調(diào)研：北京二手房糾紛案中六成中介公司存瑕疵

　　調(diào)研顯示：在一中院審結(jié)的150件二手房屋買賣合同糾紛案件中，中介公司居間服務(wù)存在瑕疵的案件為91件。在處罰中，中介公司違規(guī)違法成本過低。法官建議，中介公司的失誤或惡意提供虛假房源、對(duì)房源信息審查不嚴(yán)等行為給買房人或賣房人造成房屋差價(jià)等損失，房屋中介公司將按照實(shí)際損失和過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　隨著今年前三個(gè)季度北京二手房成交量同比驟增，因二手房買賣產(chǎn)生的糾紛也大量涌入法院。昨天下午，北京市一中院的法官就該院近年來審理的150個(gè)因房屋中介機(jī)構(gòu)不規(guī)范居間行為引發(fā)的房屋買賣糾紛案件形成的《調(diào)研報(bào)告》，與北京五大中介公司進(jìn)行座談。按照該《調(diào)研報(bào)告》，今后因中介公司提供虛假房源等過失給買賣雙方造成損失，中介公司將不能以退還中介費(fèi)了之，有可能要按照損失比例承擔(dān)巨額賠償責(zé)任。

　　市一中院的調(diào)研顯示：在該院審結(jié)的150件二手房屋買賣合同糾紛案件中，其中一方當(dāng)事人為中介機(jī)構(gòu)的案件，占案件總數(shù)的87%。經(jīng)對(duì)上述案件進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，150個(gè)此類案件中，經(jīng)法院確認(rèn)中介公司居間服務(wù)存在瑕疵的案件91件，占總數(shù)的60.7%。

　　據(jù)市一中院詹輝法官介紹，目前房屋中介公司收取的中介費(fèi)和要承擔(dān)的責(zé)任出現(xiàn)比例失衡狀態(tài)。隨著北京二手房房?jī)r(jià)的連連上漲，中介公司每促成一起二手房買賣交易，收取的中介費(fèi)少則三兩萬(wàn)，多則十萬(wàn)八萬(wàn)。但是中介公司在居間介紹房屋買賣過程中要承擔(dān)的責(zé)任卻與其收取的中介費(fèi)不成比例。

　　詹法官表示，我國(guó)目前還沒有專門的房地產(chǎn)中介管理立法，僅有幾條法律規(guī)定散見于《城市房地產(chǎn)管理法》及《合同法》中。行政機(jī)關(guān)對(duì)中介公司違規(guī)行為的罰款以三萬(wàn)元為上限，違法成本過低。

　　此外，由于《合同法》將中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任的情形限定為“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益”，所以過去對(duì)于因中介機(jī)構(gòu)的其他不當(dāng)行為給房屋買賣方造成損失的情況，法院一般都只判中介公司退還中介費(fèi)，而對(duì)于買房人或者賣房人因買賣合同不能履行造成的因房?jī)r(jià)上漲帶來的損失，僅在買賣雙方之間承擔(dān)。這使得中介機(jī)構(gòu)客觀上處于免責(zé)狀態(tài)。

　　對(duì)此，市一中院的調(diào)研建議今后二手房屋買賣三方即賣房人、買房人和中介公司合同未能履行或解除、被撤銷、無(wú)效的案件，可以對(duì)合同中中介服務(wù)條款進(jìn)行擴(kuò)大解釋，建立起包括中介機(jī)構(gòu)在內(nèi)的三方歸責(zé)模式，在確定各方過錯(cuò)和責(zé)任的基礎(chǔ)上分配賠償責(zé)任，也就是說確實(shí)因中介公司的失誤或惡意提供虛假房源、對(duì)房源信息審查不嚴(yán)等行為給買房人或賣房人造成房屋差價(jià)等損失損失，房屋中介公司將按照實(shí)際損失和過錯(cuò)程度承擔(dān)賠償責(zé)任。據(jù)悉，市一中院的調(diào)研已經(jīng)報(bào)送市政法委和市高院。

　　法院調(diào)研揭房屋中介六大問題

　　市一中院隨機(jī)抽取近兩年審結(jié)的150件房屋買賣合同糾紛案件分析發(fā)現(xiàn)，中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范居間行為主要有以下六種類型：

　　問題一

　　隱瞞房屋不利條件

　　部分中介機(jī)構(gòu)為了促成交易，隱瞞待售房屋的不利條件，如房屋飲用水質(zhì)不合格、小區(qū)為臨時(shí)用水或用電等。此外，帶領(lǐng)買房人實(shí)地看房是房屋中介機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)重要義務(wù)，但在諸如聯(lián)系不上出賣人，承租人不配合看房等特殊情況下，中介機(jī)構(gòu)常會(huì)帶領(lǐng)買受人查看其他類似房屋作為替代，買賣雙方可能就房屋的裝修、使用狀況、周邊環(huán)境等問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，影響合同順利履行。

　　問題二

　　未盡提示和告知義務(wù)

　　交易合同通常是由中介機(jī)構(gòu)提供的格式文本，只有合同的核心內(nèi)容，如價(jià)款金額、付款時(shí)間及方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)需要房屋買賣雙方協(xié)商確定。審判實(shí)踐中，部分中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人經(jīng)驗(yàn)不足，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)未盡提示義務(wù)，導(dǎo)致雙方未進(jìn)行充分協(xié)商，或未將雙方口頭達(dá)成的一致性意見載入合同。

　　問題三

　　對(duì)特種房不提示交易風(fēng)險(xiǎn)

