一二線(xiàn)地價(jià)過(guò)高開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張難 地產(chǎn)修復(fù)可期

　　《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》的市場(chǎng)化方向明確，對(duì)房產(chǎn)稅的表態(tài)好于市場(chǎng)過(guò)于悲觀的預(yù)期。“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”表明政府對(duì)于推行房產(chǎn)稅節(jié)奏的把握和考量。同時(shí)當(dāng)前市場(chǎng)成交中需求結(jié)構(gòu)比較健康，以剛需、改善為主，在此前提下推廣房產(chǎn)稅，不會(huì)帶來(lái)需求大幅萎縮。但未提及“房地產(chǎn)調(diào)控”，也許在未來(lái)各地調(diào)控將分化：房?jī)r(jià)上漲壓力較小城市可能出現(xiàn)限購(gòu)逐漸退出；銀行按揭貸款將進(jìn)一步向剛需首改傾斜，利率優(yōu)惠支持等。政策轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化降低有望修復(fù)估值。

70城市房產(chǎn)價(jià)格69個(gè)上漲 一二線(xiàn)地價(jià)過(guò)高開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張難

　　11月18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2013年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有65個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。

　　目前地產(chǎn)行業(yè)最大的瓶頸是一二線(xiàn)城市地價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)商擴(kuò)張難。若供應(yīng)上行，地價(jià)將溫和回落。地價(jià)回落將減輕成本壓力，有助利潤(rùn)率上行；同時(shí)較低成本會(huì)使得開(kāi)發(fā)商定價(jià)更靈活，投資銷(xiāo)售增有望速將上行。供應(yīng)上升還將使得房?jī)r(jià)從上漲逐步趨向穩(wěn)定，市場(chǎng)發(fā)展更為健康，同時(shí)市場(chǎng)不必再擔(dān)心可能出臺(tái)的加碼調(diào)控政策。長(zhǎng)期看，或存過(guò)度供應(yīng)問(wèn)題，但時(shí)間、程度都視政策而定，中短期不必過(guò)于擔(dān)憂(yōu)。之前踏錯(cuò)節(jié)奏，高點(diǎn)拿地的開(kāi)發(fā)商可能將面臨一定問(wèn)題。土地紅利是最大的制度紅利，部分公司可能將大幅受益于土改的盛宴。

　　由于一線(xiàn)城市土地價(jià)值最高，在一線(xiàn)擁有非住宅用地的房企將會(huì)最受益。具體包括金隅、招商、中糧地產(chǎn)、中華企業(yè)等。地價(jià)下降后，高周轉(zhuǎn)房企的周轉(zhuǎn)能力會(huì)獲得更大釋放，一線(xiàn)龍頭、榮盛發(fā)展、陽(yáng)光城等都將受益。一線(xiàn)城市核心區(qū)土地仍將稀缺，高投資、高利潤(rùn)模式仍是王道。對(duì)應(yīng)看好全國(guó)布局龍頭及一線(xiàn)核心豪宅開(kāi)發(fā)公司，如華僑城、萬(wàn)科、保利、北京城建、陽(yáng)光股份等。

　　房產(chǎn)稅影響心理層面 宅基地流轉(zhuǎn)是土改核心

　　宅基地的流轉(zhuǎn)是土改的核心，也是最為艱難的一部分，“決定”中措辭為“慎重、穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)”，預(yù)計(jì)3-5年內(nèi)難有突破性改革。長(zhǎng)期看，農(nóng)地流轉(zhuǎn)釋放農(nóng)村財(cái)富是城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，是未來(lái)必須改革的一步，對(duì)于中國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，供求兩端均將出現(xiàn)新的增長(zhǎng)極，供應(yīng)端打破政府對(duì)城市建設(shè)用地的壟斷，增加土地供應(yīng)；需求端使農(nóng)民工有能力成為城市人口，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化，增加房地產(chǎn)需求。在未來(lái)集體用地全部實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)、同等入市是大勢(shì)所趨，但這一過(guò)程非常漫長(zhǎng)。本次“決定”在這一方面突破不大，影響較小。

