房貸利率收緊調控未放松 年底鄭州房價難言翹尾

　　今年的樓市有多火？一句話要多火就有多火，網絡用語就是：“小伙伴們都被驚呆了。”基本上多數(shù)企業(yè)的任務都提前完成，沖千億，百億的企業(yè)又多了很多，商品住宅銷售量早已經提前突破了去年全年的總量。“年初不買房，一年又白忙”，今年4月份的一次房展會上，一位泳裝模特高舉的這塊標語牌，成功吸引了各方眼球。年底，房價再一次成為了繞不開的話題。

　　在這一年不到的時間里，房價究竟?jié)q了多少？年底到底該不該買房？本期《大河樓市》對年初房價和目前房價進行對比調查，同時對后三中全會時代樓市政策和市場表現(xiàn)也進行了調查報道。為購房者撥開年底購房迷霧。

　　[市場篇]

　　年底房價難言翹尾

　　房貸持續(xù)收緊、限購政策再次升級、十八屆三中全會釋放調控加碼信號……臨近年底，鄭州樓市所處的外圍環(huán)境可謂錯綜復雜。再觀市場，自7月份市區(qū)商品住房均價攀上7771元/平方米的年內頂峰之后，接下來的8、9、10三個月，市區(qū)商品住房價格經歷了三連跌。如今，鄭州樓市是否會迎來“拐點”？分析認為，年底開發(fā)商沖量在即，資金回籠壓力加大，樓市供應量將會大增，加上不斷收緊的房貸影響，今年年底樓市或將難以再現(xiàn)去年的暖冬形勢，房價也難言翹尾。

　　市場供應充足 去化壓力加大

　　受到“金九銀十”的影響，自9月份以來，鄭州樓市進入了密集的推盤期，競合地產董事長王東表示，按照慣例，年底開發(fā)商沖量在即，資金回籠壓力加大，往往都會加快推盤節(jié)奏，因此預計最后兩個月鄭州市場上將迎來開發(fā)商的集中推盤。目前來看，10月份鄭州發(fā)放商品房預售許可證17個，比9月新增3個，11月份具體入市房源數(shù)量雖然尚未出爐，但是從市場近期的表現(xiàn)來看，不少項目都加快了入市步伐，有望達到又一峰值。而且，市場上還有不少商品房項目正在預售審批之中，有望年底前形成實際供應，因此，鄭州市場上存量住房市場供應潛力是巨大的。

　　同時，城中村改造項目年底前將有300多萬平方米的中小套型普通商品房陸續(xù)投放市場。另外，土地供應將明顯增加，第四季度可供應的住宅用地至少達337公頃，是今年前三個季度的76%。

　　伴隨著供應量的持續(xù)走高，樓市去化壓力逐步加大。根據(jù)鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)，截至10月底，鄭州市區(qū)商品房累計可售面積為1225.01萬平方米。其中，商住房累計可售面積為419.19萬平方米，8個月來首次突破400萬平方米。非住宅累計可售面積為805.82萬平方米，繼續(xù)創(chuàng)歷史新高。隨著年底入市房源的增加，樓市庫存量將進一步高企，很有可能突破存量房的合理水平線，不少房企表示，年底前的這段時間將面臨更大的銷售壓力。

　　房貸利率收緊 買房壓力加重

　　同時，房地產市場還對金融具有很強的敏感性，而當前正向全國蔓延的房貸利率收緊或將造成年底前樓市的降溫。記者從多家商業(yè)銀行個人貸款部門了解到，3季度以來，房地產個人住房貸款的限額比以往緊張，緩放甚至停放貸款的現(xiàn)象相當普遍，而一些大型國有銀行雖然沒有停貸，但以往利率8.5折、9折的優(yōu)惠已經難覓，取消優(yōu)惠甚至利率上浮10%成為主流，而且辦理審批時間比以前長。

　　在市區(qū)某銀行門口，購房者小林說：“沒辦法，房貸現(xiàn)在批不下來，只能等。”首套房貸利率收緊甚至停放，都進一步加重了購房者的壓力。業(yè)內人士認為，這必然給剛需購房者帶來更大的壓力，迫使一部分人推遲購房計劃，從而影響年底的樓市銷量。不過到了明年，這一矛盾將會得到緩解。

　　“房地產市場對于資金具有很強的敏感性，資金吃緊勢必會造成樓市的降溫，一些購房成本的增加使得資金實力較弱的購房人群不得不延遲或取消購房計劃，不過，隨著明年年初重新獲得額度，樓市銷售節(jié)奏將可能恢復。” 富田興和苑營銷總監(jiān)朱艷克告訴記者。

　　一位股份制銀行鄭州分行的工作人員坦言，臨近年底，各家銀行的狀況都差不多，雖然房屋貸款審批業(yè)務正常進行，但現(xiàn)實情況是，今年的額度總行控制得非常嚴格，從而導致新增貸款額度大大小于貸款需求，出現(xiàn)貸款難也就不足為奇了。

　　調控未放松 年底房價難言翹尾

　　盡管與年初相比，鄭州房價出現(xiàn)了不小的漲幅，但是業(yè)內人士普遍認為，在當前調控政策沒有放松跡象的情況下，今年年底樓市或將難以再現(xiàn)去年的暖冬形勢，房價也難言翹尾。

　　自今年5月份以來，鄭州市就開始著手從嚴調控房價，9月份更是升級調控措施，采取了五大控房新舉措，包括：控價格，使房價實現(xiàn)“零增長”；抑投資，持居住證3年以上的外地人限買1套房；增投放，年底前新投放300多萬平方米商住房房源；增土地，年底前新投放住宅用地6000多畝，以及強監(jiān)管，144平方米以上住房封頂方能申請預售。

　　值得注意的是其中的“房價零增長”的目標，根據(jù)這一目標，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。鄭州市房管局相關負責人稱此舉或能卡住開發(fā)商的“喉嚨”，房企若隨意漲價，則可能面臨被約談、停止網簽等處罰。事實上，從今年5月份以來，幾乎每個月都有企業(yè)因為房價被約談。上述政策推出以后，鄭州房價應聲下行，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，10月份，鄭州房價首次實現(xiàn)環(huán)比“零增長”，也是全國唯一一個房價“零增長”的省會城市。

　　競合地產董事長王東認為，從目前鄭州房地產市場的成交情況和市場預期，房價緩慢上漲的幅度應該還會維持一段時間，但是由于鄭州市出臺了嚴厲的限購、限價措施，年底前鄭州市商品住宅市場還是以平穩(wěn)為主，價格方面也難言翹尾。