房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制指向“市場(chǎng)化”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布10月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與去年同期相比，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格上漲的城市有69個(gè)，價(jià)格下降的城市有1個(gè)。漲幅最高的是上海為21.4%，北、上、廣、深4個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅同比已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)了兩成。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉則認(rèn)為，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲與去年同月對(duì)比基數(shù)相對(duì)較低有一定關(guān)系。初步測(cè)算，去年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格下降1.1%。

　　值得一提的是，新建住宅價(jià)格中，一線城市連續(xù)兩個(gè)月同比價(jià)格漲幅全部超過(guò)兩成，分別是上海21.4%、北京21.2%、廣州20.7%、深圳20.6%。此外，廈門、南京、沈陽(yáng)、福州、太原、鄭州等17個(gè)城市同比漲幅超過(guò)10%。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉指出，一二線城市聚集了過(guò)多資源，需求集中，而供給和存量相比需求都短缺。所以在目前發(fā)展不均衡的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)易漲難跌、漲幅驚人。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，張大偉表示，目前影響房?jī)r(jià)上漲的因素依然存在，如果在2013年樓市信貸不收緊，房?jī)r(jià)必然繼續(xù)上漲。

　　三中全會(huì)為高房?jī)r(jià)開(kāi)藥方

　　十八屆三中全會(huì)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》(下稱《決定》)中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容不多，但房產(chǎn)稅、增加供應(yīng)等應(yīng)對(duì)當(dāng)下樓市問(wèn)題的很多措施都有涉及，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。稍有關(guān)聯(lián)的舉措包括：建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)、加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革以及加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)等。與短期的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等行政控制不同，這些舉措核心是通過(guò)市場(chǎng)手段平衡供需。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，地方政府壟斷了供應(yīng)端所有的土地出讓市場(chǎng)，但土地資源緊缺以及土地財(cái)政的制約，單軌制供應(yīng)導(dǎo)致土地出讓遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了實(shí)質(zhì)需求，也使得農(nóng)民財(cái)富收入增長(zhǎng)緩慢和因征地導(dǎo)致的社會(huì)矛盾累積。

　　目前，廣東、四川、湖北、安徽、重慶等多個(gè)省市已展開(kāi)農(nóng)村土地集體入市的實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)，專家分析，農(nóng)村集體土地入市順利實(shí)現(xiàn)，大量低成本閑置的農(nóng)村建設(shè)用地，將極大平抑土地市場(chǎng)價(jià)格，為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)澆上一盆冷水。

　　另一引人關(guān)注的改革是在稅費(fèi)領(lǐng)域，數(shù)年來(lái)“只聽(tīng)樓梯響、不見(jiàn)人下來(lái)”的房產(chǎn)稅改革被明確，將成為在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域理順供給、持有和交易環(huán)節(jié)的改革突破口。中山大學(xué)財(cái)稅系主任林江表示，房產(chǎn)稅的改革將不會(huì)是單純?cè)谧》勘Ｓ协h(huán)節(jié)的征稅，而是將全面協(xié)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)改革，通過(guò)增加持有成本擠出閑置存量資源。

　　放權(quán)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)“越調(diào)越漲”

　　十八屆三中全會(huì)中明確提出“緊緊圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”，未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中市場(chǎng)化的決定性作用更為明確。在未來(lái)房地產(chǎn)制度的長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)中，市場(chǎng)化將是主要的方向。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)一二線的行政性地產(chǎn)調(diào)控措施也有望放開(kāi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。這預(yù)示著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化是大勢(shì)所趨。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的前提是保障到位，因此保障房建設(shè)和管理加速完善更加迫在眉睫。上周，北京公布首批自住型商品房規(guī)劃，建筑面積約144.7萬(wàn)平方米，可推出房源16020套，多層次供應(yīng)體系正在加快建立。

　　財(cái)稅改革、土地制度改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)均為長(zhǎng)期工程。城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)力，《決定》明確提出“健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”、“推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民”。戶籍制度改革將使更多的農(nóng)村居民成為真正的市民，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入的增加將提高農(nóng)民的購(gòu)買力。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將繼續(xù)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)巨大的需求，成為房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的推動(dòng)力。

　　同時(shí)，也有很多專家表示，雖然向市場(chǎng)還權(quán)、由市場(chǎng)配置資源是大勢(shì)所趨，但中國(guó)一直執(zhí)行的行政調(diào)控也不會(huì)馬上退出。

　　一線城市樓市調(diào)控全線收緊

　　廣州繼深圳、北京、上海之后發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見(jiàn)》(下稱《意見(jiàn)》)，指出進(jìn)一步從加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)、增加住宅用地供應(yīng)、抑制不合理住房需求、提高第二套住房貸款的首付比例、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)等5個(gè)方面繼續(xù)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)增加住房與土地供應(yīng)。

　　此外，廣州繼上海之后，成為第二個(gè)收緊限購(gòu)政策的城市。《意見(jiàn)》指出，限購(gòu)范圍將從之前非本市戶籍居民家庭提供繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的年限從1年調(diào)整為3年。這意味著，需在購(gòu)房之日前5年內(nèi)在本市連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　同時(shí)，《意見(jiàn)》指出，根據(jù)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和政策要求，將進(jìn)一步提高第二套住房貸款首付比例至不低于70%。這意味著，一線城市將第二套住房貸款比例全部提升為70%。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一線城市紛紛加大土地供應(yīng)，這對(duì)于未來(lái)一線城市市場(chǎng)來(lái)講，由于“人多地少”的客觀特征，市場(chǎng)供求關(guān)系沒(méi)有辦法通過(guò)大規(guī)模供應(yīng)土地來(lái)獲得緩解，當(dāng)前來(lái)講，也只能說(shuō)盡可能通過(guò)這些措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，2014年，一線城市與發(fā)達(dá)的二線城市，城市經(jīng)濟(jì)聚合效應(yīng)還將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，尤其二手房市場(chǎng)將逐步成為市場(chǎng)交易主體，房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)保持15%左右。三、四線城市，新房市場(chǎng)將成為吸納“城鎮(zhèn)化”人口的主要陣地，由于土地供應(yīng)相對(duì)充裕，加上各項(xiàng)行政制度的規(guī)范與落實(shí)，部分城市房?jī)r(jià)漲幅將有所緩解，價(jià)格漲幅將維持在10%左右。