　　本次“決定”關(guān)于房產(chǎn)稅的地方僅有“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”。原文指的是房地產(chǎn)稅，而房產(chǎn)稅的改革是房地產(chǎn)稅稅收體系改革的關(guān)鍵一環(huán)。為短期內(nèi)新增部分城市試點(diǎn)，仍然是針對(duì)增量房，并有一定的免稅面積。房產(chǎn)稅的擴(kuò)容對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更多是心理層面，實(shí)際影響有限。一方面房產(chǎn)稅從立法到執(zhí)行均存在較多的不確定性。另一方面，目前地方政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)度仍然較大，房產(chǎn)稅對(duì)地方政府的吸引力有限。長(zhǎng)期來(lái)看，住宅價(jià)格更多的體現(xiàn)為一種金融屬性，影響因素較多。

　　開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅持續(xù)回落，但維持在較高水平。1-10月開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)同比增27.2%，增幅明顯高于12年整體。余下兩個(gè)月整體開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增幅可能仍有所下降，但幅度將不太大。

　　加快利率市場(chǎng)化 建立透明融資機(jī)制

　　金融體制對(duì)經(jīng)濟(jì)制度有著天然的依附性，我國(guó)金融制度同經(jīng)濟(jì)制度“不完全耦合”，這是讓民營(yíng)資本進(jìn)入金融領(lǐng)域最根本的理論基礎(chǔ)。非公有制經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)中的地位、重要程度、占比都有大幅的提高，但是銀行的股權(quán)結(jié)構(gòu)依然相對(duì)單一，以國(guó)有為主，這必然導(dǎo)致非公有制經(jīng)濟(jì)主體難以獲得充足的發(fā)展需要的資金。

　　盡管利率市場(chǎng)化一直都在推進(jìn)，但是《決定》中提到的是加快利率市場(chǎng)化，那就是加快存款利率市場(chǎng)化推進(jìn)進(jìn)程。在存款利率市場(chǎng)化的時(shí)間表安排中，按照先后順序是先放開(kāi)面向金融機(jī)構(gòu)CDs利率，隨后放開(kāi)面向企業(yè)和個(gè)人的CDs的利率，接著是某些特定存款利率的管制取消，最后在存款保險(xiǎn)制度建立以后，放開(kāi)一般性的存款利率。面向金融機(jī)構(gòu)的CDs即將試點(diǎn)推行。存款利率市場(chǎng)化推進(jìn)進(jìn)程的加快將抬高銀行的付息負(fù)債的成本率，壓縮銀行凈息差，對(duì)銀行業(yè)績(jī)構(gòu)成偏負(fù)面的影響。

　　平臺(tái)貸始終是影響銀行業(yè)估值抬升最為核心影響因素，地方政府融資方式的改變將改變市場(chǎng)對(duì)平臺(tái)貸的擔(dān)憂(yōu)預(yù)期。建立透明規(guī)范的城市建設(shè)投融資機(jī)制，允許地方政府通過(guò)發(fā)債等多種方式拓寬城市建設(shè)融資渠道，允許社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)，研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。地方政府融資模式的多樣化、以及社會(huì)資本介入地方基礎(chǔ)設(shè)施的投資模式，這些將減少未來(lái)銀行業(yè)向地方政府的融資規(guī)模，從而減少平臺(tái)貸可能的風(fēng)險(xiǎn)度。

　　在這些陸續(xù)展開(kāi)改革進(jìn)程中，部分對(duì)銀行業(yè)是偏正面的，部分是偏負(fù)面。偏正面的改革措施主要是：地方政府融資模式的多樣化、民營(yíng)銀行的組建和成立、資本項(xiàng)目開(kāi)放進(jìn)程加快帶來(lái)的人民幣國(guó)際化進(jìn)程加快、普惠金融的發(fā)展；偏負(fù)面的改革措施是：存款保險(xiǎn)制度推進(jìn)、利率市場(chǎng)化加快。因?yàn)椤稕Q定》更加側(cè)重對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的整體的深入改革，其意圖在破除不必要限制，搞活經(jīng)濟(jì)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效率，在對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)偏正面的前提下，自然對(duì)銀行業(yè)整體偏正面。