樓市“強(qiáng)勢(shì)反彈”背后:潛伏“隱憂”趨于顯性

“3月份時(shí)我覺(jué)得那里的房子每平方米12000元都太貴，沒(méi)想到現(xiàn)在萬(wàn)科的開(kāi)盤(pán)價(jià)是17000元！”上海白領(lǐng)陳顯東驚嘆。5月底，萬(wàn)科在浦東北蔡板塊新開(kāi)的這一樓盤(pán)，讓他大跌眼鏡。

　　僅一兩個(gè)月之間，上海等地樓市已強(qiáng)勢(shì)反彈，部分樓盤(pán)簡(jiǎn)直“熱得燙手”；其提價(jià)幅度之大，早就填平“小陽(yáng)春”之前的降價(jià)區(qū)間。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市走強(qiáng)，絕非全靠“剛性需求”推動(dòng)所致，避險(xiǎn)資金的涌入、炒家的“唱多”、開(kāi)發(fā)商的伎倆以及地方政府的“托市”，都是“推手”。而一度“潛伏”的種種“隱憂”，也已趨于顯性。

　　樓市漲價(jià)之快鯨吞“降價(jià)”利好

　　在浦東上班的陳顯東，3月初時(shí)開(kāi)始在浦東中環(huán)外的北蔡板塊看房。他說(shuō)：“當(dāng)時(shí)看了多套二手房，掛牌每平方米11000元左右，稍遠(yuǎn)一點(diǎn)的只要9500元。那時(shí)我去看萬(wàn)科‘金色城市’的工地，售樓處說(shuō)開(kāi)盤(pán)價(jià)不好說(shuō)，有售樓小姐說(shuō)可能在12000元-13000元，當(dāng)時(shí)我還是覺(jué)得貴了，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格都可以在中環(huán)配套齊備的地方買(mǎi)5年內(nèi)的二手房了。”

　　“金色城市”在5月27日開(kāi)盤(pán)，每平方米均價(jià)為16500元-17500元之間。陳曉東對(duì)此幾乎不敢相信，“簡(jiǎn)直瘋了！”

　　一向被視為標(biāo)志性樓盤(pán)的萬(wàn)科最近在漲價(jià)方面風(fēng)頭正勁。除“金色城市”外，其在浦東三林板塊的“金色里程”項(xiàng)目二期于去年9月開(kāi)盤(pán)，首批房源均價(jià)每平方米14500元左右，至今年2月第二批房源時(shí)均價(jià)也僅是15000元。而目前，這批房子均價(jià)已漲到19500元-20000元，這已是三林板塊歷年來(lái)的最高價(jià)。在售樓處，態(tài)度有些傲慢的工作人員還提醒以買(mǎi)房人身份咨詢的記者：“你等著看吧，價(jià)格還要漲！”

　　記者跟蹤觀察發(fā)現(xiàn)，3月份，不少一線城市的房?jī)r(jià)還有明顯波動(dòng)，或漲跌互現(xiàn)；但進(jìn)入4、5月份后，房?jī)r(jià)開(kāi)始以較快的速度回調(diào)，大量樓盤(pán)價(jià)格“降而復(fù)升”，甚至已填平了2月份、3月份降價(jià)留出的區(qū)間。

　　比如，3月份上海商品住宅成交均價(jià)為13178元／平方米，而4月份下半段已漲至13600元-13700元之間；至5月11日-17日這一周，上海商品住宅成交均價(jià)較前一周上漲3%，達(dá)到14106元／平方米，為今年春節(jié)以來(lái)新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月上海有近80個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)創(chuàng)出2008年以來(lái)新高。5月18日-24日監(jiān)測(cè)的10個(gè)一線重點(diǎn)城市中，有8個(gè)城市住房成交價(jià)環(huán)比上漲。深圳多個(gè)區(qū)的上漲幅度都達(dá)兩位數(shù)。與房?jī)r(jià)的漲勢(shì)同向，多個(gè)一線城市的成交量逐月攀升或保持高位。

