樓市調(diào)控面臨“大變局”“放權(quán)地方成重要方向”

　　2013年的樓市，表面看仍是“漲”字當(dāng)頭，但市場(chǎng)已呈現(xiàn)新的走向，調(diào)控或?qū)⒂瓉?lái)“大變局”。

　　今年2月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議從強(qiáng)責(zé)任、抑需求、增供應(yīng)、促保障和嚴(yán)監(jiān)管五個(gè)方面出臺(tái)了“國(guó)五條”，由此奠定了今年全年樓市調(diào)控的“主基調(diào)”。年初以來(lái)，雖然個(gè)別城市在公積金貸款額度等方面有過(guò)些許“微調(diào)”，但總體看來(lái)調(diào)控未曾放松，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段幾乎已經(jīng)“用足”。

　　但市場(chǎng)依然頑強(qiáng)“逆勢(shì)上行”。中國(guó)指數(shù)研究院公布，今年11月全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.68%，這是自2012年6月以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲。

　　首次置業(yè)和首次改善等剛性需求成為助推房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿?。上海的相關(guān)調(diào)查顯示，近年來(lái)成交的商品住宅中，首套房比例已超過(guò)80%，而每年有住房改善性需求的家庭則占全部家庭的12%。

　　此外，一上市公司董事長(zhǎng)近日告訴記者，今年以來(lái)公司已有多位年薪數(shù)百萬(wàn)的高管出手在京、滬買(mǎi)房，且都不太需要申請(qǐng)貸款。有數(shù)據(jù)顯示，部分城市中高端住宅已重新趨于活躍。

　　房?jī)r(jià)的“屢調(diào)屢漲”，似也啟示著以房?jī)r(jià)為重心的調(diào)控思路需要重新審視。“事實(shí)證明，一味在需求端采取遏制措施、試圖控制房?jī)r(jià)的做法，效果并不理想，也不可持續(xù)。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)陳杰說(shuō)。

　　與此同時(shí)，今年國(guó)內(nèi)樓市的地區(qū)差異尤為明顯。

　　重點(diǎn)城市尤其是一線城市“漲勢(shì)逼人”，而一些此前炒房盛行的城市和供應(yīng)明顯過(guò)剩的三四線城市，其樓市則陷于“泥潭”。比如，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，10月溫州的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別下跌0.1%和1.5%。自2011年8月以來(lái)，溫州的房?jī)r(jià)已連跌20多個(gè)月，一些樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)跌去一半。

　　地區(qū)間巨大的“冷暖”差異，凸顯了樓市的復(fù)雜性。“一刀切”的調(diào)控措施，很難持續(xù)奏效。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，尊重各地市場(chǎng)差異，向地方政府“放權(quán)”，應(yīng)該是未來(lái)樓市調(diào)控的重要方向。

　　某專(zhuān)業(yè)財(cái)經(jīng)媒體昨日也援引華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的話說(shuō)，城市的分化已經(jīng)很明顯，中央一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策將不再普遍適合各地方。該報(bào)道稱(chēng)，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)組正在就房地產(chǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，并將形成調(diào)研報(bào)告，提交給決策層。

　　值得一提的是，12月3日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì)議提出，要“做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作”，不過(guò)，其他并未著墨更多。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱(chēng)，“中國(guó)樓市五年內(nèi)不會(huì)崩盤(pán)”。但他也認(rèn)為，如果地方持續(xù)依賴(lài)“土地財(cái)政”、經(jīng)濟(jì)持續(xù)倚重房地產(chǎn)業(yè)，加之貨幣持續(xù)“放水”，房地產(chǎn)業(yè)自身及其積累的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)將不容忽視。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，將來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控，在思路上，尤其要處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，將“住房問(wèn)題”和“房?jī)r(jià)問(wèn)題”區(qū)分開(kāi)；在路徑上，應(yīng)將調(diào)控重點(diǎn)從“需求端”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供應(yīng)端”；在體制機(jī)制上，應(yīng)尊重地區(qū)差異，給地方政府充分的自主權(quán)。