“穗六條”落地:二手搶過戶 一手恐退房

　　“穗六條”落地 ，二套房25日前網(wǎng)簽?zāi)軋?zhí)行6成首付， 市場成交量恐降三成 有樓盤新推組團均價下降。

　　“穗六條”昨晨落地，由于“限購”的擴大，非戶籍人口的社保繳納期限從1年變?yōu)?年，昨日無論是一手還是二手市場都顯出明顯的冷清。業(yè)內(nèi)人士表示，一手樓盤“退房潮”難免，而二手成交在前日晚間經(jīng)歷“搶過戶”，接下來整體市場的成交量恐降三成。

　　至此，北上廣深四大城市已經(jīng)集體收緊房地產(chǎn)政策，勢必影響房企接下來的成交回款。但分析稱，房企年內(nèi)完成任務(wù)壓力不大，大規(guī)模降價促銷難期，但不排除個別盤源有讓利行為。

　　而地產(chǎn)股對“穗六條”反應(yīng)也是先抑后揚，翻紅收官。券商人士認為，目前“靴子”已落地，不排除出現(xiàn)估值修復(fù)行情的可能。

　　 “穗六條”昨日凌晨落地，記者走訪廣州市場發(fā)現(xiàn)，由于“限購”的擴大，非戶籍人口的社保繳納期限從1年變?yōu)?年，昨日無論是“一手”還是“二手”市場都顯出明顯的冷清。

　　“一手”：

　　部分樓盤恐

　　退房三成左右

　　昨日，記者走訪了廣州市多個一手樓盤，發(fā)現(xiàn)多個樓盤售樓部均訪客寥寥。在時代花生II的售樓部，午間僅有一桌客人在咨詢，而現(xiàn)場的銷售人員多達十數(shù)人。該樓盤銷售人員對記者表示，現(xiàn)在本就是銷售淡季，很少人咨詢“實屬正常”。

　　其表示，目前該樓盤下一期正處于蓄客階段，由于新政策剛剛出臺，房企尚需觀望，因此下一期的開盤時間未定。

　　此前多個高端樓盤由于預(yù)售證遲遲未發(fā)，一部分買家處于付款預(yù)定但是并未網(wǎng)簽的狀態(tài)，“穗六條”一出，部分二套房買家的購房資格可能受到影響，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文坦言，一手樓盤，尤其是部分高端樓盤遭遇“退房潮”難免。

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則直言，按照其代理一手樓盤情況估算，全市新盤恐有10%以下已簽約的交易將要遭遇“退房”的命運，而個別次中心樓盤由于外地客戶比例較高，退房率恐將達到三成。

　　二手：

　　“穗六條”實施前夜搶過戶

　　“前一天晚上我們搶簽約都忙到十一二點。”昨日，記者從多個二手中介行了解到，由于“穗六條”規(guī)定，從昨日0時起“非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從之前的1年調(diào)整為3年”，大批交易中的二手客戶在調(diào)控政策發(fā)布當晚搶過戶，而部分二手交易由于沒趕上“末班車”，被迫取消交易。

　　“有一位客戶對于新港西一套房產(chǎn)有意，但總覺得新政出來會降價。前天6時出新政之后，客戶發(fā)現(xiàn)自己的社保年限不夠，馬上通知我們要按照原價購房。”昨日，廣州大道南一家中介行負責人對記者表示，這一單交易從當晚9時許開始簽約，最終趕在晚上12時之前網(wǎng)簽完成，成功趕上“末班車”。

　　而楊先生(化名)的房產(chǎn)則沒有那么幸運。他向記者抱怨稱，自己位于燕塘的房產(chǎn)由于買家的猶豫不決，雖然簽了三方協(xié)議，但一直沒能最后實施網(wǎng)簽，“現(xiàn)在買家已經(jīng)因為社保年限不夠被取消了購房資格，我的房子只能重新尋找買家了。”而對于未來房價走勢，楊先生更是不無擔心。

　　業(yè)內(nèi)：“3年社保”

