政策新動向：“促供應(yīng)抑投機”或成未來基調(diào)

近期全國各大城市樓市的回暖再度引發(fā)高層對樓市的重點關(guān)注，房地產(chǎn)市場也在去年下半年后再度進入了政策密集期。13年來首次下調(diào)商品房資本金比例等新政預(yù)示當前政策風(fēng)向“偏暖”，但物業(yè)稅的重提也對部分城市樓價上漲發(fā)出了警示。在前一輪樓市政策調(diào)整成功釋放市場需求后，樓市的政策著眼點開始趨向于刺激供應(yīng)和抑制投機。

　　降低資本金比例鼓勵多蓋房

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，1至4月，全國樓市銷售情況好于預(yù)期，全國銷售1.76億平方米，同比增速17.5%，住宅銷售增速更高達18.6%。5月份的重點城市成交顯示，重點城市成交量除北京小幅回落外，其余均繼續(xù)回升，環(huán)比上升幅度10%到55%不等。開發(fā)商資金困難狀況也得到明顯改善，開發(fā)商資金來源中個人按揭貸款增加了28.7%，明顯高于12.4%的資金總額增速。

　　但管理層顯然關(guān)注到了在固定投資高速增長的同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資勢頭較弱的問題。近期中央將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例下調(diào)至30%，政策刺激力度（查看地圖）直逼1996年的水平。有專家預(yù)計，此次資本金比例下調(diào)5？15個百分點，將為下半年的房地產(chǎn)投資釋放至少3000億資金。

　　此前政府出臺的針對房地產(chǎn)刺激政策全部指向“購房者”，包括降低首付比例、減免交易稅費等，意在恢復(fù)房地產(chǎn)需求；而此次降低自有資金比例，直接針對開發(fā)商，意在提高開工和投資的積極性。

　　房地產(chǎn)專家趙卓文表示，在當前市場不明朗、資金偏緊的運營情況下，此項新政不僅為新項目開發(fā)降低了門檻，也將提高發(fā)展商自有資金回報水平？？？“以一個1億元投資的項目為例，投資回報率是15%，按35%自有資金計算，發(fā)展商自有資金回報率大概是44%左右。如果按20%自有資金計算，發(fā)展商自有資金回報率大概是75%，將有大幅提高”。

　　國泰君安發(fā)布的研究報告稱：此政策短期將增進經(jīng)濟復(fù)蘇信心，進一步緩解開發(fā)商資金壓力，行業(yè)影響為“利好”；中期會增加供給，降低行業(yè)競爭門檻，影響“中性”；長期使得行業(yè)有望從宏觀經(jīng)濟復(fù)蘇中受益，進入供銷兩旺的階段。

　　物業(yè)稅透露調(diào)控過熱信號

　　但另一方面，隨著樓市持續(xù)回暖，擔心房價漲速失控的擔憂開始隱現(xiàn)。日前住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部某官員就透露，政府部門對此已有所顧慮，目前情況下不會再出臺刺激性政策，并認為未來房價上漲并不現(xiàn)實。銀監(jiān)會主席劉明康也再次強調(diào)，要嚴控開發(fā)商貸款成數(shù)，嚴格實施二套房和多套房房貸政策，有效防范風(fēng)險的聚集和擴散。

　　5月25日《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》，再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，在今年研究開征物業(yè)稅。這一消息迅速引發(fā)市場關(guān)注，有業(yè)內(nèi)人士驚呼物業(yè)稅可能引起整個商品房市場進入“大衰退”。

　　但是對于已經(jīng)討論多年的物業(yè)稅改革，市場人士普遍認為出臺“為時尚早”。趙卓文表示，普通住宅“物業(yè)稅”影響到千家萬戶，管理層當然會慎之又慎，估計3-5年內(nèi)都不會去引爆這個“地雷”。他認為，物業(yè)稅即便出臺也首先會在商業(yè)辦公物業(yè)領(lǐng)域進行嘗試。

　　有專家表示，有關(guān)物業(yè)稅的消息加之近期對深圳小產(chǎn)權(quán)房的處理辦法，均透露出政府針對近期房價過快上漲的調(diào)控信號，也體現(xiàn)了政府希望房價以平穩(wěn)為主的調(diào)控基調(diào)。

