未來漸進式推出房地產(chǎn)稅 開發(fā)商仍對樓市有信心

　　針對推進房地產(chǎn)稅立法和改革，業(yè)界認為，清晰的預(yù)期和持有成本的加大，將使樓市乃至社會更加健康發(fā)展。圖為上海某房產(chǎn)交易中心，市民在認定、繳納房產(chǎn)稅。　　　　　　十八屆三中全會順利閉幕，審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，明確提到“加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革”，這也是中央首次提出“房地產(chǎn)稅”的立法問題。

　　記者了解到，由于目前還未有更多的信息披露，除了上述的基本共識外，業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)稅立法的時間安排、制度的設(shè)計猜想、立法期間會不會增加房產(chǎn)稅試點等話題都存在較大分歧。

　　從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅立法，更成體系

　　相較于房地產(chǎn)稅，人們更熟悉的是“房產(chǎn)稅”，即持有房屋需要繳納一定稅收，全面推行房產(chǎn)稅被認為將會徹底改變整個中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)有格局。但是自2011年“溫和版”房產(chǎn)稅試點在上海、重慶兩地推行三年的情況來看，兩地樓市并未受到實質(zhì)影響，而房產(chǎn)稅也沒有繼續(xù)在其他城市進行試點。

　　“房地產(chǎn)稅包括了房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)稅，此外還包括土地等多個稅種。”多位政府智囊、財稅專家、開發(fā)商高層都對新京報記者表示，業(yè)內(nèi)的共識是，房地產(chǎn)稅作為中央稅制改革的一部分，將形成一個體系，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅、耕地占用稅等的整合，包括一些稅種的合并，未來將有增稅也有減稅。

　　“加快研究房地產(chǎn)稅立法，不是簡單的哪個稅要加，哪個稅要減，而是建立起一個科學的稅制，合法征稅。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹11月19日在北京出席“中國房地產(chǎn)新趨勢”論壇上說，現(xiàn)在跟房地產(chǎn)有關(guān)的各種稅收都是在1998年住房改革之前設(shè)立的，房地產(chǎn)市場這些年來迅速發(fā)展，應(yīng)該研究持有環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的稅收到底應(yīng)該怎么設(shè)置才能體現(xiàn)出政府的支持、限制，以及使得整個稅負較合理公平。

　　但針對記者詢問的立法時間計劃時，秦虹表示，自己也在期待中，后續(xù)對樓市的影響現(xiàn)在還沒有辦法做出判斷。

　　增加持有稅、房產(chǎn)稅試點擴容或成突破口

　　“除了中央政府，沒人知道房地產(chǎn)稅究竟是怎么設(shè)計的。”著名經(jīng)濟學家馬光遠昨日對新京報記者表示，目前各種觀點都是猜測，但共識是增加房屋持有環(huán)節(jié)的成本，即加快推行公眾熟知的房產(chǎn)稅。

　　據(jù)新華社報道，財政部部長樓繼偉在11月19日發(fā)行的《〈中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文指出，將加快稅收立法步伐作為深化稅制改革需要把握的五個方面之一，并提出要加快房產(chǎn)稅立法，推進房產(chǎn)稅改革，而房產(chǎn)稅的改革方向是減少房產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費，增加房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收。

　　“每年的改革文件都說要適時推進房產(chǎn)稅改革，去年沒有動作，今年仍然沒有看到動作，但這不意味著方向沒有鎖定，只是可操作方案還沒有出臺。”財政部財政科學研究所所長賈康11月20日表示，目前是有關(guān)部門如何磨合可操作方案的問題，而目前的現(xiàn)實是法、條例、暫行條例、紅頭文件一起構(gòu)成中國的法規(guī)體系，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點不僅是合法的，而且先試先行仍有必要，但未來不一定還以房產(chǎn)稅的名義推行。

　　針對未來可能的突破口，賈康表示，房地產(chǎn)稅的推出一定是漸進的，路徑要先從比較具備條件、能形成決策層的共識與決心、容易操作的地方試行，同時也需要從高端住宅及增量為主來入手。如果把房產(chǎn)稅提到“法”，全國一起實行，并不現(xiàn)實。

　　■ 影響

　　開發(fā)商仍對樓市有信心

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)開發(fā)商都認為房地產(chǎn)稅從立法到推出都還需要一定的時間醞釀，短期內(nèi)不會對樓市造成較大影響。

　　“關(guān)于加快房地產(chǎn)稅改革，我想可能還需要一定的時間才能出臺。”首創(chuàng)集團董事長劉曉光表示，看完了三中全會文件后，他認為決議對房地產(chǎn)市場還是有重要的作用，可能決議中提到市場資源配置起決定性作用、農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)兩個方面不久后就能看到新動向，但房地產(chǎn)稅則還需要時間。

　　“房地產(chǎn)稅實質(zhì)上是土地制度同價同權(quán)的問題。土地無法確權(quán)，房地產(chǎn)稅怎么征收？我看2020年都很難完成，現(xiàn)在說影響太早了，慢慢等著吧。”華遠地產(chǎn)董事長任志強在11月19日舉行的“中國房地產(chǎn)新趨勢”論壇上說，至于放開宅基地流轉(zhuǎn)，三四億農(nóng)民進城后，農(nóng)民抵押宅基地后可賣錢，也存在改善居住的需求，房價也不會下跌。

　　針對未來房企面對的挑戰(zhàn)，劉曉光表示，將來樓市可能形成保障房、限價房、市場化的商品房的“三軌制”，可能還有部分集資房。但這個模型越來越不好掌握，對開發(fā)商的挑戰(zhàn)是越來越大。“總的來看，中國房地產(chǎn)仍有一個發(fā)展時間，中國改革的紅利和開放的紅利肯定也會體現(xiàn)在房地產(chǎn)上。”

　　炒房“好時光”不再

　　針對推進房地產(chǎn)稅立法和加快房產(chǎn)稅改革，業(yè)內(nèi)專家一致認為，清晰的預(yù)期和持有房屋成本的加大，將使房地產(chǎn)市場乃至社會更加理性健康發(fā)展。

　　“以前炒房人持有十幾套房子都沒有任何成本，以后會徹底改變。”經(jīng)濟學家馬光遠昨日對新京報記者表示，改革的大方向已經(jīng)明確，以后持有房屋的環(huán)節(jié)必須繳稅，如果房地產(chǎn)稅定位為財產(chǎn)稅，則每一個持有者都需要繳稅；而如果定位為調(diào)節(jié)稅，則持有超過一定面積的房屋需要繳稅，未來持有房屋一定會收稅，這必然會對購房者產(chǎn)生影響。

　　賈康則對新京報記者表示，房地產(chǎn)稅的改革，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃定心丸——中國未來的房地產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應(yīng)當借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少第一套房不征收的“基本待遇”。

　　針對房產(chǎn)稅出臺將打壓高房價，使得工薪階層能買得起房的觀點，賈康表示，目前政府的思路是對低收入階層、夾心層提供有效供給，對高收入階層的多套住房收稅。他認為，收稅對象應(yīng)該是擁有第三套房和第三套房以上的階層，這不僅不會使社會“傷筋動骨”，房主也可根據(jù)這個信號做出自己理財方面的安排，比如將房屋出售或投入租賃市場等。