深圳市人大：“小產權房轉正”的說法是誤讀

 最近有關深圳“小產權房轉正”的消息引起了很多的關注，這種說法正確嗎？深圳有多少違法建筑能拿到“準生證”？違法建筑一旦開閘涌向房地產市場，會不會給剛剛回暖的樓市造成重大沖擊？針對這些疑問，記者進行了調查采訪。[深圳“小產權房”開閘或帶來房價沖擊波] 

    深圳市人大：“小產權房轉正”說法有誤 

    ５月２１日，深圳市人大常委會通過的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》提出，對于深圳市農村城市化進程中出現(xiàn)的違法建筑，采取分類處理的辦法，符合條件的違法建筑可以依法核發(fā)房產證。 

    決定規(guī)定，經普查記錄的違法建筑，符合確認產權條件的，適當照顧原村民和原農村集體經濟組織利益，在區(qū)分違法建筑和當事人不同情況的基礎上予以處罰和補收地價款后，按規(guī)定辦理初始登記，依法核發(fā)房地產證。 

    這立即被媒體解讀為深圳要為“小產權房轉正”了，并引發(fā)一系列猜想。但深圳市人大對“小產權房轉正”的說法并不認可。深圳市人大一位相關負責人對新華社記者表示，首先，決定并非為所謂的“小產權”房而制定，其著眼點是本著實事求是的原則，解決深圳在農村實現(xiàn)城市化這一特定背景下產生的歷史遺留違法建筑的問題。其次，“小產權房”不是一個內涵清晰的概念，深圳目前的土地都已經國有化，在農村城市化過程中，很多原村民和原農村集體經濟組織建設的農民房屬于違法建筑，而非“小產權房”；再次，違法建筑要核發(fā)房產證，必須符合規(guī)定的條件，必須接受處罰和補交地價款，而不是簡單地“轉正”了事。 

    據了解，自１９８０年建市以來，深圳市由于經濟高速發(fā)展，農村城市化進程加快，出現(xiàn)了多次違法搶建的高潮，違法建筑不斷增加。據深圳市政府向深圳人大常委會提交的有關議案透露，目前深圳市現(xiàn)存違法建筑總量已達３５萬棟。從１９９９年至２００４年５年間，深圳搶建的違法建筑就達到１０萬棟。 

    為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動，并于１９９９年、２００１年和２００４年三次出臺相關法規(guī)和文件，進行強力治理。２００８年底，深圳市人大常委會開始將違法建筑處理重新提上議事日程。 

    日前出臺的決定對違法建筑進行了清晰的定義，規(guī)定了五類情況都屬于違法建筑，深圳將區(qū)別其違法程度，根據決定以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計劃的要求，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。顯然，能夠獲得確權獲發(fā)房產證的違法建筑只是少數，大部分違法建筑的命運是拆除或沒收。 

    相關風險評估：對社會的沖擊較小 

    據記者了解，部分符合條件的違法建筑獲發(fā)房產證，這就意味著深圳有一部分農民房會獲得房產證，進入房地產市場，必然會給樓市造成影響。關鍵在于，這個影響有多大？ 

    根據深圳市政府向深圳人大常委會提交的有關議案顯示，這項政策可能帶來的風險有：深圳市住宅類違法建筑數量巨大，部分違法建筑確權后允許流通，增加了市場供給，必然會對房地產市場產生一定的影響。而且對擬購買商品房的人可能產生心理預期，也會影響市場的購買行為；深圳市一些地區(qū)一直都存在買賣農民房的現(xiàn)象，只是規(guī)模不大。如果對住宅類違法建筑核發(fā)商品性質的房地產證，這部分已買了農民房的業(yè)主產權得到確認將可能不再購買商品房，對房地產市場可能產生一定的分流作用。 

    據了解，決定出臺后，深圳的一些農民房的交易確實活躍起來。深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)村民集資統(tǒng)建的“濠景城”的售樓人員就打著“政策利好”的招牌進行推銷。 

    為此，深圳市成立了專門的社會穩(wěn)定風險評估小組，評估小組認為，深圳市房地產市場需求較大，而根據決定可以辦理商品性質的房地產證的違法建筑數量相對較少。此外，住宅類違法建筑無論在規(guī)劃、環(huán)境、建筑密度、設計、配套設施等各方面都不如普通商品房，經合法化后其與商品房面對的消費群體不同?！稕Q定》出臺后，有關違法建筑確權發(fā)放商品性質的房地產證對深圳樓市造成的沖擊力度可能不大。 

    同時評估小組還認為，今后深圳市相關政府部門還可以根據國家進一步完善明晰“小產權房”等政策和房地產市場的走勢，分階段適時允許符合條件的違法建筑入市轉讓、對市場進行調控，這樣可以有效地分散和減輕因此對房地產市場形成沖擊的風險。 

    關鍵點是政府出臺細則 

    “《決定》是法律框架，關鍵的時間節(jié)點是政府出臺實施細則。”深圳市人大一位工作人員告訴記者，哪些違法建筑可以獲得房產證、需要補繳哪些費用、房產如何轉讓等具體的操作細節(jié)，都是要等實施細則出臺后才能夠明確。 

    據悉，深圳市政府將根據決定，盡快在１２個月內制定出具體實施細則，明確不同時期違法建筑的認定程序，對登記機關的辦理時限提出要求，簡化程序，明確不按時申報的責任以及主管部門主動進行違法建筑處理、登記確權等；制定一個貫徹執(zhí)行的具體方案，明確各部門的責任。 

    “從總體而言，決定體現(xiàn)了深圳對于違法建筑嚴厲打擊、嚴格查處的精神原則。”深圳市人大常委會常務副主任李華楠說，與深圳原有的法規(guī)文件相比，決定對于違法建筑的處理方式更靈活，更切合實際，更具可操作性。 

    深圳市社科院城市營運中心主任高海燕表示，政府制定細則應當最大限度地兼顧社會各方的利益訴求，才能把違法建筑這個影響深圳現(xiàn)代化進程的痼疾徹底根除，并盡量減少對于深圳樓市的沖擊。