二手房屋買賣應(yīng)建立三方歸責(zé)模式

　　“我國目前還沒有專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有幾條法律規(guī)定只是散見於《城市房地產(chǎn)管理法》及《合同法》中。”在分析當前導(dǎo)致房地產(chǎn)中介服務(wù)亂象叢生的根本原因時，詹暉這樣認為。

　　他表示，2011年4月起實施的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》亦主要規(guī)制經(jīng)紀機構(gòu)的經(jīng)營行為，對其違規(guī)行為的罰款以三萬元為上限，這也導(dǎo)致違法成本過低。民事責(zé)任與行政責(zé)任相關(guān)規(guī)定的不完善，以及相互之間銜接不暢，使得現(xiàn)有法律對於房地產(chǎn)中介的不誠信行為約束乏力。

　　另外，由於合同法將居間人應(yīng)當承擔(dān)損害賠償責(zé)任的情形限定為“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益”，故對於因中介機構(gòu)的其他不當行為引起合同履行障礙而導(dǎo)致一方當事人損失的，法院多僅判決其承擔(dān)返還中介費的責(zé)任，而對於當事人的損失僅在買賣關(guān)系的雙方之間分擔(dān)。這也使得中介機構(gòu)客觀上處於免責(zé)狀態(tài)，亦違反權(quán)利義務(wù)對等原則。

　　因此，詹暉建議，二手房屋買賣三方合同未能履行或解除、被撤銷、無效的案件，可適度對中介服務(wù)義務(wù)的合同條款進行擴大解釋，建立起包括中介機構(gòu)在內(nèi)的三方歸責(zé)模式，在確定各方過錯和責(zé)任的基礎(chǔ)上分配賠償責(zé)任。

　　而為了規(guī)范二手房交易秩序，促進房地產(chǎn)中介市場誠信發(fā)展，12月2日，北京市住建委已經(jīng)就《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)動態(tài)監(jiān)督管理辦法》和《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)違法違規(guī)行為記分標準》向社會公開征求意見，擬對房地產(chǎn)中介機構(gòu)和中介人員實行類似於駕照的記分管理，一旦累計12分，中介人員將永久限制從業(yè)。

　　該計分標準明確：如以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易的，取消中介機構(gòu)網(wǎng)簽資格、罰款3萬元并記6分；相關(guān)責(zé)任人員罰款1萬元并記6分。