　　樓市寬松環(huán)境或?qū)②呌谑站o

　　隨著樓市的迅速回暖和房價走高情況的出現(xiàn)，部分市場人士開始重新評估已有政策的實際效果。地產(chǎn)經(jīng)濟問題專家鄧浩志認為，新增貨幣供應(yīng)量的猛增會導(dǎo)致通脹預(yù)期以及投資和投機資金對房地產(chǎn)、大宗商品等領(lǐng)域的惡炒。此外，房地產(chǎn)專家韓世同認為，過于寬松的二套房、房貸利率和信貸政策也吸引了投資資金大量流入房地產(chǎn)。

　　聯(lián)合證券房地產(chǎn)分析師魚晉華預(yù)計，迫于通脹的壓力，國內(nèi)寬松信貸和低利率金融環(huán)境的結(jié)束，將成為當前樓市復(fù)蘇的終結(jié)者。而通脹以何種方式到來，將決定未來信貸緊縮的力度和節(jié)奏，也將決定樓市復(fù)蘇的終結(jié)將是以何種方式開始。他認為，信貸政策何時發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)向，將是樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵因素。

　　就目前的廣州市場而言，房價上漲和新增供應(yīng)不濟的局面同時出現(xiàn)也是即將面臨的一大難題。韓世同表示，目前廣州樓市已經(jīng)和年初所面臨的情況完全相反，樓市“大熱”之后很容易導(dǎo)致“大冷”，如何防范樓市可能出現(xiàn)的異常波動更值得政府和市場各方深思

◆新政透視

　　兩大政策新舉措或刺激房產(chǎn)投資

　　一季度以來，自住型置業(yè)需求拉動住宅成交全面回穩(wěn)，投資客也陸續(xù)進入樓市，出手具有較好市場回報和增值空間的產(chǎn)品。5月24日，廣州市開展房中房整治，規(guī)范二手租賃市場秩序。而最高人民法院也在同日公布關(guān)于“住改商”的司法解釋，明確賦予利害關(guān)系業(yè)主“一票否決權(quán)”。這兩項本無關(guān)聯(lián)的新舉措，盡管不直接針對房地產(chǎn)市場成交，卻在外圍環(huán)境上為房地產(chǎn)市場帶來新變化，對復(fù)蘇中的投資需求將產(chǎn)生刺激和引導(dǎo)。

　　整治房中房將促進小戶型投資

　　5月24日，廣州市政府正式發(fā)布《關(guān)于開展房中房整治工作的通告》，將對全市違法改建室內(nèi)結(jié)構(gòu)的房屋進行整治。根據(jù)通告內(nèi)容，房中房業(yè)主應(yīng)在今年7月31日前自行拆除違法改建部位，否則將被強制拆除，并最高罰款10萬元。業(yè)內(nèi)人士認為，對于近年愈演愈烈的房中房現(xiàn)象，選擇此時出手整治，一方面是加強對二手租賃市場秩序的規(guī)范，另一方面，也有利于引導(dǎo)投資客尋求更多的小戶型房源，間接促進一手中小戶型單位的成交。

　　樓價高漲之下，越來越大的新增外來城市就業(yè)人口選擇租房，而房中房現(xiàn)象在近年廣州二手房租賃市場也越發(fā)普遍。由于近年來廣州樓市為迎合本地改善型置業(yè)的龐大需求，大戶型單位成為市場供應(yīng)的主流。而“精明”業(yè)主或者投資客選擇將大戶型改為多套帶衛(wèi)浴單間出租，收益迅速翻番。在巨大的收益刺激下，“房中房”改造現(xiàn)象開始暴增。據(jù)了解，廣州目前約有4300多套房中房，僅天河區(qū)就有1157套，約占總數(shù)的1/4，而海珠區(qū)、越秀區(qū)等中心城區(qū)呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，尤其集中在天河南、江南中等商業(yè)繁華地帶。

　　房中房現(xiàn)象的增加顯示出廣州單身人士租賃需求龐大，與之對應(yīng)的是中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)穩(wěn)步增長。去年下半年以來，廣州樓市中小戶型新增供應(yīng)持續(xù)增加，70/90政策效果顯現(xiàn)的同時，市場對于小戶型單位的認可度也不斷提高。來自廣州各中介數(shù)據(jù)顯示，今年二月份以來，投資客的身影頻頻在一些熱點地段出現(xiàn)，目光主要放在那些中低總價、出租轉(zhuǎn)手都方便的小戶型上，期待通過中長線的投資獲得收益。

