樓市成交量跌價(jià)升 土地大量入市或緩供需矛盾

　　每年的金九銀十過(guò)后，樓市成交量都會(huì)有所回落;而另一方面，之前對(duì)11月成交樓盤定位高端的預(yù)測(cè)也較為準(zhǔn)確，從成交價(jià)格上來(lái)看，成交量的降低并未能拉低價(jià)格，相反，成交均價(jià)達(dá)到了近期的一個(gè)高峰。

　　十一月已是冬季漸冷，北京樓市成交的熱度也在持續(xù)下跌。

　　房貸荒的現(xiàn)象似乎對(duì)樓市成交量有明顯影響。
截止11月24日，北京市新建商品住宅數(shù)量?jī)H為6557套，遠(yuǎn)低于10月的9360套，跌至近幾月來(lái)最低谷;其中，連續(xù)兩周純商品住宅的成交在1000套以下。

　　但與十月供需均減的情況不同，11月份，逐漸凍住的僅僅是成交狀況，而供應(yīng)端則有明顯回升：截止11月29日，批準(zhǔn)入市項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，高于9、10月份;同時(shí)，國(guó)土局現(xiàn)場(chǎng)拍賣土地4次，共計(jì)住宅用地19宗。

　　11月成交量跌價(jià)升 均價(jià)首破3萬(wàn)

　　其實(shí)在10月份結(jié)束的時(shí)候，“量?jī)r(jià)齊跌”的說(shuō)法就已經(jīng)讓很多人意外。金九銀十是傳統(tǒng)的成交旺季，今年的九月，北京樓市也以高成交量完美收官;但十月并未能完美延續(xù)九月的盛況，開場(chǎng)的黃金周以1265套令人大跌眼鏡，僅為九月最后一周的四分之一，后期交易量也同樣并未回升，始終維持在2300套左右的水平。

　　11月的成交完美沿襲了10月的下滑狀況，較10月更低一籌，周成交量徘徊在2000套上下，第二周更是一落千丈僅為1328套——與黃金周的成交狀況類似。

　　這樣的成交狀況其實(shí)與之前的預(yù)期較為類似，每年的金九銀十過(guò)后，樓市成交量都會(huì)有所回落;而另一方面，之前對(duì)11月成交樓盤定位高端的預(yù)測(cè)也較為準(zhǔn)確，從成交價(jià)格上來(lái)看，成交量的降低并未能拉低價(jià)格，相反，成交均價(jià)達(dá)到了近期的一個(gè)高峰。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，成交均價(jià)從未超過(guò)3萬(wàn)元，但在11月成交量最少的第二周，均價(jià)卻意外突破了這一數(shù)字，為30016元/平方米。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，這是因這一周成交樓盤多在五環(huán)內(nèi)，定位高端造成的。

　　然而，五環(huán)內(nèi)成交量高并非11月的專利，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月份的時(shí)候五環(huán)內(nèi)成交量同樣出現(xiàn)了一個(gè)結(jié)構(gòu)性上漲，但當(dāng)時(shí)的月成交均價(jià)僅為2.5萬(wàn)左右。

　　從這一點(diǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲毋庸置疑。

　　成交量跌房貸荒為主因 自住房引觀望情緒

　　從多位機(jī)構(gòu)專家對(duì)成交量下跌的解釋上來(lái)看，似乎與10月并沒有明顯不同，仍然圍繞著兩點(diǎn)：房貸收緊和自住型商品房出臺(tái)。

　　唯一有所不同的是，這兩件事的發(fā)展程度。

　　10月份的時(shí)候，房貸荒的話題才剛剛被大家所熟悉，初步放出的消息是：首套房利率的優(yōu)惠被縮小了、一些銀行停止放貸了、以及外地人不能在本地貸款了。而這一“荒”的程度在11月被進(jìn)一步加深，銀行額度用完，紛紛停止放貸;而首套房的優(yōu)惠不但消失殆盡，貸款利率更是被進(jìn)一步提升，據(jù)報(bào)道，部分銀行表示利率上漲20%-30%。

　　同時(shí)，“30年房貸風(fēng)險(xiǎn)全歸銀行”的論點(diǎn)也開始被反復(fù)討論，一些觀望者期待明年年初房貸放松的同時(shí)，另一些專家和調(diào)查報(bào)告則表示，由于風(fēng)險(xiǎn)大、回款慢，以及對(duì)未來(lái)樓市的看跌，“房貸荒”或成為常態(tài)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，近期成交疲軟，是多種因素的綜合影響，除去銀行貸款額度緊張、利率上漲的因素外，觀望期待“自住型商品房”也是因素之一。

　　比起前一月時(shí)“畫餅”一樣的自住房政策，本月中，自住房展覽、地塊出售、細(xì)則出臺(tái)等行動(dòng)，給了人們對(duì)自住型商品房更多的信心。截止11月29日，自住房的具體搖號(hào)措施、報(bào)名方法、以及第一個(gè)項(xiàng)目位置都已經(jīng)正式公布，使得更多人產(chǎn)生對(duì)這一類住房的期待和對(duì)樓市的觀望情緒。

　　18宗住宅用地入市 供應(yīng)上升或緩矛盾

　　張旭認(rèn)為，11月成交量低迷還有一個(gè)原因，就是前期的入市項(xiàng)目量過(guò)低，供給不足。10月的新建住房供給量一直不足，由于9月的熱銷，更是使北京住宅的庫(kù)存量在十月初期就跌破6萬(wàn)套，并且一直未能回升。

　　盡管11月初，住建委約談開發(fā)商時(shí)表示不再審批4萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，但這并未影響11月份的總體入市量。從住建委的官網(wǎng)上看，11月的新入市住宅項(xiàng)目達(dá)14個(gè)，遠(yuǎn)高于9月和10月的新入市量。但也因限價(jià)的緣故，入市的樓盤主要定位中低端，部分價(jià)格在1萬(wàn)以下。

　　除住宅外，土地的供應(yīng)量也達(dá)到一個(gè)高峰。

　　土地出讓是11月份的重頭戲，與其他月份相比，11月是一個(gè)土地出讓高潮。這一月之中，北京市國(guó)土局共有32宗土地掛牌出售，除平谷地塊被旭輝退回和密云地塊延期出售外，共計(jì)19宗地塊，總建筑面積299.4萬(wàn)平方米。

　　11月出讓的土地主要圍繞“自住型商品房”開展，據(jù)住建委消息，從出讓的土地?cái)?shù)量上來(lái)看，今年的2萬(wàn)套自住房供應(yīng)已基本能夠?qū)崿F(xiàn)。多宗土地的入市，也勢(shì)必對(duì)未來(lái)供求矛盾的緊張情緒有所緩解。