寫字樓投資收益增幅超住宅 "商改住"獲利為何最低

　　“寫字樓的收益增長高于住宅樓，咱這回投資是不是投對了？”這個周末，在網(wǎng)上搜到中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)藍皮書——商務地產(chǎn)發(fā)展趨勢報告》，剛剛在房山買了一套“商改住”房產(chǎn)的張女士美滋滋地對老公說。

　　近日，中國房協(xié)聯(lián)合金融街控股發(fā)布了今年的藍皮書，中國房協(xié)秘書長苗樂如稱，從投資角度講，辦公樓的投資和回報率明顯高于住宅和商業(yè)。但記者據(jù)此調(diào)查發(fā)現(xiàn)，作為同時具備辦公和居住功能的衍生品——“商改住”卻并未獲得同樣的收益，無論是從租金還是二手房銷售角度，都比住宅和寫字樓低。

　　“商改住”，小本投資獲利夢

　　“經(jīng)過深思熟慮感覺這事兒可行，政策對住房價格是調(diào)控的，但是對于寫字樓沒有限制。本人余錢不多，購買的理財跑不過CPI，想尋找兩位共同購房人眾籌寫字樓。”眼看著不少房地產(chǎn)項目又開寫字樓，苦于資金不夠的貝女士上周在同事聊天群里發(fā)出了一封信，征集同事跟她一起買房子投資。

　　她看上的這座寫字樓位于房山，預計每平方米2.2萬元，總價100萬元起?？戳丝磮D紙，她發(fā)現(xiàn)在售樓盤周邊毛坯房已在每平方米3萬元左右。8000元的價差，讓她認為這些房子有投資空間。

　　盡管名義上是寫字樓，但這個項目4.2米的挑高，引發(fā)了很多被限購的創(chuàng)業(yè)人群追捧。“能夠隔成兩層，樓下待客，樓上住著，也挺方便。”上周六特意跑到房山來看房，貝女士越看心頭越喜歡。

　　自從“商改住”進入市場之后，“低總價、低單價”的特點，吸引了不少剛需和投資需求。

　　中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云說，在2008年奧運會前，北京的商務地產(chǎn)，也就是除去商鋪之外的商業(yè)地產(chǎn)供應量曾經(jīng)達到高峰，一度造成各區(qū)域供應過剩以及寫字樓空置率居高不下。一些項目為了快速回籠資金，不惜更改規(guī)劃，以“商改住”模式推向市場。而在最近幾年，隨著需求的不斷增長與釋放，前幾年“商改住”風潮形成的后遺癥開始體現(xiàn)。

　　“對于整個辦公樓市場來說，‘商改住’風潮導致了目前房地產(chǎn)開發(fā)建設和供應的速度低于政府長期規(guī)劃，使得辦公樓在未來相當長一段時間內(nèi)會出現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。”蔡云說。

　　同樣關注寫字樓市場的貝女士，被蔡云這一席話打動了?？蛇@項投資靠不靠譜，立馬引來了同事一連串追問：“住宅和寫字樓的投資價值一樣嗎？錢進得去還出得來嗎？”8000元的差價，真是未來的利潤點嗎？“應該沒問題吧，拿了房就賣，不成就租，現(xiàn)在市場這么好，怎么著也比買純寫字樓強，”頓了頓，貝女士有些自言自語，“純寫字樓和住宅，咱也買不起了。”

　　簽了房，方知諸多不定因素

　　貝女士的投資目標，和張女士驚人相似。只不過，張女士是行動派，上月中旬，她就簽訂了一套購房合同。不過，這個同樣位于房山長陽的樓盤，最近卻讓她有些心煩。

　　在北京奮斗了7年，已經(jīng)有了北京戶口的張女士雖然可以買二套房，但對于剛成家、買了第一套房子的兩口子來說有些吃力。今年國慶節(jié)期間，張女士聽朋友說房山正有個項目在賣“商改住”的寫字樓，她動心了。

　　一切看上去都很美好，同樣是4.2米挑高，同樣是超小面積，同樣是低于周邊住宅價格的單價。算了算，首付只要30多萬元，張女士就能再次投資房產(chǎn)了。更讓她下定決心要買“商改住”的，更是開發(fā)商臨時搭建的樣板間。盡管施工現(xiàn)場還沒什么動靜，但這座臨時搭建起的樣板間，卻讓人有了小家的感覺。裝飾臺上可以放電磁爐，邊上有個小方桌正好能供兩個人吃飯，4.2米層高被隔成了兩層，二樓還在窗邊做了個單人床大小的臺子，床墊、抱枕一應俱全。

　　“LOFT都有買一層送一層的優(yōu)勢，超過150%的空間利用率，是傳統(tǒng)平層住宅無法比擬的。躍層居住模式可以媲美小別墅，這是很多年輕人非常喜愛的居住形態(tài)。”售樓先生用手機上了網(wǎng)，搜索到房地產(chǎn)網(wǎng)站上的描述，也讓張女士一沖動就坐到了簽約臺前。

