小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主:拆的都是在建的 轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)正無(wú)所謂

  “請(qǐng)注意，此類(lèi)項(xiàng)目屬違法建筑，警惕風(fēng)險(xiǎn)。”對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)的警告，主管部門(mén)喊話已不止一次?？墒?，三令五申下，賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的人仍然膽壯，買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人也依然洶涌。

    “我為什么買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房？因?yàn)楸阋税　?rdquo;外地人韓力（化名）直言。在通州知名的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)——太玉園，他已經(jīng)住了5年多。自住者、投資客，記者采訪的幾位和小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的人，無(wú)一例外都看中了它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。至于能否轉(zhuǎn)正，按照韓力的說(shuō)法，“轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)無(wú)所謂，唯一堅(jiān)定的是不會(huì)被拆。”

    小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

    產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)論是“永久使用權(quán)房本”，或者是長(zhǎng)期“租賃合同”，都不是受法律保護(hù)的正規(guī)權(quán)屬證明

    維權(quán)

    如果出租、出售、交房過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，無(wú)法通過(guò)法律途徑尋求支持。

    貸款

    無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)或出售小產(chǎn)權(quán)房，都不能使用按揭貸款，不能用于融資抵押。

    質(zhì)量

    承諾的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)，往往在實(shí)際交房使用后難以兌現(xiàn)。

    配套

    沒(méi)有政府統(tǒng)一規(guī)劃的供水、供電、天然氣系統(tǒng)，供水多是私挖自備井作為居民生活用水，飲用水質(zhì)沒(méi)有保障。供電多從鄰近村落（變電站）拉取電線，有火災(zāi)隱患。

    自住者

    反正只花20萬(wàn)就安了家

    太玉園是小產(chǎn)權(quán)房這件事，韓力2007年購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候就心知肚明，“雖然知道是小產(chǎn)權(quán)，但因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜，不用貸款，所以也不太在乎。”

    當(dāng)時(shí)，太玉園的價(jià)格是2890元/平方米，韓力一次買(mǎi)了兩套，一套50平方米，一套70平方米，其中面積較大的房子用來(lái)自住。“20萬(wàn)元買(mǎi)套自己的房子，當(dāng)時(shí)除了小產(chǎn)權(quán)房，在北京再也找不到這種價(jià)格了。”

    韓力承認(rèn)，入住之初，生活是略有不便，但經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，這里已經(jīng)成了擁有108棟樓的居住園區(qū)，醫(yī)院、學(xué)校、超市等生活配套都比較齊全，唯一的不便就是偶爾會(huì)出現(xiàn)停水停電。“小區(qū)應(yīng)該是村子自己挖的井，常常停水，但瑕不掩瑜，20萬(wàn)元的價(jià)格，這樣就不錯(cuò)了。”

    現(xiàn)在，50平方米的小房子已經(jīng)被他租了出去，每月有1400元的固定租金收益，算是一筆穩(wěn)定收入。

    “轉(zhuǎn)正？這個(gè)說(shuō)法已經(jīng)傳了好多年了，一會(huì)兒說(shuō)轉(zhuǎn)，一會(huì)兒說(shuō)不轉(zhuǎn)，聽(tīng)到最后我都迷茫了。反正我買(mǎi)得便宜，轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)都無(wú)所謂了。”

    投資客

    “自住是不敢的，出租就無(wú)所謂了。”

    不同于韓力，王宇（化名）2010年初買(mǎi)綠城雅居的小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，目的非常明確，就是為了投資。“當(dāng)時(shí)手里有60萬(wàn)元的閑錢(qián)，買(mǎi)商品房只夠首付，可我又不想貸款每月還月供，就想起了小產(chǎn)權(quán)房。”

    綠城雅居位于昌平沙河，周?chē)幸黄?ldquo;綠城”開(kāi)頭的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。“我的這套房子，是小區(qū)的最后一套房源。”王宇至今記憶猶新，他第一次去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，銷(xiāo)售員就表示房源已經(jīng)售罄，隔了兩個(gè)星期，因?yàn)橛腥送肆朔?，他才中途加了個(gè)塞兒。盡管房子向陰面視線不太好，可也只能將就。買(mǎi)一層送一層，王宇以62萬(wàn)元的價(jià)格，買(mǎi)下了實(shí)際建筑面積接近180平方米的兩層平房，單價(jià)只有3500元/平方米。“3500元，北京當(dāng)時(shí)沒(méi)有更便宜的房了。”