　　滿堂紅的成交數(shù)據(jù)顯示，3月份，全市60平方米以下的小戶型成交比例達到22.7%，環(huán)比增加3.3個百分點。據(jù)分析，小戶型的成交比例驟然增加，主要是因為以中長線為目的的投資客看到樓市好轉(zhuǎn)紛紛出動，這在天河北、珠江新城等投資熱門地段表現(xiàn)尤為突出。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，廣州市選擇此時出手整治房中房，除規(guī)范市場秩序、消除安全隱患目的之外，也無疑將使樓市成交熱潮中的小戶型投資進一步升溫。

　　住改商司法解釋利好商業(yè)地產(chǎn)

　　最高人民法院5月24日公布了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，將“住改商”的利害關(guān)系業(yè)主，明確界定為本棟建筑物范圍，同時賦予利害關(guān)系業(yè)主“一票否決權(quán)”，并將于今年10月起施行。今年2月廣東省為促進就業(yè)保增長而對住改商再次松綁，業(yè)界人士曾憂慮寫字樓市場將再受負面沖擊。隨著該司法解釋對住改商問題的明確，住改商操作的難度和成本將大大增加。對于今年來供過于求，租賃價格疲軟的寫字樓市場來說，這一政策將帶來長遠利好。

　　據(jù)了解，自2000年廣州首次頒布“住改商”禁令以來，9年間政府對住宅禁商的態(tài)度時硬時軟，前后多次反復(fù)。由于涉及商戶、業(yè)主多方利益，住改商還是住禁商一直爭議不斷。目前住改商包括兩種，一種就是舊式小區(qū)首層住宅完全改變使用性質(zhì)成為商業(yè)用地，這種更改需經(jīng)正規(guī)途徑補交地價。一般來說，住改商之后物業(yè)售價至少提升5%，有些成熟商業(yè)區(qū)的一線街鋪甚至可能翻番。第二種是企業(yè)租用住宅辦公。為降低經(jīng)營成本，有部分小型企業(yè)、私人公司會租用住宅樓作為辦公場所，因而對中、低端寫字樓或乙級寫字樓造成沖擊，增加其空置率。

　　今年2月廣東省政府發(fā)布的《關(guān)于鼓勵創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)工作的意見》中明確提出允許企業(yè)、個體工商戶將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房登記注冊。廣州市社科院研究處處長彭澎認為，“住改商”松綁是針對金融危機背景的過渡性措施，對于廣州城市的發(fā)展而言，商住分離是大勢所趨。相關(guān)政策也引起業(yè)界憂慮，住改商再度松綁將對供過于求的寫字樓市場造成進一步打擊。

　　隨著最高法院對于住改商的司法解釋明確，沖擊寫字樓市場的不利因素被最大程度地消除。而中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析，盡管住宅市場有所復(fù)蘇，但是由于整體經(jīng)濟環(huán)境并未有實質(zhì)性改善，商鋪和寫字樓市場復(fù)蘇進度仍然緩慢。仲量聯(lián)行的今年一季度市場報告指出，廣州甲級寫字樓2009年第一季度整體租售凈吸納量同比下降達82%，僅為接近2500平方米，但已較去年四季度有所改善。業(yè)內(nèi)人士分析，住改商司法解釋對于商業(yè)地產(chǎn)市場的正面作用不可能在短期看到。從長遠而言，此項利好的影響將在明年之后的寫字樓市場逐步顯現(xiàn)

◆土地市場

　　看多樓市？土地市場熱鬧重現(xiàn)

　　海珠益豐花園住宅地塊賣地會競投火爆后，作為珠江新城最后一幅住宅地的D8-C3地塊未拍已熱，其樓面地價開始接近1萬元/平方米的大關(guān)。

　　土地市場的熱鬧不單在廣州出現(xiàn)，進入二季度以來，萬科、保利、富力、奧園等各大房企表露出強烈的拿地意愿并頻頻在各地出手。

　　在整個行業(yè)開發(fā)商蜂擁而起的拿地?zé)崆椋情_發(fā)商看多樓市還是真的為缺貨儲糧？但也有觀點認為，拿地火爆其實是各個城市推出的地塊減少，推地的放緩演變成看似土地拍賣人氣十足。

　　拿地成為房企共識

　　恒大地產(chǎn)董事局主席許家印、富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長張力曾公開呼吁政府多提供住宅用地。張力表示，要想平衡未來一段時間的住宅供需關(guān)系，今年廣州應(yīng)該供應(yīng)上百億元的土地。香港房地產(chǎn)建筑業(yè)協(xié)進會會長陳偉能表示，非常看好廣州乃至珠三角的房地產(chǎn)市場，香港的開發(fā)商渴望來珠三角拿地。

