國(guó)土局密約開發(fā)商催促開工 樓市或出新政保八

5月中旬的某天。北京的天氣炎熱。某開發(fā)商來到位于和平里北街的北京市國(guó)土局時(shí)，在他之前已有幾批開發(fā)商已經(jīng)接受了相似的談話。

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者了解，國(guó)土局此次約談的目的，是要催促開發(fā)商盡快開工，通過拉動(dòng)房地產(chǎn)投資來實(shí)現(xiàn)今年北京市擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的目標(biāo)。

　　據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額338.2億元，比上年同期下降26.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)萎縮。而此次北京國(guó)土局的主動(dòng)約談，能否讓靜立了很久的塔吊們?cè)俅涡D(zhuǎn)，仍不得而知。

　　8個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目被催促開工

　　北京房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)正如火如荼的時(shí)候，房地產(chǎn)投資卻是一片沉寂。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-4月，商品房施工面積為7405.2萬(wàn)平方米，比上年同期下降2.1%。住宅新開工項(xiàng)目59個(gè)，同比減少30個(gè)，新開工面積為269.9萬(wàn)平方米，比上年同期下降51.6%。

　　面對(duì)這些嚴(yán)峻的數(shù)字，北京市政府開始行動(dòng)起來了。

　　5月中旬的一天，一共8個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商先后被邀請(qǐng)到北京國(guó)土局，要求盡快開工。據(jù)了解，這8個(gè)項(xiàng)目均為在2006-2008年拿下的高價(jià)地項(xiàng)目，其中不乏“大佬”級(jí)別開發(fā)商的項(xiàng)目。

　　一參會(huì)開發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這次會(huì)談大的背景就是中央要求擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而通過拉動(dòng)房地產(chǎn)投資保增長(zhǎng)是北京市擴(kuò)內(nèi)需保增長(zhǎng)采取的主要措施之一。

　　早在今年年初，北京市就出臺(tái)了《市建委關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目開工促進(jìn)房地產(chǎn)投資的工作方案》，就已經(jīng)著手做開發(fā)投資的工作，而這其中就包括上述8個(gè)高價(jià)地項(xiàng)目。

　　一接近北京市建委的人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這8個(gè)項(xiàng)目是北京市政府重點(diǎn)協(xié)調(diào)的對(duì)象，在堅(jiān)持不退地不減少土地出讓金的條件下，政府可以在融資和行政審批等方面做一些協(xié)調(diào)工作，但是需要開發(fā)商自己去申請(qǐng)并協(xié)調(diào)解決方案。

　　“拿地后開發(fā)商一般都會(huì)爭(zhēng)取緩繳土地出讓金、修改容積率等來減緩資金要求，增加利潤(rùn)。然而隨著住建部出臺(tái)嚴(yán)查容積率的明確要求后，這些可操作的空間也越來越小了。”一開發(fā)商向記者表示。

　　新開工同比縮減17%

　　不光這些高價(jià)地項(xiàng)目有著謹(jǐn)慎的開發(fā)策略，其他開發(fā)商在銷售上升的情況下，也沒有大幅調(diào)整新開工面積。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)的一份數(shù)據(jù)，今年5月份，北京共有34個(gè)經(jīng)營(yíng)性住宅項(xiàng)目取得了施工許可證，總建筑面積164.04萬(wàn)平方米，而在去年同期，共有47個(gè)經(jīng)營(yíng)性住宅項(xiàng)目取得了施工許可證，總建筑面積196.94萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模上2009年比2008年減少了17%。

　　北京一房地產(chǎn)專家表示，去年全國(guó)整體銷量比2007年下降20%，也是10年的首次下降。而銷售不佳，再傳導(dǎo)到土地和開發(fā)投資方面會(huì)有一定滯后性。因此造成了2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資放緩，2009年仍是消化庫(kù)存的一年。

　　而一位開發(fā)商也向記者表示，土地購(gòu)置、開工投資都需要占用大量的資金，去年開發(fā)商通過高息借貸或者信托等方式獲得資金過冬，而今年以來的小陽(yáng)春使開發(fā)商獲得的銷售回款用于償還借貸利息后，已無更多的資金來投資新項(xiàng)目。

　　上述房地產(chǎn)專家向記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資占到固定投資的50%，同時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展將帶動(dòng)50多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在我國(guó)出口受創(chuàng)的情況下，由消費(fèi)和投資來拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為共識(shí)。而作為大宗消費(fèi)品的房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)地位不可撼動(dòng)，而在房地產(chǎn)銷售回升、土地市場(chǎng)開始活躍的情況下，房地產(chǎn)投資遲遲不能恢復(fù)，這將為地方財(cái)政和保8%帶來嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　在這種情況下，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目開工的不緊不慢顯然讓相關(guān)部門有些著急。而催促高價(jià)地項(xiàng)目開工，將對(duì)整個(gè)行業(yè)有提升信心的作用。

　　三季度前仍屬政策觀察期

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，城鎮(zhèn)固定投資總額為23562.00億元，同比增長(zhǎng)28.6%，其中國(guó)有及國(guó)有控股投資達(dá)到了10035.78億元，占到總投資的42.60%，同比增長(zhǎng)37.7%。另一方面，房地產(chǎn)投資一季度完成4880.29億元，同比僅增長(zhǎng)4.1%。

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌(顧云昌博客,顧云昌新聞,顧云昌說吧)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出，今年一季度固定投資主要是由國(guó)有企業(yè)拉動(dòng)，這主要是由于4萬(wàn)億投資的作用，而從2000年以來一直拉動(dòng)固定投資增長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資，卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于固定投資的增長(zhǎng)。

　　也就是在這種情況下，5月27日,國(guó)務(wù)院13年來首次下調(diào)商品房資本金比例，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。

　　顧云昌表示，而中國(guó)要實(shí)現(xiàn)保八的任務(wù)，必須要以房地產(chǎn)為龍頭來帶動(dòng)其他投資，這也是調(diào)整保障房和普通住宅項(xiàng)目資本金比例到20%的重要原因。今年中國(guó)提出要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)保持8%增長(zhǎng)的目標(biāo)，那房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)必須保持在10%，才能帶動(dòng)其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

　　而北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年5月份，北京新房和二手房出現(xiàn)了今年以來成交量的首次環(huán)比下降，新房住宅約下降10%，二手房下降了8.27%。房地產(chǎn)的銷售尚不穩(wěn)定，后市仍不明朗。

　　對(duì)此，顧云昌表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)的開發(fā)投資，依賴于房地產(chǎn)銷售和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)銷售的穩(wěn)定，才能讓開發(fā)商有資金來投入到房地產(chǎn)的開發(fā)中來。目前剛性需求被釋放后，房地產(chǎn)的銷售是否還能保持穩(wěn)定還沒有把握。因此現(xiàn)在還屬于政策觀察期，如果進(jìn)入三季度，房地產(chǎn)投資仍面臨困難，并影響到“保八”的任務(wù)，將會(huì)有新的政策出臺(tái)。