　　但簽約時她才發(fā)現(xiàn)，雖然總價款才70多萬元，只需要50%首付，但配合房屋買賣合同的，還有一份“優(yōu)化創(chuàng)意空間”合同——4.2米的空間加了一層隔板就要加收10多萬元，還得跟首付一起一次性付清。

　　“怎么這么貴？”張女士還不知道的是，未來還有更多的持有成本在等著她：每平方米54元的供暖費用，每立方米5.6元的水費，以及每度1.2元的電費。

　　“水費和電費差的少，以后也得是租戶交；但這供暖費肯定是我們掏，一年2000多元，比我現(xiàn)在這套兩居室住宅的供暖費還高。”張女士說。等從售樓處出來，被冷風吹醒的張女士才回想起，樣板間內(nèi)并沒有衛(wèi)生間。她慌忙給售樓先生打電話，對方稱，位于一樓的小衣帽間，就會是未來的衛(wèi)生間。

　　實際上，2011年6月，本市就開始執(zhí)行《關于加強部門聯(lián)動 完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，這份文件，在業(yè)內(nèi)被稱為“商改住”禁令，其中顯示，開發(fā)企業(yè)嚴格按照規(guī)劃，商業(yè)、辦公類項目應采取公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得采用單元式或住宅套型式設計。

　　“這個項目用地為今年年初拿到，就應該執(zhí)行‘商改住’禁令。最終業(yè)主收房時可能發(fā)現(xiàn)屋里沒有衛(wèi)生間，或者其上下水根本不是按照住宅建筑標準設計的。業(yè)主到時候要維權，會比較難。”一位業(yè)內(nèi)人士說。東方IC供圖

　　新聞延伸

　　賣或租，“商改住”賺錢最少

　　50平方米的辦公樓，出租回報率太低！在給貝女士的回信中，有同事直接給了她精確打擊。

　　同樣是寫字樓，為何具有“商改住”功能之后就不值錢了？

　　針對這點，自稱自己“投資失敗”的李女士有話說。2007年時，她以每平方米1.2萬元的價格購買了位于馬連道的茶貿(mào)國際公寓。當時，距離不遠的住宅小區(qū)格調(diào)剛剛賣完，每平方米均價只有1.01萬元。

　　“住宅樓雖然好，但這樣的小戶型應該更容易賣，也更容易租吧？”她心想著“商改住”可能船小好掉頭，又能注冊公司，又能出租用于居住，就直接簽了購房合同。一套34平方米的開間，總價款在40萬元左右，和周圍寫字樓價格差不多。

　　但到2009年收房轉(zhuǎn)賣時，她就發(fā)現(xiàn)了不對勁：相鄰小區(qū)每平方米單價已經(jīng)漲到了1.5萬元左右，但她的“商改住”還只能以1.2萬元出手。

　　“稅費太貴了啊。”二手房中介提醒她，商住樓的稅費遠高于住宅承擔的費用，賣到60萬元的二手“商改住”，稅費和中介費就要交20萬元。到了2012年初，周圍的住宅樓價格已經(jīng)翻了4倍，她的“商改住”卻只能賣到72萬元。

　　若是以投資回報率計算，當年花40萬元買的“商改住”，如今每月租金只有2100元，年投資回報率只有6.3%。但周邊小區(qū)中36平方米的住宅卻能租到3600元。周圍真正的辦公樓，更是以每平方米每天4元的平均價格出租，同樣大小的純辦公樓租金能超過4000元。如此計算，當年無論是購買純寫字樓，還是購買住宅，都比購買“商改住”獲利高。

　　“當初真是被可辦公、可居住蒙了眼，投資哪頭兒都比現(xiàn)在強。”李女士說。

　　“從投資角度講，辦公樓的投資回報率明顯高于住宅和商業(yè)。”中國房協(xié)秘書長苗樂如說，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年1至10月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資中，辦公樓的絕對量達到3649億元，同比增長36.9%，比住宅足足高出18個百分點。商品房銷售面積中，辦公樓達到2040萬平方米，同比增長30.6%，比住宅高出了8.3個百分點。而在商品房銷售額中，辦公樓同比增長更是達到42.5%，再次遠超住宅樓。

　　“寫字樓供不應求的狀況，曾經(jīng)推高北京寫字樓租金極速飆升，在2009年到2012年年底，短短三年內(nèi)，平均租金已經(jīng)翻了一倍有余。”苗樂如建議，如果購買辦公樓投資，最好還是直接購買單一功能的甲級商務辦公樓，或者是面向服務于大型企業(yè)的下游公司辦公租賃需求的SOHO類寫字樓產(chǎn)品。