　　金地集團董事長凌克表示，為了2010年和2011年的開發(fā)，金地今年一定要拿地，預(yù)計拿地資金在50億至100億元之間。萬科副總裁肖莉也表示，萬科有可能已經(jīng)錯失了最好的拿地時機？？？去年的3季度。如果沒有土地補充，萬科的發(fā)展勢頭將放緩。招商地產(chǎn)的董秘劉寧也公開向媒體表示，將會密切留意一線城市的土地，如有合適將積極介入。

　　另外，據(jù)近日國土資源部發(fā)布的《2009年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，全國35個重點城市地價總體水平為3189元/平方米，環(huán)比下降了1.53%，同比下降2.25%，這是全國地價6年來首次出現(xiàn)下降。這對于手中握有資金的開發(fā)商來說，顯然是拿地的好時機。

　　珠三角先行回暖

　　6371元/平方米！今年廣州首次賣地賣出海珠住宅地地價的第二高，僅低于2007年賣出的萬科江灣東地王的7082元/平方米。近日，廣東佳兆業(yè)地產(chǎn)以3.18億元奪得海珠區(qū)益豐搪瓷廠住宅地塊。該地塊占地只有8579平方米，建筑面積53809平方米，樓面地價原為5901元/平方米，但扣除無償提供給廣州市輕工房地產(chǎn)開發(fā)公司作為回遷補償用房的3896平方米，該地塊的樓面地價達到6371元/平方米。

　　6月10日即將拍賣的、珠江新城最后一幅住宅地的D8-C3地塊未拍已熱，拍賣時間還沒到，開發(fā)商在網(wǎng)上的掛牌報價競投已經(jīng)充滿了火藥味，其樓面地價也從原來的6029元/平方米升至9550元/平方米，開始接近1萬元/平方米的大關(guān)。

　　相較于去年廣州賣地會多次底價成交，個別地塊即使有多家開發(fā)商競投也只是叫價一兩次就敲槌成交。今年的拍賣會顯出了截然不同的樓市氣氛。

　　深圳今年土地市場的首場拍賣也上演出百輪競買，捆綁推出的龍崗區(qū)兩塊土地，底價定在5.3億元，深圳市尚模發(fā)展有限公司和佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司共舉牌113次，持續(xù)長達一個小時，最終尚模發(fā)展以8億元拍得。

　　大大小小的開發(fā)商在珠三角的拿地行動此起彼伏。4月22日，碧桂園集團以超過1億元競得廣東肇慶高要蓮塘一商業(yè)用地；5月11日，利海集團以2.84億元在南海桂城拍得一商住用地。5月22日，萬科以13.86億元的總價將今年佛山“最優(yōu)質(zhì)、最高底價”的一幅商住用地納入囊中。

　　地價回到2007年高點

　　克而瑞研究機構(gòu)分析師表示，2008年開發(fā)商對樓市的悲觀預(yù)期最先表現(xiàn)在土地市場上，而今年二季度開發(fā)商對樓市的樂觀預(yù)期也將首先從土地市場反映出來。

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，益豐搪瓷廠地塊6371元/平方米的地價可以說基本回到了2007年廣州住宅地價的水平。2007年賣出的萬科江灣東地王地價7082元/平方米；同期廣州市中心9宗爛尾地捆綁競投，地價6793元/平方米；雅居樂同福路和文昌南路爛尾地塊地價5691元/平方米等等。由此可以看到，該次益豐搪瓷廠地塊地價基本與2007年同類型住宅用地地價持平了。黎文江說：“地塊競投激烈，顯示開發(fā)商們對后市信心恢復(fù)。”

　　廣州土地仍是“僧多粥少”

　　近日，隨著今年保障房項目用地計劃的公布，廣州商品住宅用地供應(yīng)量也得以確認。今年廣州住宅用地供應(yīng)計劃為2.5平方公里，其中保障房項目用地為0.8平方公里，算下來普通商品住宅用地供應(yīng)只有1.7平方公里。這一數(shù)字只是比去年廣州土地供應(yīng)量略高。

　　2007年，廣州市政府頒布“穗七條”曾宣布“未來連續(xù)三年每年供應(yīng)5平方公里土地”。但今年1.7平方公里的用地供應(yīng)顯然是“粥少僧多”。專家介紹，1.7平方公里的土地供應(yīng)，意味著每年的開發(fā)量不足500萬平方米，這顯然難以滿足手頭資金不再緊缺、同時還需增加土地需求的開發(fā)商的需求。已經(jīng)大半年甚至一年沒有怎么“補倉”的開發(fā)商，再不拿地就沒有面粉做面包了，因此，開發(fā)商開始活躍拿地也就不足為奇了。

