shí)，拆遷利益往往成為各方爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。結(jié)合多年的辦案經(jīng)驗(yàn)，李松律師認(rèn)為，對(duì)于原公房拆遷所得的貨幣補(bǔ)償及實(shí)物補(bǔ)償（產(chǎn)權(quán)房屋），原則上應(yīng)屬于公房原承租人財(cái)產(chǎn)的變形，如果原承租人已經(jīng)去世，則應(yīng)依法將之作為遺產(chǎn)，由繼承人進(jìn)行繼承。

    今日我坐堂

    盛峰律師事務(wù)所

    李松律師

    李松房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)由北京市盛峰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、北京市律協(xié)房地產(chǎn)法律委員會(huì)委員李松于2008年創(chuàng)立，發(fā)展至今已擁有多名頗具房地產(chǎn)法律處理經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)業(yè)律師，系國(guó)內(nèi)較早建立的、只專注于房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英律師團(tuán)隊(duì)。