下半年樓市必降 中國房價大跌將在2010年發(fā)生

2009年下半年，中國樓市在產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策過于寬松的雙重煎熬中，將遭受利空重創(chuàng)。但是，最大的利空仍然是中國城市居民可支付能力與高房價之間的不可調(diào)和的矛盾的爆發(fā)，迫使政府在產(chǎn)業(yè)政策上做出適度調(diào)整，因為這個問題屬于老生常談，在本文的論述中暫時不表。

　　一大利空是重啟IPO。從2008年9月15日開始至2009年3月這半年，中國樓市的典型特征是個政策市，各級政府在非常短的時間內(nèi)，取消了宏觀調(diào)控，重新鼓勵炒買炒賣哄抬房價，致使9070政策功虧一簣，二套房貸名存實亡，但同時大規(guī)模減免交易稅費刺激了一部分自住性買家入市，遺憾的是，2009年4月至6月，隨著貨幣發(fā)行的失控，大量新增貸款流入樓市，激發(fā)了炒買炒賣的惡劣行為。重啟IPO，大量資金將轉(zhuǎn)入股市，樓市的動力仍然重新依靠自住型買家的購買力。

　　二大利空是創(chuàng)業(yè)板落地。在深圳即將落地的創(chuàng)業(yè)板，有1000多家公司正在排隊，據(jù)內(nèi)部消息稱首批上市公司只有36家，成為重啟IPO后的第二大吸錢機器，估計落地首日將吸走資金200億以上，然后是1000多家公司的源源不斷的上市，整個創(chuàng)業(yè)板下半年將有100多家公司上市。由于政府迫切需要實體經(jīng)濟的振興，在上市公司的審查上條件適度放寬，資金需求量非常大，將導(dǎo)致樓市失血。

　　三大利空是大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)率達到20年來的低點。未來中國樓市的主要購買力表現(xiàn)在大學(xué)畢業(yè)生的創(chuàng)富程度，中國樓市的炒買炒賣哄抬房價的惡劣行為是對大學(xué)畢業(yè)生群體的最大排斥，并嚴(yán)重透支了中國城市的創(chuàng)造活力。今年許多城市大學(xué)生就業(yè)率到現(xiàn)在為止只有30%，大學(xué)畢業(yè)生階層被社會底層化的現(xiàn)象將更加嚴(yán)重，不僅阻撓了社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，同時使樓市失去最大的后續(xù)支撐力。

　　四大利空是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正。吵吵囔囔了許多年的小產(chǎn)權(quán)房，今年下半年將塵埃落定，給個說法。就像把二奶扶正，這個說法也是很難給的，但不給二奶又不答應(yīng)，整天吵吵囔囔鬧的家庭不和諧。面對越來越多的小產(chǎn)權(quán)房，一經(jīng)釋放流向市場，中國樓市將會明白什么才是剛需，什么樣的房價才是市場能夠接受的，而依靠壟斷相當(dāng)于明媒正娶的商品住宅再也不能橫行霸道了。

　　五是重新執(zhí)行二套房貸首付四成的政策。取消二套房貸，是今年上半年炒買炒賣哄抬房價、假按揭盛行的一個主要原因，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策的一個敗筆，是無視住宅民生屬性的行為，客觀上加劇了金融風(fēng)險，衍生了樓市泡沫。對此，銀監(jiān)會難辭其咎。今年下半年，無論中央政府是否出臺政策重新執(zhí)行二套房貸，銀監(jiān)會都將加大執(zhí)行力度，嚴(yán)防因二套房貸放開而誘發(fā)的金融風(fēng)險。

　　六是社會保障住宅的大規(guī)模推出。今年10月是建國60周年，哪怕是做做樣子，各大城市也會相繼推出一大批社會保障住宅，擴大了樓市供給。很多專家看見樓市新房存量有些減少，就在驚嘆中國樓市去庫存化的成功，他們并沒有測算一下，就在商品房新房存量下降時，社會保障住宅的供應(yīng)數(shù)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出商品房的新房存量的減少，樓市總供給是在加大的，商品房價沒有理由不下降到合理水平。

　　七是樓市刮起反腐風(fēng)暴。今年上半年，借助中央政府刺激消費之際，各地貪官乘機興風(fēng)作浪，擅自改動容積率、擅自變更土地用途、截留中央政府投資進行炒樓、支持樓市欺詐行為等等腐敗現(xiàn)象不勝枚舉，導(dǎo)致民怨沸騰，因此，下半年的一輪反腐風(fēng)暴將從一些投機炒作過度的城市刮起，一大批貪官將紛紛落馬，官員財產(chǎn)申報重提議事日程。

　　八是美國金融海嘯二次探底。以通用汽車破產(chǎn)保護為標(biāo)志，美國金融海嘯將以實體經(jīng)濟的破產(chǎn)、重組為標(biāo)志開始二次探底，風(fēng)險將輸入中國。國際原油價格開始回調(diào)，有可能在今年11月前跌破50美金。伴隨原油價格的回調(diào)，不動產(chǎn)和大宗消費品價格大幅滑落。亞洲新經(jīng)濟體國家包括日本韓國印度，房價開始深幅下挫，進行一輪更大幅度的調(diào)整。

　　九是貨幣投放趨于理性。下半年預(yù)期新增貸款不會超過1.8萬億，使全年新增貸款規(guī)?？刂圃?萬億以內(nèi)。各大商業(yè)銀行被迫控制信貸增長，再加上假按揭的大量暴露，使商業(yè)銀行放貸審查更嚴(yán)，使用假收入證明假身份證的情況大為減少。

　　當(dāng)然，下半年樓市利空的消息將會很多，在利好已經(jīng)出盡的情況下，維持上半年的樓市成交是不可能的事，但我們不要給予房價重新快速回調(diào)的希望，中國房價的大跌將在2010年發(fā)生，這個趨勢是誰也擋不住的。