城鎮(zhèn)化中“房”筑基礎(chǔ)系民生

　　中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展報(bào)告
　　觀察：房地產(chǎn)稅的推出將給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，房企要理性分析將來的市場(chǎng)形勢(shì)。完善金融市場(chǎng)體系對(duì)房產(chǎn)是利好消息，但也要注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　分析：健全宏觀調(diào)控體系具體到住房領(lǐng)域，中央要引導(dǎo)地方政府通過制定規(guī)劃，減少過分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)。這也涉及到房?jī)r(jià)調(diào)控的問題。
　　建議：在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達(dá)到預(yù)期效果。
　　十八屆三中全會(huì)《決定》中，至少有10處改革有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)說，《決定》中直接針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容僅有幾處。“但針對(duì)土地、金融、財(cái)稅等多項(xiàng)改革，都與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)。”相信隨著《決定》的逐步落實(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將不斷朝著平穩(wěn)、健康的方向發(fā)展。對(duì)于房企而言，建議要保持理性、要跳出行業(yè)看行業(yè)。
話改革

　　現(xiàn)行調(diào)控如何穩(wěn)妥過渡
　　在朱中一看來，目前兩個(gè)問題需要特別引起注意。“一是2020年要實(shí)現(xiàn)這些改革目標(biāo)，但就目前而言，（問題是）怎樣把一些地方現(xiàn)行的限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控政策、措施和《決定》明確的改革方向穩(wěn)妥過渡；二是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異性很強(qiáng)，怎樣因地制宜地落實(shí)《決定》也是一個(gè)問題。”
　　朱中一說，2010年以來的調(diào)控政策，如差別化的信貸稅收政策、雙向調(diào)控的思路（既增加保障房和支持自住性購(gòu)房，又抑制投機(jī)性購(gòu)房）在方向上是正確的。至于一些城市的限購(gòu)政策和少數(shù)城市的限價(jià)措施，也是在市場(chǎng)化調(diào)控政策未出臺(tái)前的階段性措施。而且，抑制投機(jī)的限購(gòu)政策在一些地方是利大于弊的。人物名片
朱中一
　　先后任職住建部體改法規(guī)司、政策法規(guī)司副司長(zhǎng)、巡視員兼副司長(zhǎng)。其間參與了《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《住房公積金管理?xiàng)l例》等房地產(chǎn)配套規(guī)章的制訂、審核等工作；還配合住建部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司等有關(guān)司局起草了國(guó)務(wù)院有關(guān)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范拆遷行為等重要文件和房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析、經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施情況分析、中國(guó)特色城鎮(zhèn)化道路等報(bào)告的草擬與修改工作。現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。
讀《決定》
　　10 處改革利于房地產(chǎn)健康發(fā)展
　　朱中一認(rèn)為，《決定》中至少有10項(xiàng)改革內(nèi)容與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，若這10處改革內(nèi)容能夠完全落實(shí)，將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展：
　　一是市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。這意味著過去一些地方在房地產(chǎn)調(diào)控中采取的限購(gòu)、限價(jià)等行政性措施將逐步通過市場(chǎng)化手段來代替。
　　二是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。
　　三是完善金融市場(chǎng)體系。還提出了研究建立“住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”、“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制。”這些對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而言都是利好，但也要注意防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
　　四是健全宏觀調(diào)控體系。具體到住房領(lǐng)域，就是如何保持住房供求總量的基本平衡和結(jié)構(gòu)的基本合理。中央要引導(dǎo)地方政府通過制定住房發(fā)展規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，減少過分依賴房地產(chǎn)的盲目建設(shè)。這也涉及到如何對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的問題。
　　五是加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。房地產(chǎn)稅的推出將給市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期，房企要理性分析將來的市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí)，建議在征收房產(chǎn)持有稅的同時(shí)，要減輕流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以“穩(wěn)定稅負(fù)”，將多余的住房推向二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。
　　六是房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。提出了探索進(jìn)城農(nóng)民工將宅基地與房產(chǎn)作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，這將有利于提高進(jìn)城農(nóng)民工購(gòu)房和承租住房的能力?！稕Q定》還明確，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房和社會(huì)保障體系。
　　七是在探索構(gòu)建開放型經(jīng)濟(jì)新體制中，涉及到房企如何利用好國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)，房企“走出去”發(fā)展將有更大空間?，F(xiàn)在一些骨干房企已經(jīng)積極“走出去”了，而且國(guó)外也歡迎我們到那里去開發(fā)。
　　八是探索實(shí)行官邸制。這對(duì)于住房市場(chǎng)的規(guī)范也有很大好處。
　　九是健全符合國(guó)情的住房保障和供應(yīng)體系。這就是通常說的住房雙軌制問題，朱中一認(rèn)為，政府保障和市場(chǎng)供應(yīng)也不要絕然分開。建議在房?jī)r(jià)上漲過快、“夾心層”問題突出的城市，可以適當(dāng)增加限價(jià)房、自住型商品房等供應(yīng)，但要界定清楚政府和個(gè)人在產(chǎn)權(quán)中的比例，探索共有產(chǎn)權(quán)制度；而在供大于求的城市，保障房未必一定都由政府來建，可以探索由政府向有余房的家庭租賃住房的方式，這樣政府少花錢，還能達(dá)到預(yù)期效果。同時(shí)，要發(fā)揮好住房公積金幫助住房困難戶的作用。
　　十是加快生態(tài)文明建設(shè)中，提到劃定生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間開發(fā)管制界限，落實(shí)用途管制。在未來建設(shè)中，還要調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地的價(jià)格。建議在城市建設(shè)用地中，要通過調(diào)整用地結(jié)構(gòu)來適當(dāng)增加住宅用地。與此有關(guān)的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。
　　房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化中的定位，既是民生行業(yè)，又是為相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供配套服務(wù)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。
說行業(yè)

　　隨城鎮(zhèn)化發(fā)展有大前景
　　“三中全會(huì)指出，宏觀調(diào)控的主要任務(wù)是保持總量平衡，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。”朱中一說，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央應(yīng)該引導(dǎo)地方政府根據(jù)各自的城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和百姓的住房狀況，制定規(guī)劃，保障土地供應(yīng)，保持總量平衡。同時(shí)，還要規(guī)范發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，通過租售和保障等渠道解決好百姓的住有所居問題。
　　對(duì)于房企，朱中一建議，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及在明年的全國(guó)兩會(huì)前，一定要認(rèn)真學(xué)習(xí)《決定》中與行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容，保持理性。“房地產(chǎn)業(yè)隨城鎮(zhèn)化的發(fā)展還有很大前景。”朱中一說，所以更要跳出行業(yè)看行業(yè)。如房地產(chǎn)稅，對(duì)投機(jī)性購(gòu)房和大戶型、高檔的商品房將會(huì)起到一定的抑制作用，電商的發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)有較大的影響，因此房企在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，也要慎重考慮。