    因?yàn)槌钟型顿Y的想法，王宇簽下合同的一刻起，就沒(méi)想過(guò)要自己住。隔了一年后，他直接將房子打包給中介出租，每月到手的租金有1200元。“除了地方遠(yuǎn)之外，實(shí)話實(shí)說(shuō)，我對(duì)房屋的質(zhì)量也不太放心。”他向記者形容，房子就是混凝土搭起來(lái)的，水泥地白墻，下雨時(shí)常會(huì)漏水，“自住是不敢的，出租就無(wú)所謂了。”

    兩個(gè)多月前，王宇為了變現(xiàn)，以82萬(wàn)元的價(jià)格把小產(chǎn)權(quán)房給賣(mài)掉了，扣除各種費(fèi)用，掙了近20萬(wàn)元。“現(xiàn)在想想，我掙少了。我賣(mài)掉不久后，北京的小產(chǎn)權(quán)房就漲聲一片，曾經(jīng)有中介打電話給我報(bào)過(guò)100萬(wàn)元。”作為前投資者，王宇說(shuō)，他對(duì)于轉(zhuǎn)正之事并不太在意，因?yàn)橥顿Y客誰(shuí)也沒(méi)想過(guò)長(zhǎng)期持有，解套掙錢(qián)才是關(guān)鍵。

    經(jīng)紀(jì)人

    太玉園房?jī)r(jià)半年漲四成

    “成片的小區(qū)，即使拆遷也不會(huì)拆到自己頭上。”記者發(fā)現(xiàn)，在房子較多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，幾乎所有的購(gòu)房人都持著這種“鴕鳥(niǎo)”心理。中介經(jīng)紀(jì)人也是以此為由，勸說(shuō)看房人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格不斷上漲的小產(chǎn)權(quán)房。

    韓力住著的太玉園，如今的市場(chǎng)售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了10000元/平方米，比5月時(shí)的價(jià)格上漲了3000元/平方米，漲幅高達(dá)40%。“太玉園已經(jīng)太成熟了，住著7萬(wàn)多人呢，怎么可能拆。現(xiàn)在在拆的只是在建的小產(chǎn)權(quán)房。”小區(qū)周邊的經(jīng)紀(jì)人如此告訴記者。

    “我自己都覺(jué)得最近漲得太猛了點(diǎn)。”一位當(dāng)?shù)氐亩址拷?jīng)紀(jì)告訴記者，2002年，太玉園西區(qū)的價(jià)格僅僅在1000元/平方米到2000元/平方米之間。之后，隨著北京大樓市的房?jī)r(jià)一路攀升，太玉園這樣的小產(chǎn)權(quán)房也從中受益，2010年初達(dá)到小高峰，接近10000元/平方米。

    然而，2012年10月，由于太玉園被列入國(guó)土局公布的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目名單中，房?jī)r(jià)迅即在兩個(gè)月內(nèi)下降了4000元/平方米。直到今年8月，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的熱風(fēng)刮起，價(jià)格便持續(xù)回暖，達(dá)到歷史最高的10000元/平方米。

    更奇怪的是，盡管隨后國(guó)土部和住建部就公開(kāi)表示要堅(jiān)決遏制小產(chǎn)權(quán)房，可這股追捧的熱潮并沒(méi)立即退去，自住的、投資的，咨詢者不乏其人。

    農(nóng)民

    說(shuō)起轉(zhuǎn)正 又是擔(dān)心又是盼望

    小產(chǎn)權(quán)房究竟能否轉(zhuǎn)正？隨著農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)說(shuō)法的提出，這個(gè)話題再度引發(fā)各方爭(zhēng)議。

    地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)日前表示，小產(chǎn)權(quán)房絕無(wú)入市可能，“如果政府允許小產(chǎn)權(quán)房合法化一定也允許其他犯罪也合法化，想都別想”。

