小陽春后 六月樓市是"飛霜"還是"盛夏驕陽"？

上半年最后一個小長假已經(jīng)過去，樓市開始轉(zhuǎn)入下半階段。

　　即使上半年有二、三月份的意外收獲，有四、五月份的預(yù)期暢旺，但對整個下半年的走勢，市場仍是多空爭持。樂觀者認(rèn)為，下半年樓市月均成交將恢復(fù)到2007年前的正常月份，樓價會慢慢爬升。悲觀者認(rèn)為，樓市仍處于“后拐點(diǎn)”時期，稍有不慎，“六月飛霜”將降臨市場……

　　多還是空？飛霜還是艷陽天？下半年樓市何去何從，最終操控于政府的政策、購買力增量、開發(fā)商的心態(tài)三大方面。今年第一季度，我國GDP增幅下滑至6.1%，至4月份，CPI連續(xù)3個月下降，PPI連續(xù)5個月下降……即使不少國際知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)言中國經(jīng)濟(jì)將率先反彈，但目前看來，經(jīng)濟(jì)形勢依然不容樂觀。

　　過去的觀點(diǎn)一直認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)和樓市之間是正比關(guān)系，經(jīng)濟(jì)優(yōu)則樓市好，經(jīng)濟(jì)差則樓市壞。但從2007年至今的情況來看，經(jīng)濟(jì)和樓市更像是不完全的反比關(guān)系，更多時候，經(jīng)濟(jì)差反而樓市好，2007年樓市的瘋狂增長如是，近來樓市的反彈也如是。

　　正因如此，目前依然不容樂觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對樓市則是利多于空。5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》，對各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例進(jìn)行調(diào)整。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，資本金比例重回1996年水平，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。證券分析人士普遍認(rèn)為，資本金比例下調(diào)利于行業(yè)復(fù)蘇，“對于房地產(chǎn)企業(yè)是重大利好”。受此利好影響，6月1日A股開盤后，地產(chǎn)指數(shù)連升三天(截至6月3日)。

　　經(jīng)濟(jì)與樓市的這種關(guān)系看來還將持續(xù)一段時間?，F(xiàn)在的普遍觀點(diǎn)是，中國經(jīng)濟(jì)開始顯露出復(fù)蘇的勢頭，但距離全面復(fù)蘇還有一段時間。摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶的觀點(diǎn)帶有普遍性：全球經(jīng)濟(jì)將在明年下半年出現(xiàn)比較明顯的復(fù)蘇。及后，中國經(jīng)濟(jì)將會維持6%-8%的增長。在經(jīng)濟(jì)明顯復(fù)蘇前，中國政府會繼續(xù)“印鈔票”，流動性資金依然會進(jìn)入樓市，刺激樓市成交的增加。

　　當(dāng)然，如果中國經(jīng)濟(jì)突然好轉(zhuǎn)，之前的貨幣、財政政策可能會有所收緊。此外，正如知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平所擔(dān)憂的，“大量實體經(jīng)濟(jì)的避險資金進(jìn)入了樓市，會對下一步的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來隱患”。如果這種擔(dān)憂上升到政策層面，利空“大棒”將出。物業(yè)稅的重提可能是一種口頭警告，6月開始生效的《土地增值稅清算管理規(guī)程》，則算是向樓市出示的黃牌。

　　購買力增量 “加速度”出現(xiàn)？

　　今年初，樓市成交喜迎“小陽春”，市場一致認(rèn)為是“去年累積消費(fèi)的爆發(fā)”，并認(rèn)為這種爆發(fā)“不會持久”。不過，至少從目前來看，樓市的消費(fèi)力沒有減弱的跡象，且購買力增量不斷加大，并造就了四、五月份的旺盛成交。

　　從記者掌握的資料來看，這些增加的購買力，絕大部分是帶有投資性質(zhì)的資金。投資資金大舉進(jìn)入樓市和股市，今年表現(xiàn)相對突出。中國人民銀行發(fā)布2009年第一季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，一季度城鎮(zhèn)居民儲蓄意愿回落明顯，消費(fèi)和投資意愿回升：選擇“儲蓄最合算”的居民占比降至37.5%，認(rèn)為“投資最合算”的居民占比回升至32.9%。而這些投資資金，其中不少進(jìn)入了樓市和股市，所以，才有前段時間銀監(jiān)會追蹤信貸落實情況的事情發(fā)生。

　　為什么今年第一季度居民投資意愿回升？“當(dāng)人們的經(jīng)常性收入因經(jīng)濟(jì)衰退而無法上升時，人們也會考慮入市買樓”，中原地產(chǎn)主席施永青這樣分析，這是儲存財富的模式轉(zhuǎn)移。“是對于未來通貨膨脹的預(yù)期”，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文的看法更加直白。

　　即使王慶認(rèn)為通貨膨脹“未來12個月內(nèi)不會出現(xiàn)”，但事實是，進(jìn)入五六月份，人們對通脹的預(yù)期越來越多。當(dāng)這種預(yù)期更多出現(xiàn)，就會有更多投資性資金進(jìn)入樓市。某上市房企的營銷負(fù)責(zé)人說，相對而言，投資資金更有傳染性，所以，下半年，樓市購買力增量有可能會以“加速度”出現(xiàn)。

　　開發(fā)商心態(tài) 阻隔“艷陽天”？

　　說來有點(diǎn)令人難以置信，開發(fā)商會自己切斷樓市的復(fù)蘇之路？

　　事實上確有可能。近期樓市利好消息太多了：成交大幅回升、資本金比例下調(diào)、IPO重啟……開發(fā)商可從各方面補(bǔ)充資金，過去一直緊繃的資金鏈條，一下子得以緩解。

　　在資金鏈緩解的情況下，開發(fā)商對市場的期望值開始大幅提高。四、五月以來，開發(fā)商在各大城市積極搶地，導(dǎo)致地價再度大幅攀升：北京的地價快回到2007年、廣州地價離2007年也只有10%的差距……

　　開發(fā)商為何樂于追高地價？因為他們認(rèn)為樓價完全可以支撐這么高的地價，四、五月樓價上升了一大截后，市場仍追求者眾。開發(fā)商認(rèn)為，在投資者資金的追高下，樓價還有很大的上升空間。

　　其實，這里面蘊(yùn)含著很大風(fēng)險?，F(xiàn)在的投資資金跟2007年相比謹(jǐn)慎了很多，一旦有一定幅度的獲利就會撤場。5月，當(dāng)上證指數(shù)反彈近千點(diǎn)來臨之時，A股市場也出現(xiàn)了大股東的集中減持潮；某地產(chǎn)龍頭股，目前也是基金減半、QFII清倉。當(dāng)樓價在下半年繼續(xù)上升，資產(chǎn)升值空間縮小的情況下，樓市投資者很可能會步股市后塵。當(dāng)投資資金離場，單靠剛性需求支撐，下半年樓市幾無可能迎來“艷陽天”。