北上廣深四地二手房交易量全面超過新房

　　在住房市場，如果存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超過50%，就表明住房市場開始步入存量房時代，即進入以存量房交易為主的階段。

　　11月24日，住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的《存量房時代的房地產(chǎn)市場研究》報告顯示，中國房地產(chǎn)市場，不論是住房市場還是商業(yè)地產(chǎn)市場，都開始步入存量房時代，尤其是一線城市房地產(chǎn)市場，更已提前邁進這一階段。

　　而在存量房時代，房地產(chǎn)市場將更加注重提升物業(yè)價值，商業(yè)地產(chǎn)模式轉向持有經(jīng)營為主，租賃市場更加活躍，圍繞存量房持有經(jīng)營、租賃交易的金融服務和中介服務將更加發(fā)達，從而推動“樓宇經(jīng)濟”的爆發(fā)式發(fā)展。

　　報告稱，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發(fā)展快、規(guī)?？偭看?。目前，這些城市核心城區(qū)新增供應量已經(jīng)很少，新建商住品房主要集中在城市郊區(qū)。從四個城市存量房交易套數(shù)和新房交易套數(shù)比來看，平均達到2的水平，深圳在2010 年時甚至達到3的水平。四個一線城市住房市場，已率先進入存量房交易為主的階段。

同時，隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業(yè)用地幾近飽和，一線城市商業(yè)地產(chǎn)也已經(jīng)進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)新增供應量更加有限。根據(jù)高緯環(huán)球預測，到2015年，一線城市，包括部分二線城市，寫字樓供應大部分位于城市非核心區(qū)。核心區(qū)寫字樓發(fā)展，基本將以存量改造為主。

　　“除一線城市率先全面步入存量房時代之外，隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，建設規(guī)模的快速增長，二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮(zhèn)化達到穩(wěn)定階段，城市人口規(guī)模不再有穩(wěn)定增加時，三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹說，在存量房時代，住房市場將以存量房交易為主，新建住宅占比低，商業(yè)寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主，核心區(qū)域尤其如此。

　　此外，在土地稀缺的存量房時代，地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發(fā)展困境。對于地方政府，核心區(qū)域已經(jīng)無地可用，但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻；對于投資商，土地資源匱乏嚴重縮減了其發(fā)展空間，即使有新增土地供應，也只能是高成本的“地王”價格；對于散戶投資人，非核心區(qū)域的物業(yè)資產(chǎn)升值緩慢，而低風險的核心區(qū)域的投資機會缺乏。

　　如何化解這一困境？高和資本董事長蘇鑫認為，以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經(jīng)濟”，會是理想的答案之一。“通過舊有樓宇改造，輕易化解了這些矛盾，有效實現(xiàn)了多方共贏。地方政府實現(xiàn)了可持續(xù)的稅收源，投資商獲得了新的投資機會，散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

　　對此，秦虹表示，作為現(xiàn)代服務業(yè)和先進制造業(yè)的載體，商業(yè)寫字樓承載了巨額的經(jīng)濟價值。“在存量時代到來的背景下，應用專業(yè)的資產(chǎn)管理理念和先進的金融工具改造存量商業(yè)地產(chǎn)，提升其價值，是非常重要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，符合客觀規(guī)律。”