北京二手房市場(chǎng)提前“結(jié)冰”

　　“京七條”滿月，十八屆三中全會(huì)閉幕半月，對(duì)于北京樓市而言這個(gè)11月有點(diǎn)特殊。尤其是最能直觀體現(xiàn)政策影響的二手房市場(chǎng)，這個(gè)月份陰霾籠罩。11月底，各大中介機(jī)構(gòu)均發(fā)布了其月度研究報(bào)告，報(bào)告顯示北京年底樓市預(yù)期普遍悲觀。

　　從我愛(ài)我家的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，11月份新增買房客戶登記量環(huán)比上月減少了近一成，帶看量環(huán)比上月減少了15%，購(gòu)房人群觀望情緒日漸濃重。這也預(yù)示著二手房市場(chǎng)將真正進(jìn)入“冬季”。

　　政策抑制導(dǎo)致觀望

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為11355套，雖然比上月同期的網(wǎng)簽量增長(zhǎng)了5.2%。但日均網(wǎng)簽量?jī)H為378套，與上月相比下跌了14.7%（10月份剔除國(guó)慶7天長(zhǎng)假日網(wǎng)簽量為443套）。

　　“主要原因一方面是三中全會(huì)政策預(yù)期，另一方面是市場(chǎng)因素，因?yàn)榉績(jī)r(jià)實(shí)在太高了，部分購(gòu)房人干脆不追了，預(yù)計(jì)這種影響還會(huì)持續(xù)到年底。”鏈家地產(chǎn)副總裁林倩對(duì)記者表示。

　　11月市場(chǎng)的觀望情緒加重，新增供應(yīng)和需求都出現(xiàn)了環(huán)比下降，尤其是需求降幅更為明顯。同時(shí)，各商業(yè)銀行房貸的放款周期拉長(zhǎng)，對(duì)改善群體的購(gòu)房行為產(chǎn)生了直接影響，成交難度加大，成交量上漲受限。

　　下半年以來(lái)房?jī)r(jià)的上漲已經(jīng)引發(fā)了市場(chǎng)較多關(guān)注，政策預(yù)期升溫，尤其是房產(chǎn)稅預(yù)期對(duì)購(gòu)房群體心理影響較大。新增客源量在9月、10月環(huán)比下降5%左右的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)18.2%的下降。

　　除了受政策預(yù)期影響，銀行放款周期拉長(zhǎng)的信貸因素也是二手房成交量維持穩(wěn)定，難以出現(xiàn)上漲的主要原因。

　　從目前銀行的放款周期看，大多數(shù)銀行的放款已經(jīng)安排至明年1月，導(dǎo)致部分購(gòu)房者被迫選擇推遲入市。從目前的市場(chǎng)情況看，市場(chǎng)觀望升級(jí)，新增需求降低，預(yù)計(jì)12月的成交水平也難以出現(xiàn)明顯起色，年末市場(chǎng)穩(wěn)中偏冷。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，四季度以來(lái)因各大銀行放貸額度緊張，房貸利率提高，而給購(gòu)房人造成的貸款難度增加，購(gòu)房成本抬高等困難，使得部分資金實(shí)力有限的剛需人群不得不暫緩或取消購(gòu)房計(jì)劃。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍也認(rèn)為，臨近年底，調(diào)控目標(biāo)未達(dá)成的城市加緊調(diào)控表態(tài)，在市場(chǎng)供應(yīng)難以增加的情況下，以抑制需求為目的的行政手段仍將起重要作用，短期內(nèi)觀望會(huì)繼續(xù)，12月份成交情況很難出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，因此2013年年底的房地產(chǎn)市場(chǎng)將以平淡收官。明年初若無(wú)政策面消息出臺(tái)，隨后樓市整體仍將維持向上的態(tài)勢(shì)。

　　雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正在部署，房地產(chǎn)稅立法、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)可望加快，但短期內(nèi)對(duì)于樓市的影響有限，量?jī)r(jià)趨穩(wěn)走勢(shì)將成為市場(chǎng)主調(diào)。

　　自住商品房分流市場(chǎng)需求

　　除了政策因素，自住型商品房年前入市對(duì)于周邊二手房市場(chǎng)的影響則更為明顯。

　　11月末首個(gè)自住型商品房恒大御景灣進(jìn)入搖號(hào)報(bào)名階段，對(duì)周邊區(qū)域的影響開(kāi)始顯現(xiàn)。從該項(xiàng)目所在地豆各莊及其周邊區(qū)域鏈家門店的反饋看，周邊的許多剛需購(gòu)房者都參與了搖號(hào)，購(gòu)房者的購(gòu)房誠(chéng)意明顯降溫。

　　對(duì)于自住型商品房的入市會(huì)短期內(nèi)對(duì)二手房市場(chǎng)造成沖擊，是業(yè)界的共識(shí)。“隨著自住型商品房入市，供應(yīng)量增大后，一定程度上將分流市場(chǎng)需求。短期內(nèi)買賣雙方的博弈將進(jìn)一步加深，年前成交量將繼續(xù)維穩(wěn)。”寇海龍認(rèn)為。

　　不過(guò)也有樂(lè)觀者。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，這種影響目前來(lái)看還只是短期效應(yīng)，長(zhǎng)期影響可能會(huì)比較有限。與需求量相比，供應(yīng)量比較有限，一旦該區(qū)域的搖號(hào)和分配完畢，項(xiàng)目對(duì)區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)供需基本面將難以產(chǎn)生影響，市場(chǎng)將恢復(fù)到以往正常水平。另外，從目前的土地供應(yīng)看，自住型商品房項(xiàng)目均在五環(huán)外，而目前二手房市場(chǎng)超過(guò)一半在五環(huán)內(nèi)，對(duì)這部分市場(chǎng)來(lái)講，自住型商品房項(xiàng)目的需求分流有限。

　　“由于大部分二手房小業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)較為滯后，所以一般來(lái)說(shuō)，在交易量連續(xù)下跌3個(gè)月以上，房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)跡象，11月份北京二手房市場(chǎng)剛剛出現(xiàn)穩(wěn)中有降的苗頭，所以房?jī)r(jià)在未來(lái)兩三個(gè)月里仍將慣性上漲。”胡景暉也表達(dá)了相近的觀點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)高企，貸款支持力度降低，購(gòu)房人購(gòu)房成本的增加，以及部分人群對(duì)未來(lái)樓市調(diào)控下房?jī)r(jià)將有所下降的預(yù)期，使得往年經(jīng)常出現(xiàn)的年底翹尾行情，在今年很難出現(xiàn)。明年3月份之前北京二手房市場(chǎng)將基本保持“成交量穩(wěn)中有降，房?jī)r(jià)高位企穩(wěn)”的總體態(tài)勢(shì)成為業(yè)界的判斷。