專家：開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場價格影響有限

一、什么是物業(yè)稅

　　物業(yè)稅就是不動產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅，它是在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的稅種，由政府根據(jù)每年不動產(chǎn)的評估價在保有環(huán)節(jié)按年征收，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當年估價和公布稅率的乘積，一年一收。這樣其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應繳納的稅額會隨著不動產(chǎn)市值的變動而變動。從我國房地產(chǎn)稅現(xiàn)有的稅制設計看，目前我國雖然沒有物業(yè)稅，但在房地產(chǎn)保有階段，已經(jīng)有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅(對外商投資企業(yè))等稅種，只是目前在實施中，對居民個人的所有非商業(yè)性用房進行了免征。

　　從一定意義上說，我國目前的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅具有物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅的性質(zhì)。其根本區(qū)別在于當前探討的物業(yè)稅是根據(jù)房屋的估值進行征收，其計稅依據(jù)可以進行動態(tài)調(diào)整；而我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅是按房屋的計稅價值來征收，其計稅基數(shù)不隨市場的變化而相應調(diào)整，屬于靜態(tài)保有環(huán)節(jié)。兩種計稅方式各有利弊。應該說隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，探討中開征的物業(yè)稅的征收更科學、合理，但是這要以較高的征管水平為前提。物業(yè)稅以估定價值作為計稅基礎，既需要科學的估價水平，更需要全面、真實、可用的財產(chǎn)資料。據(jù)調(diào)查，在目前我國物業(yè)稅空轉試點的城市中，房屋信息資料的真實準確是遇到的難點之一。而從估價制度看，即使早在19世紀就開始推行財產(chǎn)稅的美國，已經(jīng)具備了非常健全的房地產(chǎn)登記與評估制度，但是在實際運行中，其房屋估價也存在有意低估的問題。在中國這樣的發(fā)展中國家，由于技術等各種原因造成的房價低估現(xiàn)象在較長一段時間內(nèi)也將難以避免。此外，完備健全的房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度和公開查閱制度等也都是擬開征的物業(yè)稅運行需要具備的前提條件。在我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境條件下推行物業(yè)稅，其征管能力和征管水平都存在很大障礙，相應地其征管成本也會較大。

　　二、物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)價格的有效性分析

　　(一)從整體上看，物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)價格影響不大。

　　其原因在于：

　　1.物業(yè)稅的稅負存在轉嫁的可能。

　　受房地產(chǎn)市場供求關系的影響，物業(yè)稅依然存在被轉嫁的可能。稅收負擔只要是能轉嫁出去，就不會降低投資人對房屋的投資需求。不能降低需求，那么稅收調(diào)控市場的鏈條就被中斷，就很難通過保有環(huán)節(jié)征稅來影響房地產(chǎn)價格；而且考慮到一些國家對自用房屋的不動產(chǎn)稅都有一定的免征，如果我國也實行對第一套住房免征物業(yè)稅的話，那么物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響將更小。

　　2.即使實行“將土地出讓金也并入物業(yè)稅”的改革方案對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。

　　關于土地出讓金是否納入擬開征的物業(yè)稅目前一直存在著爭議。因為土地出讓金屬于租的范疇，租與稅是兩個不同的概念，從理論上說將土地出讓金并入物業(yè)稅有不妥之處。在香港，地租和物業(yè)稅二者也是分開征收的。所以，我們認為，物業(yè)稅的開征不應包括土地出讓金的分年交納的問題。如果是這樣的話，擬開征的物業(yè)稅只是現(xiàn)有房產(chǎn)稅和土地使用稅等稅種的整合，其對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果將很小。

　　即使實行“將土地出讓金的改革也并入物業(yè)稅”的改革方案對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果也不會明顯。其原因在于：我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的發(fā)展，已經(jīng)具有相當大的存量規(guī)模，物業(yè)稅改革后，會有一個老房與新房的區(qū)分，物業(yè)稅和土地出讓金改革前購買的房屋，已經(jīng)在購房款中一次性地支付了地價和相關稅費，那么，在改革過程中，對于“老房”實行老辦法的可能性非常大，在這一條件下，如果開征物業(yè)稅或土地出讓金分期交納后，肯定會有一個對現(xiàn)已形成的房地產(chǎn)市場的價格及新開征稅率的換算，然后形成一個新的房價，在這種情況下產(chǎn)生的房價下跌，只是稅費分期交納導致的名義房價的下降，并不是房價的真正下跌。它就類似銀行的分期付款，在分期付款的條件下，100萬元的房子如果交了40%的首付也就是40萬元就能先把房子買回來，但以后每月都要交納房貸，那能說這個房價降到了40萬元嗎？事實上，土地出讓金的分期交納是一種變相的不用付息的期限更長的(50年或70年)分期付款，土地出讓金改革后，房地產(chǎn)只是名義價格而不是實際價格的下降，對房屋購買者來說，購房負擔不會有實質(zhì)性減輕。