　　未來半年或擋下三成成交

　　記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，“穗六條”中，最被關(guān)注的是二套房貸首付比例不低于70%和“非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從之前的1年調(diào)整為3年”，后者的直接影響遠遠大于前者。

　　“并未出現(xiàn)大規(guī)模催我們加快速度辦理按揭的情況。”匯翰按揭高級經(jīng)理莫靜表示，雖然購房資格的調(diào)整是在“穗六條”公布第二天便落地實施，但是七成首付的實施時間還要等到25日，給了一個星期的緩沖時間，“按照以往的慣例來說，能夠在25日之前網(wǎng)簽的案子都能按照二套房六成首付實行。”

　　同時，她表示，目前二套房貸的占比不到兩成。而在滿堂紅提供的數(shù)據(jù)中，今年前10月，二套房貸僅僅占房貸總數(shù)的9.5%。

　　外地買家的占比卻十分可觀。據(jù)滿堂紅的數(shù)據(jù)，今年1~10月所有二手住宅買賣個案里，非廣州市戶籍的買家占了66.3%。而來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年9月~10月廣州二手住宅市場當中，非廣州戶籍買家占比約為61%。在這部分買家中，能夠連續(xù)三年繳納社保的占比并不大。

　　滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰預(yù)計，該措施一出，對以外地客戶為主的廣州一、二手樓市都影響極大，“未來半年，成交量至少縮減30%。”而一手方面，黃韜預(yù)計，由于限購面積的擴大，未來一手房購房需求的降幅將達到兩成，成交將明顯偏冷。

　　“穗六條”出臺對各方的影響

　　市場影響：

　　房企

　　大規(guī)模降價沖量難期

　　“年底仍按原計劃推盤，不會降價沖量，也不會捂盤惜售。”這是一位廣州本地小型房地產(chǎn)開發(fā)商營銷部門副總和另一位大型開發(fā)商相關(guān)負責人對記者表達的類似觀點。力迅地產(chǎn)市場研究經(jīng)理肖文曉對記者表示，現(xiàn)在推貨的高峰期已過，房企年底降價沖量的動力不大。

　　一手房成交價或停漲

　　事實上，房企今年銷售業(yè)績可謂史上最佳，中海地產(chǎn)、碧桂園、世茂房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠城中國共5家房企前10月已完成年初制定的銷售目標。

　　就此，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，在這一輪“狂歡”中未占得先機的一線城市部分中小型房企的營銷部門，則會面臨一波打擊。

　　不過，記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，年底的部分舊盤新推的“吹風價”已開始低于前一期價格。時代花生II銷售人員表示，其目前在售一期最高價達近3萬元/平方米，而即將推出的下一期吹風均價在2.6萬元/平方米。番禺區(qū)的萬科歐泊目前在售洋房產(chǎn)品帶裝修售價為19000元/平方米起，而今年7月該盤起價一度達到2.3萬元/平方米。

　　“一手房成交價格將停漲。”黃韜認為，促銷打折依然只是局部現(xiàn)象，開發(fā)商整體在價格方面比較堅挺，絕大部分企業(yè)年內(nèi)會以等待為主。

　　股市

　　“靴子落地” 地產(chǎn)股先抑后揚

　　昨日，房地產(chǎn)板塊跌幅一度達0.77%，但午后重拾漲勢，最終以0.16%的漲幅收盤，跑贏大勢。在恒指方面，內(nèi)房股回調(diào)勢頭相對明顯，華潤置地、SOHO中國及世茂房地產(chǎn)跌逾2%，中海外、碧桂園也都收跌。

　　長江證券劉俊表示，目前房地產(chǎn)方面“靴子”已落地，盡管地產(chǎn)板塊依然小幅跑輸大盤，但招保萬金等主流品種的估值修復(fù)行情已啟動，自貿(mào)區(qū)等題材股則延續(xù)下跌頹勢，“當前地產(chǎn)股可謂進可攻退可守，建議及早布局并維持超配。”

　　廣發(fā)證券樂家棟則持不同看法，認為目前地產(chǎn)行業(yè)仍然處于小周期中下降的軌道，估值缺乏彈性，建議維持“標配”。