小區(qū)公共區(qū)域植入廣告 收益算誰的？

　　很多小區(qū)電梯、路燈桿、燈箱、墻壁、樓層牌、停車場入口等都有各類廣告。這些廣告是如何進(jìn)來的？廣告費(fèi)有多少？得來的錢都去了哪兒？擾民廣告如何清出小區(qū)？這些問題，恐怕少有業(yè)主知情。另外，業(yè)主更關(guān)心的是這些使用公共區(qū)域做廣告的收益到底該歸誰？實(shí)踐中，面對動(dòng)輒數(shù)十萬上百萬元的收支糊涂賬，業(yè)主別說想要沖抵物業(yè)費(fèi)，甚至分一杯羹都無從談起。

    小區(qū)投廣告 應(yīng)當(dāng)誰同意

    根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，樓宇屋頂、外墻等公共部位所有權(quán)屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主享有對公共部位的占有、使用、收益及處分權(quán)。其他人（包括開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司），在未經(jīng)業(yè)主集體決定同意的情況下，擅自使用樓宇屋頂、外墻等公共部位，均屬侵權(quán)行為。由此可見，小區(qū)廣告的投放應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體小區(qū)業(yè)主的同意。如何界定全體小區(qū)業(yè)主同意呢？一般來說，業(yè)委會(huì)作為全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)代表全體業(yè)主對小區(qū)進(jìn)行管理，所以在小區(qū)里發(fā)布商業(yè)廣告，可與業(yè)委會(huì)或經(jīng)業(yè)委會(huì)授權(quán)的物業(yè)公司接洽。

    廣告獲收益 應(yīng)當(dāng)歸屬誰

    小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益，到底應(yīng)該歸誰呢？依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第55條：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。”因此，小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，應(yīng)屬全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充小區(qū)業(yè)主的共益支出。另外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共有部分進(jìn)行了經(jīng)營管理的，可以享有一定比例的收益。

    由此可見，對于小區(qū)公共區(qū)域做廣告得來的收益，確定無疑是屬于全體業(yè)主所有的，但同時(shí)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全體業(yè)主獲取上述收益時(shí)作出的貢獻(xiàn)，可以適當(dāng)享有一定比例的收益，即除去物業(yè)公司為設(shè)置、維護(hù)廣告投入的必要成本和相應(yīng)的勞務(wù)費(fèi)用外，其他部分應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主所有。

    經(jīng)濟(jì)回報(bào)多 如何談分配

    公共區(qū)域雖然歸業(yè)主共有，但收益分配時(shí)應(yīng)考慮到相關(guān)收益的產(chǎn)生，在很大程度上也得益于物業(yè)公司的管理行為，故對該部分的收益分配，全體業(yè)主和物業(yè)公司可以通過合同約定進(jìn)行分配，在沒有約定的情形下，應(yīng)當(dāng)依法分配。

    物業(yè)服務(wù)有其特殊性，如物業(yè)公司付出服務(wù)成本后絲毫不能獲得經(jīng)濟(jì)回報(bào)，這對物業(yè)公司也是不公平的，也不能調(diào)動(dòng)物業(yè)公司對可收益公共部分的管理積極性，故而從本質(zhì)上說也不利于全體業(yè)主。同時(shí)，小區(qū)共有部分作為小區(qū)全體業(yè)主的共有物，全體業(yè)主才是該物的所有權(quán)人，如果在收益分配上排除業(yè)主的權(quán)利，也是有悖法律原則的。據(jù)此，在存有小區(qū)共有部分收益的情形下，該收益應(yīng)主要?dú)w屬于全體業(yè)主享有，同時(shí)，物業(yè)公司付出了服務(wù)成本，也應(yīng)享有合理的回報(bào)。

    延伸閱讀

    物業(yè)涉嫌“私吞”廣告收益

    業(yè)主可否拒交物業(yè)費(fèi)

    司法實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到物業(yè)公司追索物業(yè)費(fèi)時(shí)，部分業(yè)主以物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，擅自將小區(qū)公共部分用于出租或獲取廣告收益，故要求將上述收益折抵物業(yè)費(fèi)，上述做法是否得當(dāng)？就物業(yè)費(fèi)交納問題，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”此處應(yīng)明確欠繳物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)。物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)并非物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，它的90％以上都用于業(yè)主公共部位的維修養(yǎng)護(hù)及其它公共開支，業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)是損害業(yè)主共同利益的行為，因此業(yè)主沒有理由拒絕交納物業(yè)費(fèi)用。