　　二手房的性質(zhì)復(fù)雜多樣，除普通商品房外，法律對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋等特殊性質(zhì)房屋的交易有特別規(guī)定。部分中介公司審查不嚴(yán)，或明知不可為而為之，引發(fā)大量糾紛。在91件案件中，因房屋性質(zhì)產(chǎn)生爭(zhēng)議的21件，占比23.1%，其中經(jīng)法院認(rèn)定合同不能繼續(xù)履行的16件。

　　問題四

　　對(duì)房屋權(quán)屬不盡審查義務(wù)

　　如在夫妻一方處分共有房屋的情況下，由于買受人通常欠缺相關(guān)法律知識(shí)，中介機(jī)構(gòu)在一定程度上負(fù)有審查房屋真實(shí)權(quán)利人的義務(wù)，包括核實(shí)登記所有權(quán)人與出賣人是否一致，詢問所有權(quán)人的婚姻狀況，要求共有權(quán)人作出同意出售承諾等。而有些中介機(jī)構(gòu)未盡到對(duì)房屋權(quán)屬的審查義務(wù)，導(dǎo)致買賣合同在履行過程中出現(xiàn)障礙或者無(wú)法履行。

　　問題五

　　慫恿雙方簽訂陰陽(yáng)合同

　　部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，制造出總價(jià)款較低的網(wǎng)簽合同，用于申報(bào)稅款，而包含雙方真實(shí)意思的合同用于實(shí)際履行，且未進(jìn)行備案。這種操作方式給國(guó)家稅收造成了巨大損失，同時(shí)也給一些當(dāng)事人惡意不履行合同提供借口。特別在房?jī)r(jià)大幅上漲之后，賣房人可能會(huì)以此為借口提出合同無(wú)效。

　　問題六

　　虛構(gòu)社保證明規(guī)避限購(gòu)令

　　少數(shù)中介機(jī)構(gòu)為不具備購(gòu)房資格的人開具虛假社保證明。中介機(jī)構(gòu)的行為違反了法律規(guī)定，擾亂了正常交易秩序。同時(shí)，由于整個(gè)交易建立在違法與欺詐的基礎(chǔ)上，合同可能被法院確認(rèn)為無(wú)效。

　　文/本報(bào)記者 李罡

　　案例·提示

　　中介人員資質(zhì)不夠 合同漏洞百出

　　小艷原本購(gòu)置了一套新房，可賣房人張先生以各種理由推脫不協(xié)助辦理過戶，且多次提高房屋價(jià)格。小艷找張先生協(xié)商處理遭拒，于是起訴至法院，要求解除買賣合同，并要求張先生承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。張先生則提出反訴，以小艷不支付首付為由要求賠償違約金。法院在審查的過程中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)指導(dǎo)簽訂買賣合同的中介工作人員對(duì)法律法規(guī)和調(diào)控政策極其不熟，也不了解房屋買賣辦理所需的手續(xù)及時(shí)間，根本不具備經(jīng)紀(jì)工作人員的資質(zhì)，其合同內(nèi)容不合理之處特別多。最終，法院以雙方對(duì)合同條款的理解有誤差為由駁回小艷的訴訟請(qǐng)求和張先生的反訴請(qǐng)求。

　　法官提示：在簽訂房屋買賣合同的過程中，買賣雙方不能忽視房屋中介工作人員的資質(zhì)審查。合同履行的過程中涉及非買賣雙方的第三人，雖合同內(nèi)容是雙方合意的結(jié)果，但合同約定的履行期限以及履行方式是否可行等，需要專業(yè)的人員予以指導(dǎo)。然而，中介機(jī)構(gòu)人員的資質(zhì)不能完全保證，部分中介機(jī)構(gòu)的工作人員并非擁有資格證書，只是借用他人資質(zhì)或名義進(jìn)行指導(dǎo)房屋交易。此情況容易導(dǎo)致合同中出現(xiàn)約定履行期限、履行方式不可行，或者合同條款發(fā)生歧義，造成賣房者易借此要求解除合同，并反要違約金，買房者卻無(wú)能為力被迫處于劣勢(shì)。

　　中介違反居間義務(wù) 買賣無(wú)效須擔(dān)責(zé)

　　曹女士拿出大半輩子的積蓄想購(gòu)置一套房屋。在中介機(jī)構(gòu)的幫助下，她物色到一套合適的商品房。但在辦理房屋買賣相關(guān)手續(xù)時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)人一直未出現(xiàn)，由一個(gè)叫小張的人代辦。出于謹(jǐn)慎，曹女士要求將賣房人的委托手續(xù)進(jìn)行公證。公證后，她才在中介的服務(wù)下與小張簽訂了合同并按照合同交了首付。出乎意料的是，在辦理房屋過戶時(shí)，曹女士發(fā)現(xiàn)該房屋竟被查封，無(wú)法過戶。后經(jīng)法院審理，原來小張通過該中介購(gòu)買了涉案房屋，因過戶時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋已被查封，就想通過同一中介機(jī)構(gòu)將其以產(chǎn)權(quán)證書中所有權(quán)人的名義賣給曹女士。據(jù)此，法院判決小張和中介連帶賠償曹女士違約金，中介退還曹女士居間傭金。

　　法官提示：中介機(jī)構(gòu)明知房屋買賣存貓膩，仍繼續(xù)提供居間服務(wù)，并向買房人隱瞞房屋權(quán)屬情況及房屋狀態(tài)的，屬于嚴(yán)重違反居間義務(wù)。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些中介機(jī)構(gòu)對(duì)法律及政策存在僥幸心理，不顧委托人的利益和二手房交易市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，以及對(duì)法律理解錯(cuò)誤等提供損害委托人利益的居間服務(wù)。因此，買房人應(yīng)盡量選擇正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)，從而減少買賣的風(fēng)險(xiǎn)及無(wú)形的損失。