樓市調(diào)控向二三線城市蔓延 業(yè)內(nèi)稱年底難“翹尾”

　　截至12月3日，繼北京、上海、廣州、深圳一線城市之后，西安、武漢、南昌、廈門等13個二、三線城市陸續(xù)加入新一輪樓市調(diào)控的行列，從限購升級到限價措施，都在為達(dá)到年初設(shè)定的調(diào)控目標(biāo)而做出努力。業(yè)內(nèi)人士指出，比照目前的市場情況，年底樓市或許難以上演“翹尾”行情。

　　房價上漲預(yù)期，促各地調(diào)控政策密集出臺

　　十八屆三中全會后，繼北京、上海、廣州、深圳四大一線城市針對預(yù)期不斷上漲的樓市，進(jìn)一步強(qiáng)化了調(diào)控細(xì)則；以此為樣本，南昌、武漢等二線城市也陸續(xù)加入升級調(diào)控的隊列。

　　據(jù)了解，截至12月3日，全國已有13個二、三線城市在重申原有調(diào)控內(nèi)容的基礎(chǔ)上，提出強(qiáng)調(diào)落實“新國五條細(xì)則”，并針對性地對限購、限貸進(jìn)行了約束。一時間，部分房價上漲過快的二線城市，針對樓市的階段性收緊措施，也開始在年底集中蔓延。

　　“年初各地制定的房價控制目標(biāo)即將進(jìn)入最后期限，在這個時候各地出臺這些調(diào)控政策有其特殊的含義。”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出。

　　通過梳理已出臺細(xì)則的城市，不難發(fā)現(xiàn)，目前各地調(diào)控政策基本上都是以“提高二套房首付比例”和“增加住房供應(yīng)量”為主，輔以延長非本市戶籍居民限購時間以達(dá)到降低住房需求的調(diào)控目的。“有些老調(diào)重彈的感覺，不過階段性目的很強(qiáng)。”一位房企人士私下表示，在房價上漲預(yù)期仍較強(qiáng)、各地房價控制壓力較大的背景下，限制新房銷售價格是應(yīng)急之舉，但該人士指出不少城市都提到了增加供應(yīng)的內(nèi)容，成為本輪調(diào)控的新看點。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新報告顯示，10月份，同比漲幅超過10%的城市有北京、上海、廣州、深圳、廈門、沈陽、福州、鄭州、太原、長沙、南京、南充、武漢、杭州、烏魯木齊以及徐州。有業(yè)內(nèi)人士對此預(yù)計，后續(xù)可能還將有超過20個城市出臺新政策，以應(yīng)急“房價控制目標(biāo)”的大考。

　　在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長及研究員牛鳳瑞看來，目前全國各主要二線城市的調(diào)控目標(biāo)普遍難以達(dá)成，而社會輿論的疊加影響也促成了這些城市扎堆出臺升級版政策。“因為要給上級和老百姓一個交代，所以各地方政府會集中在年底密集出臺調(diào)控政策。”牛鳳瑞說。

　　供需走低，業(yè)內(nèi)稱年底樓市或難“翹尾”

　　11月以來，在連番升級政策的壓力下，以北京、上海等一線樓市為代表，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場開始啟動“降溫”模式。在北京，“京七條”和自住型商品房的問世，使得11月份入市項目價格快速上漲的勢頭出現(xiàn)衰落，“平價”入市或漲幅趨緩的項目明顯增多。

　　機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2013年11月，中國100個城市(新建)住宅平均價格為10758元/平米，環(huán)比10月上漲0.68%。這是自2012年6月百城房價“負(fù)轉(zhuǎn)正”以來連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個百分點，為今年以來最低水平。

　　對于全國樓市在11月的漲幅驟然“縮水”，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌認(rèn)為，主要原因在于陸續(xù)出臺地方性政策調(diào)控樓市，影響了預(yù)期。事實上，據(jù)某知名房企負(fù)責(zé)人透露，該企業(yè)在二、三線城市項目的銷售情況進(jìn)入11月，也明顯出現(xiàn)漲幅趨緩的現(xiàn)象。“限購限貸門檻的提高，對于二、三線城市的購房人，還是有一定的心理影響。”該人士說。

　　事實上，不僅僅是需求的客戶端熱情減退，供應(yīng)端房企的推盤節(jié)奏也在進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)近日房企發(fā)布的最新業(yè)績報告顯示，多數(shù)房企已完成年內(nèi)銷售目標(biāo)或達(dá)到預(yù)定目標(biāo)的90%以上，年內(nèi)推盤的熱情也開始減退。

　　多位接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于受供應(yīng)和需求的雙重擠壓，預(yù)計年內(nèi)難以再現(xiàn)去年年終樓市翹尾的行情。

　　■ 企業(yè)反應(yīng)

　　不會規(guī)模性調(diào)整布局

　　盡管二、三線城市目前正面臨調(diào)控蔓延的壓力，市場供過于求的詬病不絕于耳，是否會對品牌房企造成影響？

　　在采訪過程中，有業(yè)內(nèi)人士指出本輪調(diào)控，只是針對房價上漲過快的城市而出臺，影響范圍有限，給企業(yè)帶來的影響也在可控范圍之內(nèi)。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，與北京、上海等一線城市不同，三線城市房地產(chǎn)市場所面臨的主要問題是庫存量過高，需要消化，這同北京、上海等地的供應(yīng)不足“是兩種性質(zhì)的問題，需要采取不同措施”。

　　據(jù)某廣泛布局二、三線城市的知名房企相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該公司目前盡管新增項目呈現(xiàn)出向一線城市傾斜的趨勢，但未來仍將繼續(xù)關(guān)注二三線城市核心地段的潛力地塊。

　　而另一位不愿具名的標(biāo)桿房企負(fù)責(zé)人也對記者表示，品牌房企的布局策略一般是中長期性的，不會因為短期內(nèi)地方政府的階段性的收緊措施而改變。“一線城市土地供應(yīng)如此緊張，想徹底脫離二三線城市也是不可能的。”該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二線城市在預(yù)售制度和銷售環(huán)節(jié)，較之一線城市都更為緩和，因此仍具有比較好的市場增長空間。

　　據(jù)一位分析人士表示，從執(zhí)行時效性來看，一般政策執(zhí)行時效周期為4-6個月，預(yù)計政策效力會在明年第二季度逐步化解，從時效性的角度來講，基本不會影響房企對于二線城市的布局。