評論：治理“小產(chǎn)權(quán)房”不能光靠查處

　　24日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合召開堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房問題視頻會議，部署小產(chǎn)權(quán)房整治工作，“對在建、在售的堅決叫停，并依法查處”。在22日，兩部委還聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房的緊急通知》。這是官方又一次明確強調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不存在“轉(zhuǎn)正”的可能性。

　　十八大三中全會后，由于農(nóng)地流轉(zhuǎn)問題而使小產(chǎn)權(quán)房的討論熱鬧非凡。而有關(guān)部委短短3日內(nèi)對在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”治理，就進行兩次相關(guān)部署，并迅速拆除、移交一部分小產(chǎn)權(quán)房違法的人和事，對于小產(chǎn)權(quán)房的重視可見一斑。

　　小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生源于本來應(yīng)該屬于農(nóng)民或農(nóng)村集體的收益被政府和開發(fā)商強行拿走，農(nóng)民或農(nóng)村集體于是繞開政府自己開發(fā)，攜低價優(yōu)勢殺入到商品房的市場競爭中來，他們在國家有關(guān)部門和地方政府的一再禁止和打壓下，頑強地生存壯大，或明或暗的在建、在售小產(chǎn)權(quán)房從無停止。小產(chǎn)權(quán)房的巨大存量，使政策陷入進退兩難的局面。

　　按照我國現(xiàn)有的《土地法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地不能直接對集體外群體交易，即禁止買賣，只能在集體內(nèi)流轉(zhuǎn)，而集體內(nèi)的簡單利用，如單一糧食種植、低附加值作物種植，注定了這樣流轉(zhuǎn)的低價值、低收益。法規(guī)政策導(dǎo)致了農(nóng)民集體土地收益現(xiàn)實的大幅減少。

　　反過來講，要想有效遏止和阻斷開發(fā)商或農(nóng)民在集體土地上違規(guī)建小產(chǎn)權(quán)房，提高農(nóng)民土地收益無疑是一條根本的對策。就目前情況看，提高土地補償金將是提高農(nóng)民土地收益的一個最主要渠道。其在有效提升集體土地收益的同時，也事實上提高了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的成本。成本提高，也就意味著開發(fā)收益的降低。而收益降低，就從根本上有效降低了違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的沖動。

　　當然，要想讓這一設(shè)想真正能夠發(fā)揮效力，就要在修改現(xiàn)有的土地制度上下工夫。如在土地管理法中或者配套的《農(nóng)村集體土地征收補償條例》中，對集體土地征收的交易制度進行明確的規(guī)定，如建立土地征收(出讓)集體議事、征收轉(zhuǎn)讓規(guī)模、補償價與最終拍賣價比率等集體土地征收(交易)制度，真正讓集體土地與相關(guān)市場價格聯(lián)動。同時，輔以嚴格的罰則和監(jiān)督檢查，嚴防損農(nóng)事件發(fā)生，確保農(nóng)民根本利益。

　　此外，就提高農(nóng)地收益而言，還有更廣泛的途徑。比如，加快賦予符合政策的集體土地建房、租賃、交易權(quán)，進一步發(fā)展家庭農(nóng)場、優(yōu)化農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)等，大幅提高農(nóng)村等集體土地流轉(zhuǎn)和使用收益。農(nóng)民的集體土地收益切實大幅增加了，而且還是持續(xù)的長久受益，恐怕不用遏制，小產(chǎn)權(quán)房也不會長久熱度不減。

　　因此說小產(chǎn)權(quán)房不僅僅是一個房地產(chǎn)市場問題，還是一個牽扯更大范圍的制度完善、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和轉(zhuǎn)型、幫民致富等更深層次的問題。這不僅牽扯國土、住建等房地產(chǎn)管理部門，更與農(nóng)業(yè)等支持“三農(nóng)”發(fā)展部門密不可分。