專家：“明年一二線房價可能小幅下跌”

    2013長三角房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告會昨日在鎮(zhèn)江成功舉行。來自上海、杭州及南京的專家學者圍繞新時期下中國房地產(chǎn)業(yè)的機遇和挑戰(zhàn)，貢獻了大量精彩觀點，為老百姓買房支招。與以往論壇眾說紛紜不同的是，此次專家們的意見較為一致，都認為樓市在明年可能出現(xiàn)小幅盤整，房產(chǎn)稅及新的樓市行政調(diào)控則不大可能在明年出臺。

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    與會專家預測下跌幅度不超10%

    提到房地產(chǎn)發(fā)展，房價永遠是購房者、地方政府乃至開發(fā)企業(yè)最為關(guān)心的問題。今年一二線熱點城市房價大漲，南京不少區(qū)域房價“天花板”屢創(chuàng)新高。明年的房價還會繼續(xù)瘋漲嗎？對于這個大家最關(guān)心的問題，與會專家基本一致看衰。

    對此，南京大學不動產(chǎn)研究中心主任高波教授認為，在經(jīng)歷過兩年高速上漲之后，一二線熱點城市房價在短期內(nèi)的盤整不可避免。他表示，由于絕大多數(shù)三四線城市房價及樓市相對穩(wěn)定，明年全國房價的數(shù)據(jù)統(tǒng)計從整體上看可能不會下跌，但一二線熱點城市到在明年年底前將會率先出現(xiàn)下行調(diào)整。

    而到2015年，全國數(shù)據(jù)很可能會出現(xiàn)整體性下跌。杭州師范大學副教授趙奉軍博士也認同這種觀點。他分析道，今兩年各地“地王”頻現(xiàn)，但土地的大量出讓，反而會造成供給量爆棚，對房價產(chǎn)生抑制作用；金融改革的推進又會增加銀行存貸款成本，對房企銷售產(chǎn)生壓力，兩方面作用下2014年的樓市可能出現(xiàn)小幅下跌。

    但考慮到成本利潤比，這個幅度不會高于10%。浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授則表示，目前樓市分化明顯，一二線城市由于供不應求而產(chǎn)生房價泡沫，三四線城市又因為供過于求而產(chǎn)生供給泡沫，由于新一屆政府的政策調(diào)整，兩種泡沫在明年都會有適度消化。

    不過長期來看，5-10年內(nèi)依然向好

    不過，雖然專家們一致看衰明年的樓市，但對于長期走勢都比較看好。高波教授認為未來5-10年仍將是房地產(chǎn)整體向上的發(fā)展時期。

    新一屆政府提出的新型城鎮(zhèn)化和土地制度改革，在極大地惠及村鎮(zhèn)人口的同時，也將成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新引擎。他指出，目前中國的城鎮(zhèn)化率剛超過50%，尚不及巴西和印尼等發(fā)展中國家。未來在新型城鎮(zhèn)化及土地制度改革使農(nóng)民富裕起來或真正轉(zhuǎn)化為市民后，將產(chǎn)生大量住房需求。

    不過房企來并不能像以往那樣坐等天上掉餡餅，而是要積極轉(zhuǎn)型，為廣大城鎮(zhèn)提供適宜產(chǎn)品。趙奉軍博士則列舉詳實數(shù)據(jù)表示到2018年-2020年前后，中國整體居住條件才能達到人均30平方米居住條件的小康目標，因而近十年間剛性需求量將一直存在。因此從長遠來看，房價仍將在波動中上行。

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    因應房價大漲，近期不少一二線城市相繼出臺了新的房地產(chǎn)調(diào)控措施。明年的調(diào)控會是什么樣？對此，與會專家大都看得很淡，認為明年從中央到地方政府不大會出臺新的行政調(diào)控措施，即便出臺，也不會像之前幾年那樣密集、頻繁。

