評(píng)論：老舊小區(qū)改造主體最好是業(yè)主

近段時(shí)間以來(lái)，有不少關(guān)于珠海老舊小區(qū)改造的報(bào)道出現(xiàn)，使這一話(huà)題得到不少人的關(guān)注。

    老舊小區(qū)改造實(shí)際上是舊城改造的一種特殊類(lèi)型。由于城市建設(shè)的發(fā)展，必然有些小區(qū)已經(jīng)十分“老舊”甚至破落，如何改造、提升以適應(yīng)現(xiàn)代化城市生活，可能是中國(guó)許多城市都面臨的問(wèn)題。如由單位宿舍與經(jīng)租房等組成的舊城區(qū)面臨著沒(méi)有物業(yè)管理的困境；舊樓沒(méi)有電梯面臨住戶(hù)老齡化、怎樣在業(yè)主一致同意的前提下加裝電梯的問(wèn)題；小區(qū)開(kāi)發(fā)完發(fā)展商撤退以后怎樣翻新、改建設(shè)施、加建停車(chē)位等問(wèn)題……

    珠海目前在老舊小區(qū)改造中已探索出了兩種方式。一是由開(kāi)發(fā)商改造老舊小區(qū)，這是目前在葵竹苑小區(qū)的成功案例。該小區(qū)一期已有15年歷史，綠化等環(huán)境設(shè)施都較為落后，如果進(jìn)行環(huán)境改造要花幾十萬(wàn)元。照理說(shuō)，應(yīng)該由業(yè)主來(lái)承擔(dān)這筆費(fèi)用，但在中國(guó)的現(xiàn)實(shí)中，無(wú)論是從管理費(fèi)中開(kāi)支還是對(duì)業(yè)主籌款都是一件難事。幸好小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，并與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了兩年的協(xié)商，最終開(kāi)發(fā)商拿出專(zhuān)項(xiàng)資金進(jìn)行了小區(qū)改造，花費(fèi)達(dá)70余萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，開(kāi)發(fā)商正在進(jìn)行第三期開(kāi)發(fā)。這可能是開(kāi)發(fā)商同意支付改造資金的重要前提。也就是說(shuō)，一二期與第三期聯(lián)動(dòng)改造，實(shí)現(xiàn)資源共享，不僅為一二期業(yè)主帶來(lái)實(shí)際利益，也將提升第三期的環(huán)境和價(jià)值。可以預(yù)期，這樣的改造，開(kāi)發(fā)商將在第三期房?jī)r(jià)的收益中得到回報(bào)。這當(dāng)然是一個(gè)共贏、共享的改造模式。但前提是還有進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)的空間。設(shè)想如果沒(méi)有第三期建設(shè)，這種模式基本上沒(méi)有太大可能性。

    由政府改造老舊小區(qū)在珠海同樣在進(jìn)行。據(jù)了解，目前香洲區(qū)投入1291萬(wàn)元對(duì)主城區(qū)101個(gè)老舊小區(qū)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)無(wú)障礙設(shè)施整治。

    在筆者看來(lái)，香洲區(qū)的做法比葵竹苑小區(qū)由開(kāi)發(fā)商來(lái)改造可能更具有普遍推廣意義。

    據(jù)悉，目前香洲區(qū)有800多個(gè)封閉或半封閉的老舊小區(qū)，大部分建于上世紀(jì)80年代末90年代初，普遍存在道路坑洼積水、地下管網(wǎng)鋪設(shè)不完善、安全措施不到位，經(jīng)常出現(xiàn)化糞池堵塞、衛(wèi)生條件差等問(wèn)題。這次改造從中挑選出101個(gè)1998年之前建設(shè)的、情況特別嚴(yán)重的老舊小區(qū)進(jìn)行優(yōu)先改造，此外，又挑選出70個(gè)有物業(yè)管理、業(yè)主委員會(huì)或者居民自治的小區(qū)進(jìn)行“四防”(即人防、物防、技防、消防)硬件整改。

    顯然，由政府來(lái)改造的標(biāo)準(zhǔn)，一是過(guò)于老舊；二是有規(guī)范化的物業(yè)管理、業(yè)委會(huì)或居民自治。應(yīng)該說(shuō)，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也是較為切合實(shí)際的。因?yàn)橐恍┻^(guò)于老舊的小區(qū)實(shí)在與文明城市、現(xiàn)代化城市的要求格格不入；而有規(guī)范化管理和居民自治的小區(qū)本身就是政府鼓勵(lì)的發(fā)展方向，也容易達(dá)成改造方案。

    值得關(guān)注的是，有關(guān)方面表示，由于改造效果較好，明年整治的規(guī)模更大，現(xiàn)已在調(diào)查摸底，將會(huì)有更多的老舊小區(qū)納入到整治中。

    從改造內(nèi)容來(lái)看，整治涉及道路硬底化、排水設(shè)施維護(hù)、管線(xiàn)維護(hù)、路燈維護(hù)、垃圾池維護(hù)、樓道墻面粉刷及無(wú)障礙設(shè)施等8個(gè)方面，以及“四防”硬件整治。這似乎比葵竹苑小區(qū)由開(kāi)發(fā)商來(lái)改造的模式更加全面徹底。

    但政府改造的模式也出現(xiàn)了比葵竹苑小區(qū)由開(kāi)發(fā)商改造更多的質(zhì)疑。一方面，政府掏錢(qián)為改造小區(qū)安裝了攝像頭和路燈，但居民卻不愿掏電費(fèi)。顯然部分老舊小區(qū)居民的觀(guān)念仍停留在“政府大包大攬、包干到老”的層面上。另一方面，一些市民在網(wǎng)上發(fā)帖，質(zhì)疑“政府不公平”：“為何不整治我們小區(qū)”。同樣是珠海居民，一些老舊小區(qū)由政府改造，一些老舊小區(qū)卻得不到改造；改造后的小區(qū)，物業(yè)肯定升值，得益者是業(yè)主，但改造所花經(jīng)費(fèi)卻是納稅人的錢(qián)。

    除非全市所有老舊小區(qū)都由政府來(lái)改造，否則，這種質(zhì)疑之聲就難以回避。雖然有關(guān)方面已經(jīng)表示“小區(qū)長(zhǎng)治久安最終還是要依靠居民自治”，但公平的呼聲仍然不絕于耳。更有甚者，改造后的小區(qū)今后還要不要改造，是否也由政府來(lái)整治？理論上講，老舊小區(qū)改造后升值，如果發(fā)生二手交易，政府的稅收也會(huì)增加?？墒牵虼硕烧^續(xù)大包大攬，承擔(dān)所有小區(qū)改造，可能也不符合由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮決定性作用的改革方向。

    由政府立法，責(zé)成居民業(yè)主對(duì)老舊小區(qū)根據(jù)陳舊程度進(jìn)行改造，包括外立面的修整，可能是今后的發(fā)展方向。珠海的探索和實(shí)踐可以給全國(guó)其他城市以啟示，但要真正解決這一問(wèn)題還有較長(zhǎng)的路要走。