　　拿地源于信心足

　　有開發(fā)商表示，以海珠益豐搪瓷廠地塊地價看，其未來樓價至少要賣至1.3萬-1.4萬元/平方米才有一定的盈利。目前地塊附近可逸豪苑均價1.3萬元/平方米。不少買樓者擔憂，開發(fā)商以后將會以此地價作為指標而定價，引發(fā)樓價上漲。

　　土地市場的回暖，開發(fā)商頻頻拿地，業(yè)界普遍認為是三大原因造成的：一是今年以來的銷售回暖和信貸寬松讓開發(fā)商的資金充裕；二是看多樓市，對房地產(chǎn)未來有信心；三是由于是市場消化庫存土地儲備所致。

　　然而，不少業(yè)內(nèi)人士認為，土地市場迎來放量期并不能和樓市回暖畫上等號。黎文江介紹，業(yè)內(nèi)對于后市的判斷仍然存在分歧，除了成交量和房價外，樓市回暖的重要指標？？？房地產(chǎn)市場投資和新開工面積依然沒有出現(xiàn)向上的走勢。（記者關(guān)麗）

　　記者觀察

　　土地交易將是未來樓市風(fēng)向標

　　樓市的回暖正在帶動土地市場迅速走出低谷。繼廣州今年首幅商住地塊海珠區(qū)江南大道中地塊經(jīng)過競價成功出讓后，又陸續(xù)傳來大開發(fā)商在增城、從化大舉拿地的消息。其中，敏捷地產(chǎn)耗資17.5億拿下兩塊總建達150萬平方米的地塊，荔城碧桂園也擴充了7.4萬平方米，富力則在從化協(xié)議轉(zhuǎn)讓獲得一塊80萬平方米的住宅地塊，總價7.5億元。

　　筆者認為，相比地處中心城區(qū)的海珠區(qū)地塊，增城、從化幾塊地的成交更具標志意義：其一，無論是敏捷的17.5億還是富力的7.5億都堪稱大手筆投資，這在去年是不可想象的；其二，敏捷、碧桂園投得地塊的樓面地價都不過1000余元，富力拿地的樓面地價也不過1500元，顯示出這幾家開發(fā)商對于拿地的成本仍有考慮。

　　近期廣州土地市場開始活躍，除了幾家開發(fā)商出手拿地外，珠江新城新推的一幅住宅地塊已經(jīng)有13家企業(yè)報名競投，尚未推出報價就比底價翻了一倍，估計下周的拍賣場上將會出現(xiàn)一番血戰(zhàn)。而在廣州之前，深圳、上海、重慶、北京等城市已經(jīng)出現(xiàn)競價拿地的激烈場面，熱點地塊的成交價至少溢價40%。這表明，土地市場的回暖已經(jīng)在全國范圍展開。

　　土地市場回暖對于樓市長遠發(fā)展的積極意義毋庸置疑。當前廣州等地樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的狀況，這顯然是從2007年下半年以來開發(fā)商普遍放棄拿地的“后遺癥”。另一方面，正是由于房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿疲弱，影響到了宏觀經(jīng)濟的回暖，管理層才祭出“降低商品房資本金比例”的新政，鼓勵開發(fā)商拿地投資。

　　而對于購房者來說，土地市場回暖的意義則就復(fù)雜得多。盡管開發(fā)商擴充土地儲備會增加未來的住宅供應(yīng)量，但量增能否帶來“價降”就很難說：開發(fā)商有可能出于資金壓力的增加而降價或平價促銷，也可能借此炒作新的漲價理由，特別是像珠江新城“最后住宅地塊”那樣只會推高地價水平的土地供應(yīng)，更有可能成為房價進一步上漲的助推器。

　　從以上兩點來看，在土地市場逐步恢復(fù)供應(yīng)功能之后，土地交易的波動也將像以往那樣直接影響到未來樓市的走向。在房地產(chǎn)成交量已經(jīng)接近歷史高位的情況下，下半年成交量的回落似乎不可避免，屆時判斷樓市的走勢將更為復(fù)雜。而在新政策的激勵下，開發(fā)商對于未來市場究竟信心如何，有必要成為購房者判斷市場走勢的重要“風(fēng)向標”。