　　看起來(lái)，一度如履薄冰行走在底部的樓市，似乎已強(qiáng)勢(shì)逆轉(zhuǎn)，扭頭向上進(jìn)入快速上行的通道了。

　　快速推高樓市力在“剛性需求”之外

　　樓市真的完全回暖了嗎？當(dāng)大量實(shí)體行業(yè)依然處于困境，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面依然面臨大量不確定性，消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)預(yù)期依然沒(méi)有根本改變，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)面極廣、資金依賴度極高的房地產(chǎn)業(yè)竟然能安然無(wú)恙，輕巧脫身，逆勢(shì)上行？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前推高樓市的因素多在“剛性需求”之外。一是投資性需求加速入市。上海閘北區(qū)內(nèi)一熱銷(xiāo)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商告訴記者，1月-2月，前來(lái)買(mǎi)房的幾乎全是自住者；3月-4月，開(kāi)始接觸到個(gè)別買(mǎi)房投資客了；5月以后，投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門(mén)來(lái)，有意把上述樓盤(pán)二期首批剩余的80余套房源“全部買(mǎi)下”。記者獲悉，在上海市中心“新天地”板塊，某高檔公寓3月份僅售出1套，4月至5月中旬已售11套。其中，有不少企業(yè)家、高管的資金是從主業(yè)中抽離而來(lái)。

　　二是各大機(jī)構(gòu)、外資投行紛紛“唱多”造勢(shì)。最近，不少研究機(jī)構(gòu)、專(zhuān)家毫不猶豫地開(kāi)始“唱多”，而一些機(jī)構(gòu)本身是開(kāi)發(fā)商的客戶，利益關(guān)聯(lián)明顯。某機(jī)構(gòu)分析師告訴記者：需要“唱空”就“唱空”，需要“唱多”就“唱多”。瑞銀、摩根士丹利、摩根大通等外資投行最近紛紛發(fā)布地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)，對(duì)中國(guó)內(nèi)地樓市普遍叫好。而據(jù)記者調(diào)查，有“唱多”的投行同時(shí)在悄悄地將持有的高檔物業(yè)出手。一位熟悉內(nèi)情的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少投行的歐美總部資金遭遇困難，“‘老家’出事，他們要套現(xiàn)后回去‘救火’”。

　　三是開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”“自買(mǎi)自賣(mài)”等伎倆制造“虛假繁榮”。最近北京、杭州等一線都有媒體揭露出一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)上述手法“騙貸”的例子，這類(lèi)做法還“放大”了實(shí)際交易量。

　　四是地方政府“托市”明顯。地方政府對(duì)遮遮掩掩的“托市”之舉屢見(jiàn)不鮮。比如，記者在東部某城市采訪發(fā)現(xiàn)，該市各基層政府今年以來(lái)輪流為當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商舉辦房交會(huì)。在一些地方，沉寂一段時(shí)間的“購(gòu)房落戶”之聲再度響起。

　　5月后的樓市或?qū)⒚媾R更嚴(yán)峻考驗(yàn)

　　雖然價(jià)量齊升，但樓市面對(duì)的絕非全然一派良辰美景。比如，進(jìn)入4、5月份，北京樓市呈現(xiàn)出較大波動(dòng)。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的截至5月30日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京5月共賣(mài)出新房（期房）13067套，環(huán)比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下降。來(lái)自上海多家二手房中介的數(shù)據(jù)則顯示，進(jìn)入5月，由于房東頻頻“跳價(jià)”，房屋成交周期由以往的2-4天拉長(zhǎng)到5-7天，市場(chǎng)觀望氣氛重回。

　　不少分析人士已在擔(dān)心，這一過(guò)程和過(guò)去瘋狂的時(shí)候如出一轍：投資者不斷入市，推高樓價(jià)，剛性需求再次被壓抑，市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程被打斷，而泡沫風(fēng)險(xiǎn)則逐漸累積。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在自己的博客中說(shuō)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后的回暖才是真正的回暖，大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市，對(duì)下一步經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇會(huì)帶來(lái)隱患，“這不是我們所鼓勵(lì)的，代價(jià)太大了，如果樓市的回暖造成的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的衰退那就太可怕了”。

　　分析人士還認(rèn)為，由于今年地方政府面臨著更大的財(cái)稅增收困難，對(duì)土地、樓市依賴性更大，這有可能再度使經(jīng)濟(jì)被綁上樓市的“戰(zhàn)車(chē)”，房地產(chǎn)調(diào)整的步伐將更為艱難。

　　上海房地產(chǎn)專(zhuān)家顧海波表示，目前地方政府不應(yīng)盲目“托市”，同時(shí)更要切實(shí)加快建設(shè)保障性住房的步伐，早日使經(jīng)濟(jì)適用房上市，既直接保民生，又有利于促進(jìn)樓市健康發(fā)展