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)孟曉蘇則持不同觀點(diǎn)。他表示，國(guó)土部、住建部發(fā)布的叫停小產(chǎn)權(quán)房違法建設(shè)、銷(xiāo)售的文件僅僅是為了擺姿態(tài)遏制投資而已。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，媒體要讓農(nóng)民自己發(fā)出聲音，問(wèn)他們?cè)覆辉皋D(zhuǎn)正。“小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正要補(bǔ)交地價(jià)，沒(méi)人愿意補(bǔ)，征房產(chǎn)稅即可。”

    那農(nóng)民究竟怎么想？昌平某村莊的不少農(nóng)民告訴記者，對(duì)于宅基地的流轉(zhuǎn)，他們既希望又擔(dān)心。持有希望，是因?yàn)橄胪ㄟ^(guò)將手中的部分宅基地流轉(zhuǎn)出來(lái)，把不動(dòng)的土地變?yōu)榱鲃?dòng)的資金，為家庭增加一筆收入?？蓳?dān)心的是，如果是一次性拿完補(bǔ)償款后，農(nóng)民上了樓，未來(lái)的就業(yè)出路在哪里。

    “在北京郊區(qū)的各個(gè)村子里，流傳最多的就是一夜暴富后迅速敗光的故事。”一位農(nóng)民提到，拿到拆遷款后成為千萬(wàn)元富翁，買(mǎi)了豪車(chē)卻不知開(kāi)到哪里，或者數(shù)著錢(qián)不知怎么花，甚至拿去賭博輸?shù)羧可砑业睦?，早已連城里人都不陌生了。所以，他們更想要的是一種持續(xù)性的收益方式，定期地獲取固定收益。

    小產(chǎn)權(quán)房

    風(fēng)險(xiǎn)何在？

    “小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，無(wú)論從產(chǎn)權(quán)、現(xiàn)實(shí)使用或未來(lái)出路上，都存在著極大的風(fēng)險(xiǎn)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，對(duì)購(gòu)房人而言，小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)極大。

    首先，從房屋產(chǎn)權(quán)角度看，小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有房產(chǎn)證，無(wú)論是“永久使用權(quán)房本”，或者是長(zhǎng)期“租賃合同”，都不是受法律保護(hù)的正規(guī)權(quán)屬證明。所以，無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)或出售小產(chǎn)權(quán)房，都不能使用按揭貸款，不能用于融資抵押。最關(guān)鍵的是，如果出租、出售過(guò)程中出現(xiàn)糾紛，無(wú)法通過(guò)法律途徑尋求支持。

    其次，在現(xiàn)實(shí)使用中，村委會(huì)或所謂“開(kāi)發(fā)商”銷(xiāo)售之初所承諾的建筑質(zhì)量和配套設(shè)施等標(biāo)準(zhǔn)，往往在實(shí)際交房使用后難以兌現(xiàn)，由此引發(fā)的糾紛很難像正規(guī)商品房一樣，通過(guò)維權(quán)手段解決。

    胡景暉進(jìn)一步解釋?zhuān)捎诖罅?ldquo;小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)無(wú)詳細(xì)規(guī)范的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)起點(diǎn)低、標(biāo)準(zhǔn)低、缺乏專(zhuān)業(yè)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，建設(shè)過(guò)程中又常為了節(jié)約成本而偷工減料，房屋在竣工交付使用后均存在安全、質(zhì)量、消防等隱患，極易引發(fā)安全事故。同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”社區(qū)沒(méi)有政府統(tǒng)一規(guī)劃的供水、供電、天然氣系統(tǒng)，供水多是私挖自備井作為居民生活用水，飲用水質(zhì)沒(méi)有保障。供電多從鄰近村落（變電站）拉取電線，因前期未經(jīng)過(guò)電力公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)，通常用電量會(huì)超過(guò)變電站最大負(fù)荷電量，實(shí)為火災(zāi)隱患。

    最后，從未來(lái)出路角度，胡景暉表示，目前對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理思路還未確定，即使像“383”改革方案中提到的，部分小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)補(bǔ)繳一定費(fèi)用的方式轉(zhuǎn)正，費(fèi)用也可能不小。所以，名為“開(kāi)發(fā)商”實(shí)為“代建商”的售房者所承諾的土地權(quán)益，完全就是“空中樓閣”。