　　(二)從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將會對住房需求結構產(chǎn)生一定的影響。

　　雖然物業(yè)稅的開征對房地產(chǎn)價格的影響不明顯，但是從結構上看，物業(yè)稅的征稅范圍將對住房需求結構產(chǎn)生一定影響。具體表現(xiàn)為：第一，如果征稅范圍包括所有居民住房，將在一定程度上引導人們對其居住面積的合理選擇，但會加重以自用為主的大多數(shù)購房者的負擔，很可能造成一部分中低收入者買了房但養(yǎng)不起房，容易產(chǎn)生社會的抵觸情緒。第二，如果對第一套住房的一定面積(如90平方米)進行免稅 ，而對其他住房面積征稅的話，其調(diào)控作用將表現(xiàn)在：一方面引導一般消費者對中小戶型住房的需求；另一方面，對以投資為主的住房擁有者征稅，可以引導那些閑置房產(chǎn)投入住房租賃市場，這樣可以實現(xiàn)將物業(yè)稅繼續(xù)向后轉嫁，而大量閑置房產(chǎn)投入市場將有利于房屋租賃市場的有效競爭，促進租賃市場的理性發(fā)展，這也將最終對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極作用。

　　(三)足夠高的物業(yè)稅稅率也許對房地產(chǎn)價格下降有作用，但對經(jīng)濟社會穩(wěn)定將造成較大的負面影響。

　　如果必須通過物業(yè)稅來調(diào)控房地產(chǎn)價格，也不是完全不可行的，其必要條件就是物業(yè)稅的稅率高到讓一部分人難以負擔養(yǎng)房的成本(考慮資金的時間價值，通過折現(xiàn)計算，也可以說讓房價高到讓一部分人買不起房)。這個稅收比例的確定要考慮房屋的價值以及居民的收入水平，即一個家庭的收入足夠大的百分比用于交納物業(yè)稅，使百姓對房地產(chǎn)退避三舍或減小住房面積，從而導致住房總需求下降，房地產(chǎn)價格也會隨之下降。但是這種方式對經(jīng)濟社會產(chǎn)生的沖擊太大。

　　從我國當前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅率看，房產(chǎn)稅的稅率為1.2%，以100平方米的一套房屋售價100萬元，按目前的房產(chǎn)稅的征收標準(按房屋最大扣除30%的余值)計算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其應繳納的房產(chǎn)稅為8400元，接近房價的1%。從國外經(jīng)驗看，即使較為普遍實行不動產(chǎn)稅的發(fā)達國家，雖然其名義稅率相對較高，但其實際稅率也基本在房價的1%左右。綜合來看，在我國當前的體制背景下是絕對不可能實施稅率過高的物業(yè)稅的。而較低的保有環(huán)節(jié)稅率或是被房價的上漲收益沖淡或是被轉嫁給租房者。通過這種極限法的假設方式，也能讓我們看出不能簡單地通過物業(yè)稅來調(diào)控房地產(chǎn)價格。

　　三、結論與建議

　　考慮到當前我國房地產(chǎn)領域的稅種設置的確存在較多問題，相關的稅制改革是必需的，從發(fā)展趨勢看，保有環(huán)節(jié)恢復開征物業(yè)稅(或房地產(chǎn)稅)有其必要性。但是，不能把物業(yè)稅的開征與房價的漲跌綁在一起。物業(yè)稅調(diào)控的有效性還是取決于房地產(chǎn)市場本身。物業(yè)稅的開征由一個國家的經(jīng)濟發(fā)展水平、稅收體制及征管水平?jīng)Q定，根據(jù)中國的現(xiàn)實情況，當前物業(yè)稅的開征應分階段進行，如可考慮首先恢復對居民個人用房的房產(chǎn)稅的征收；隨著房地產(chǎn)估價制度的逐步建立、房地產(chǎn)登記制度不斷完善以及相關信息體系的建設不斷成熟，再考慮建立動態(tài)的以房屋不動產(chǎn)評估值作為計稅依據(jù)的物業(yè)稅。