年末樓市現(xiàn)“最后瘋狂”：房?jī)r(jià)仍漲如脫韁野馬

　　百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的11月份，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲。臨近年末，各地政策頻發(fā)，緣何全國(guó)房?jī)r(jià)仍如脫韁野馬般連續(xù)上漲？

　　“四方面原因致使房?jī)r(jià)連續(xù)上漲。”上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，首先是因一線城市、部分二線城市提高二套首付比例、收緊高端預(yù)售許可證、收緊單身限購(gòu)等政策使然。在政策未落地前，改善需求、部分投資需求抓緊跑量“窗口期”積極入市，導(dǎo)致臨近年末的11月份改善性需求出現(xiàn)“最后的瘋狂”行情，市場(chǎng)成交均價(jià)表現(xiàn)相對(duì)較高。而從政策執(zhí)行角度來(lái)講，二套房貸首付比例提高之后，大多數(shù)城市并沒(méi)有立即執(zhí)行，而是給予市場(chǎng)一個(gè)緩沖期，那么，在這樣的市場(chǎng)階段，改善型需求、部分投資需求開始抓緊這個(gè)放量的時(shí)機(jī)積極入市。

　　“二是今年以來(lái)市場(chǎng)基本面總體逐漸好轉(zhuǎn)，基本面好轉(zhuǎn)勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)成交量上升，隨之會(huì)帶動(dòng)供求關(guān)系緊張與價(jià)格堅(jiān)挺。”張宏偉分析，盡管近期一線城市、部分二線城市階段性收緊政策頻發(fā)，但是，短期來(lái)講難以改變這些城市市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的基本面。因此，對(duì)于資金面不太緊張的開發(fā)企業(yè)開始利用政策收緊的時(shí)機(jī)，采取“少量多批”、“封盤”等營(yíng)銷手段，逆勢(shì)推動(dòng)“日光盤”、漲價(jià)現(xiàn)象的上演，這樣的市場(chǎng)情況在一線城市及部分二線城市表現(xiàn)較為明顯，總體上助推了重點(diǎn)城市量?jī)r(jià)齊升。

　　張宏偉認(rèn)為，三是品牌房企資金面已不太緊張，今年開始積極跑量拿地?fù)Q倉(cāng)，其重點(diǎn)布局的一、二線城市市場(chǎng)成交量的增加以及房?jī)r(jià)仍環(huán)比在上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)了全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并保持微漲。

　　數(shù)據(jù)也顯示，11月十大城市住宅均價(jià)為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%，比上月縮小0.79個(gè)百分點(diǎn)。具體來(lái)看，上海上漲1.83%，漲幅最大，南京、廣州、杭州、天津漲幅在1.5%-1.8%之間，比上月有所擴(kuò)大，深圳上漲1.2%，武漢、重慶(主城區(qū))、成都和北京漲幅在1%以內(nèi)，其中北京上漲0.18%，漲幅比上月大幅縮小2.38個(gè)百分點(diǎn)，表明“京七條”對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和房?jī)r(jià)的影響繼續(xù)釋放。而從同比看，十大城市平均價(jià)格上漲16.56%，連續(xù)第13個(gè)月上漲，且漲幅較上月擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。本月，十大城市全部同比上漲，北京、廣州、深圳漲幅均超過(guò)25%，其中北京漲幅縮?。荒暇?、上海、成都漲幅在10%-15%之間；杭州、重慶(主城區(qū))、武漢、天津漲幅在5%-10%之間。十大城市平均價(jià)格上漲16.56%，連續(xù)第13個(gè)月上漲，結(jié)構(gòu)性地帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺并且保持微漲。

　　“四是地價(jià)上漲甚至‘地王’的頻現(xiàn)，導(dǎo)致‘地王’效應(yīng)持續(xù)發(fā)力，推動(dòng)周邊樓盤價(jià)格上漲，一定程度上也帶動(dòng)了‘地王’”所在城市房?jī)r(jià)的上漲。”張宏偉認(rèn)為，從開發(fā)企業(yè)拿地及市場(chǎng)布局策略上看，開發(fā)企業(yè)出于戰(zhàn)略布局考慮積極布局一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。土地市場(chǎng)由2012年下半年以來(lái)的溢價(jià)率表現(xiàn)較高轉(zhuǎn)為今年樓板價(jià)的實(shí)際上漲，甚至“地王”的出現(xiàn)。在這個(gè)時(shí)期，土地價(jià)格上漲，“面粉”價(jià)格貴，也就意味著房?jī)r(jià)難改繼續(xù)上漲預(yù)期。尤其是最近一段時(shí)間由于政府推地策略與品牌開發(fā)企業(yè)布局策略的調(diào)整，致使“地王”頻出，導(dǎo)致當(dāng)前土地市場(chǎng)虛熱，這有可能推動(dòng)土地市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)走高，房?jī)r(jià)自然很難下降。