融資能力躍升 金融地產(chǎn)成新動向

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其快速發(fā)展離不開金融的支持。除了開發(fā)商原始資本積累外，其賴以生存和發(fā)展的資金主要來源于銀行貸款和商品房銷售回款，其次還包括在資本市場融資。今年以來，房企融資能力大幅躍升，十大房企融資有望首破千億；與此同時，金融地產(chǎn)也成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的新動向。

　　十大房企融資或破千億

　　2013年，銷售業(yè)績大漲的同時，房企積極拿地拓展項目，為了保證拿地擴張更加順利，房企全力投入融資以增加自己的“底氣”，預計今年十大企業(yè)融資總額有望首破千億。

　　在標桿房企中，下半年萬科加大了項目拓展力度，僅9月份就新增項目11個，總耗資163.34億元，為年內(nèi)最高值。10月上旬以來，萬科拿地勢頭依然高漲，繼續(xù)加大項目拓展及土地儲備力度，分別于北京、佛山和溫州共拿下6宗土地，拿地總金額就達到93.77億元，總規(guī)劃建筑面積達到158.75萬平方米。保利則在9月份共新增土地儲備8宗，土地成交價高達79億元。中海9月份在寧波新增了3宗土地，拿地價格29.9億元。

　　國土部的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國住宅用地供應(yīng)9.17萬公頃，同比增加28.4%。前三季度，70個大中城市住宅用地供應(yīng)3.48萬公頃，同比增加32.7%，增幅高于全國平均水平4.3個百分點。北上廣深4個一線城市前三季度住宅用地供應(yīng)量已接近或超出過去5年平均水平。國土部表示，第四季度將繼續(xù)增加土地供應(yīng)。

　　因為樓市銷售火爆，所以房企回款順利，出于對后市的看漲，房企不約而同加快擴張的速度，銷售回款不足以完全支撐，因此，利用各種平臺增加融資，成為房企們擴張的“底氣”。據(jù)統(tǒng)計，十大標桿房企年內(nèi)融資額度已經(jīng)達到了935.9億元，這一額度同比2012年全年的413億元，上漲幅度達到了127%，預計今年十大企業(yè)融資總額將首次突破千億元。

　　金融地產(chǎn)前景廣闊

　　金融地產(chǎn)是靠資本運作、依托多元化投資增值的房地產(chǎn)活動，特點是從資本角度涉足于房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)，通過開發(fā)外包與概念提升相結(jié)合，注重資產(chǎn)增值與現(xiàn)金回收。盈利特性：贏利來源貫穿房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，既有短期參與開發(fā)銷售回收投資，也有長期租金收入，總體盈利豐厚。金融地產(chǎn)資金需求較高，流動性要求強。對于企業(yè)而言，最核心能力包括融資能力、資產(chǎn)管理能力、投資分析能力。金融地產(chǎn)是國外房地產(chǎn)運營的主要模式之一，國內(nèi)隨市場發(fā)展前景寬闊。

　　國投瑞銀表示，金融地產(chǎn)行業(yè)未來將受益于多項政策改革紅利，對金融地產(chǎn)板塊保持謹慎樂觀態(tài)度。以近期市場較為關(guān)注的優(yōu)先股為例，作為一種重要的創(chuàng)新型資本工具，優(yōu)先股制度的推出可提高銀行核心一級資本充足率，而資本壓力消除對銀行板塊估值的貢獻力非常明顯。政府對房地產(chǎn)政策的最新表態(tài)也顯示以融資渠道正?；图哟笸恋毓┙o為標志的促供應(yīng)的長效機制將逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的主流，對于政策的穩(wěn)定預期將有助于維持地產(chǎn)投資增速的穩(wěn)定。

　　11月27日，位于北京昌平區(qū)的金隅萬科廣場——萬科首個購物中心正式對外試營業(yè)。金隅萬科廣場是萬科組建商用地產(chǎn)管理部后的第一個項目，這也意味著，萬科商業(yè)布局萬科廣場、生活中心、鄰里家全系列商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線正式出爐。金隅萬科廣場是萬科標準動作下第一個購物中心項目，是萬科首個自主研發(fā)的城市綜合體，符合萬科從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位。業(yè)內(nèi)認為，萬科此舉是借道商業(yè)為“金融地產(chǎn)”鋪路。業(yè)內(nèi)人士指出，在住宅地產(chǎn)告別暴利時代后，萬科便借城鎮(zhèn)化進軍商業(yè)地產(chǎn)，完成從產(chǎn)品供應(yīng)商轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商的新定位。而值得注意的是，萬科一方面著力商業(yè)地產(chǎn)“資本化”，另外一方面則是利用金融盤活手頭上以商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)，進行地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化。