    “最近京滬穗深及南京杭州等十幾個城市出臺的樓市新政，很可能將是行政調(diào)控這種形式的階段性結(jié)束。”賈生華說道。他認為，本輪各地出臺的調(diào)控措施，除二套房首付提高外，實質(zhì)性內(nèi)容有限，更多的是對今年提出房價控制目標的一種交待，對抑制房價過快上漲的一種表態(tài)。因為從目前的數(shù)據(jù)看，包括南京在內(nèi)的全國主要一二線城市的房價漲幅都超過年初的控制預期，地方政府對此不能毫無作為。而從李克強總理的調(diào)控思路看，新一屆政府將著重制定長效機制來代替短期行政調(diào)控，因此明年新的調(diào)控可能不會見到。

    對于調(diào)控的長效機制，上海金融學院校長王洪衛(wèi)教授認為，將主要從財稅體制和金融體制展開，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型，從根本上扭轉(zhuǎn)樓市地價和房價等要素的失衡。賈生華也認為，這樣的長效機制會產(chǎn)生調(diào)控的分化效果，對像鎮(zhèn)江一類供需較平衡或供大于求的三、四線城市，以及南京這樣供不應求的一、二線城市都能獲得不同的對應效果。不過，專家們同時也認為，雖然新的調(diào)控政策近期不會再出臺，但限購及限貸等現(xiàn)行政策在短期內(nèi)不會取消，長期來看則會適時退出。

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    高房價時代，作為牽動千家萬戶的新政策，房產(chǎn)稅從在上海和重慶試點以來，就吸引了極大的關(guān)注。今年以來，關(guān)于房產(chǎn)稅擴容至南京、杭州等二線高房價城市的傳聞不絕于耳，但最終都未落地。對于房產(chǎn)稅是否會在明年到來，與會專家的觀點再次達成驚人一致，即近期不會擴容。

    對房產(chǎn)稅擴容緊張不已和期待房產(chǎn)稅來降房價的人都可以歇一歇了。在昨日的報告會上，賈生華教授指出，新一屆政府對房產(chǎn)稅的作用認識并不再只是控制房價，而是以這一新稅源替代地方政府對土地財政的依賴，調(diào)節(jié)房產(chǎn)投資收益、并穩(wěn)定市場預期。

    他表示，從這一目的看，此前房產(chǎn)稅的試點并不成功，因而今年積極準備跟進的南京及杭州房產(chǎn)稅試點方案也都“流產(chǎn)”了。新一屆政府提出推進房產(chǎn)稅立法是正確程序，也意味著這一稅種不會在近期鋪開。王洪衛(wèi)教授也認為，現(xiàn)在各地樓市形勢分化明顯，不經(jīng)過慎重設計，直接擴大涉及千家萬戶的房產(chǎn)稅，時機也并不成熟。

    熱點

    問答

    老百姓：房子還能不能買？

    專家：剛需可以買，投資要慎重

    在昨日的報告會上，專家們的精彩發(fā)言引來聽眾陣陣掌聲。不過相對于宏觀經(jīng)濟政策，老百姓更關(guān)心“房子還能不能買”這樣直接的問題。主持人也適機提出了這個直接而真切的話題。

    對此高波教授幽默地說了一個恒久不變的道理，“每一次房價盤整調(diào)整都是買入的極好時機，而每一次房價暴漲都是賣出的好時機。”趙奉軍博士補充道，樓市交易量很大的時候往往是賣出的好時機，相反交易量跌入低谷時則是更容易買到大額折扣。

    王洪衛(wèi)教授表示，從未來10年樓市將波動向上的預期來看，如果買房只是為了自住，那10年內(nèi)啥時候買都合適。“而如果是為了投資，則需要根據(jù)樓市調(diào)整的步伐慎重選擇時機。”

    賈生華說道，明年一二線和三四線城市的房地產(chǎn)市場有可能開始新一輪調(diào)整、分化，近期出手需要謹慎選擇。